浅析在特殊时期发生时当事人如何防犯法律风险

黄辉

摘  要：由于2020年一些特殊原因，许多企业面临经济危机，许多工期面临延期，如房地产行业，房开商在与购房人签订《商品房买卖合同》时，明确约定何时交房，如不按期交房，延期交房将按每日将按合同总价款的万分之二至万分之五承担违约责任，由于特殊原因具有不确定性，违约期限也不确定，许多购房者纷纷拿起法律武器，要求房开商对违约行为支付延期交房的违约金，我国《合同法》、《民法通则》等对违约行为具有相关规定，企业应依法保护自身的合法权益。

关键词：特殊情况发生是否属于不可抗力;当事人处理义务;相关法律规定

案情：2019年10月25日，李某、张某夫妻与某地安华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定合同总价款100万元，一次性分期付款，李某、张某在签订购房合同时已支付50万元，余下50万元于2020年2月10日支付，交房时间为3月1日。2020年年初，由于特殊原因在全国的爆发、蔓延导致企业不能按期交房，复工复产被拖延，企业交房时间被推迟到2020年6月1日，企业由于特殊原因影响，对于延期交房是否应承担违约责任？房地产开发商是以购房者已交付的50万元承担违约责任还是以合同总价款的100万承担责任？作为购房者当开发商延期交房时如何保护自身的合法权益？

一、对于开发商因特殊原因影响是否应承担违约责任

根据《商品房买卖合同》约定，开发商应在2020年3月1日交房，但由于特殊原因的影响，开发商延期到2020年6月1日交房。从《商品房买卖合同》的约定来看，开发商延期交房构成了违约。但根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》之规定，开发商延期交房属于不可抗力造成的。所谓不可抗力是指不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后可以免责，但不可抗力发生后，开发商应进行及时通知购房者，不可抗力造成不能按期交房延期的时间，并按照有关部门的要求做好随时复工的准备工作，如果开发商没有做好相关的工作，造成延期，开发商对于自身行为造成的延期交房应承担违约责任，承担支付违约金的的责任。在本案中开发商延期到2020年6月1日交房明显不符合不可抗力的规定，因为在该开发房地产的地区，根据该地区《特殊领导小组》的规定，该地区属于低风险地区，企业的复工复产可在2020年2月9日之后进行。本案中，开发商由于没有做好特殊防控准备工作，拖延时间到2020年2月28日复工，对于被告方没有按照时间复工复产導致延期20天交房，属于由于开发商的行为导致损失的扩大，开发商应承担20天延期交房的责任，应承担向购房者李某、张某支付20天的延期交房违约金的责任。对于2020年3月1日到2020年5月9日，因这段时间属于不可抗力的时间，且开放商也向购房者发出通知进行告知，履行了合同法要求的通知义务。

二、房地产开发商是以购房者已交付的50万元承担违约责任还是以合同总价款的100万承担责任

根据《商品房买卖合同》约定，开发商延期交房一，每日按合同总价款万分之二承担违约金，如果按此规定，开发商应按100万元每日万分之二承担违约金。但本案的特殊之处在于，购房者并未全额支付购房款，只支付了50%（即50万元），若按照实际购房款承担支付违约金的责任，不利于保护购房者的利益，但若按照《商品房买卖合同》约定的100万元为基数支付违约金，虽让符合《商品房买卖合同约定》，但显示公平、公正，所以就本案的实际情况来看，本人认为应按购房者支付的50万元支付违约金，而不能按 《商品房买卖合同》约定的100万元支付违约金，倘若购房者在2020年2月10日按照《商品房买卖合同》支付了全额购房款，开发商后面违约导致延期交房，应按《商品房买卖合同》约定的100万元支付延期交房的违约金，这样不仅以 《商品房买卖合同》的约定作为双方履行合同的法律依据，同时也兼顾实际履行的情况，这样有利于体现合同的公平、公正的原则，也有利于处理纠纷，从而真正化解矛盾，促进社会和谐稳定，也是依法办案达到良好社会效果的体现。

三、房开商是否可行使抗辩权

在本案中，若2020年2月10日，购房者因特殊原因没有按《商品房买卖合同》约定支付购房款随后要求开发商承担违约责任，开发商可行使抗辩权。所谓抗辩权是指当事人双方互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合履行请求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因此，根据不安抗辩权之规定，若购房者不按期履行支付购房款的义务，开发商可拒绝按期交房，由此造成的延期交房的损失，开发商并不承担违约责任。

四、作为购房者当开发商延期交房时如何保护自身的合法权益

作为购房者，当开发商延期交房时，根据延期交房的原因，可确定是否按期支付尾款，因继续支付尾款，也会导致利益损失，可要求开发商继续给付再延期支付尾款的时间，以换取开发商延期交房带来自己损失，这种方式也可促使开发商尽快履行自己交房的义务。同时，购房者可根据情况向开发商提出降低购房款的要求，因特殊期间，房屋价格下跌，导致先前购房人的房价损失，有的少则几千元，多则上万元，甚至数十万元都有，购房人的损失很大，有的购房人甚至背着银行的贷款，还支付银行利息，购房人可以此作为条件，要求开发商给付一定的优惠条件，保证自己的利益不受损失。

综上所述，在特殊原因发生时，当事人对于自己不能按时交房应做到通知义务，同时提交能证实自己积极按照有关部门的要求去履行自己的复工复产的义务，这样可以根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》关于不可抗力的规定免除自己的责任;若当事人的行为未能及时做到通知和按有关部门的要求及时复工复产，对于造成的扩大损失，应承担违约责任。因此，当事人只有熟知法律对不可抗力的相关规定，运用法律才能保护自己的合法权益。

参考文献

[1] 刘凯湘  张海峡 论不可抗力  北京大学法学院  2015年

[2] 李娜  关于不可抗力一些问题的研究  德州学院  2016.05.22

[3] 《中华人民共和国合同法》 1999

[4] 《中华人民共和国民法通则》  2013

[5] 《中华人民共和国侵权责任法》2010

[6] 王利明  违约责任论  中国政法大学出版社 2003