不动产抵押登记风险识别及防范措施研究

王森

【摘要】不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，尽管《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，一定程度上促进了不动产抵押登记的规范化和标准化，但在实施不动产抵押登记的过程中，仍然存在着一些风险，本文将从不动产抵押登记角度出发，对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记风险提出相应的防范措施，达到降低甚至避免风险发生的目的，从而促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。

【关键词】不动产抵押登记;风险识别;风险防范

1、引言

不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，2014年《不动产登记暂行条例》颁布之后，不动产登记的权利和责任得到整合，登记程序和行为进一步规范化，服务效率得到提高，权利人的合法权益得到进一步保护。但是在实施不动产抵押登記的过程中，仍然存在着一些风险，本文将对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记提出相应的防范措施，从而达到降低甚至避免风险发生的目的，促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。

2、不动产抵押登记中的风险识别

不动产抵押权登记，是指登记机关将不动产抵押权的取得、变更、消灭情况记载于登记簿，并予以公告的方式。登记不仅影响不动产的再次处置是否有效，而且直接影响债权按登记时间顺序的实现。抵押登记是实现抵押权的重要保障，也是保障社会交易安全、防止抵押诈骗的有效手段。

为了保证抵押权的有效性，避免不必要的纠纷，人们通常将抵押行为与登记行为同时进行，即在抵押后有记录可循。根据近年来不动产抵押登记的具体情况，我国不动产抵押登记仍存在诸多风险，本文通过收集和分析不动产抵押登记相关数据和案例，以期识别影响不动产抵押的各种风险因素，为后续的风险应对提供依据。本文通过梳理抵押权登记过程中存在的风险，将其概括归纳为抵押物风险、材料审查风险、一物多押风险三种类型。

2.1抵押物风险

（1）以未成年人的财产设定抵押可能导致抵押权无效。《条例》第十一条规定：“因不动产处分而申请登记的，应当为被监护人的利益提供书面保证。”因而，在处理不动产时，监护人必须能够证明其是为了被监护人（未成年人）的利益。但是，在实际情况中，以未成年人财产担保的抵押容易被视为损害未成年人利益，导致担保合同无效。因此，以未成年人财产设立抵押担保存在法律风险。

（2）产权已经丧失但尚未进行注销登记的不动产不能作为抵押物进行抵押登记申请，但现实生活中，抵押人可能将已经灭失的不动产但是尚未进行注销登记财产进行抵押，由于抵押登记时可以不进行外查，因抵押人故意隐瞒，将会产生一定的风险。

2.2材料审查的风险

登记人员在进行材料审查时，需要审查清楚不动产抵押人是否与不动产权利人一致，或者抵押合同内容是否与抵押登记内容一致等。如果上述问题一旦发生，就会导致登记工作人员因材料审查不严而承担相应的风险。

2.3“一物多押”的风险

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于担保债权的余额，可以再次抵押，但不得超过其余额。抵押人对不动产抵押物上设定多个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序对每个抵押权人进行受偿。后一顺序中的抵押人只能在前一顺序中的抵押权人优先受偿后，就剩余部分的价值获得补偿。抵押登记的顺序不分先后的，按每一抵押权人的担保比例清偿抵押权人。”

3、不动产抵押的风险防范

我国不动产抵押制度建设还处于发展期，因此，有必要根据不动产抵押的现状，研究不动产抵押机制，建立良好的不动产抵押风险防范体系。风险不可能完全消除，但我们可以通过有效的风险防范机制来降低、规避风险，将风险掌握在可控范围内，并通过合适的风险缓解手段来防范风险。

3.1建立不动产抵押的法律规范

目前，虽然国家已经规定了不动产抵押的有关办法，但还没有建立健全抵押法律体系，由于政策欠缺的原因而引起的风险不在少数，不利于不动产抵押的规范管理。

因此，应当从不动产交易、评估和保障等方面建立相关法律法规，形成对市场主体和市场行为的严格约束体系。例如，针对当前的非法欺诈现象，应增加对欺诈罪的规定，建立严格的失信行为处罚机制。

3.2完善不动产登记信息查询机制

目前，本着公示公信的原则建立的不动产登记制度既保证了不动产交易安全，又保护不动产权利人和利害关系人的合法权益。《不动产登记资料查询暂行办法》规定，不动产权利人、利害关系人具有申请查询、复制登记资料的权利。但是由于对查询内容以及公开化程度没有做出具体的规定，导致不动产登记查询制度没有很好地发挥作用。因此，建立不动产登记信息公开查询制度，明确查询对象、查询内容，对于降低社会成本、防范风险具有重要的意义。

3.3推进登记内容、登记方式的标准化

在进行不动产抵押登记的办理中，抵押登记内容、登记方式存在着未完全标准化、规范化的问题，这给抵押人和抵押权人带来了很多困扰。从收件环节开始，推进登记内容和方式的规范化、标准化，不仅可以降低各方的沟通成本，而且由抵押人、抵押权人和登记机关之间信息不对称造成的操作风险也可以避免。

3.4登记人员加强对抵押登记材料的审查

登记人员必须严格审查资料，防止非法、无效或有争议以及其他限制条件的不动产作为抵押物。材料审查着重注意以下方面：审查申请人的身份证明材料，主要是核查申请人与不动产登记簿登记的权利人以及相关文件所列的当事人是否是一致;审查不动产的实际状况和不动产登记簿中登记的不动产状况是否同合同约定的不动产状况一致;针对申请人提出的登记申请，登记机关应审查当事人在申请书中的权利内容与不动产登记簿中登记的具体权利或者当事人实际的权利状态是否一致;审查抵押登记和抵押合同的内容是否一致，防止因登记机关的工作失误而造成虚假的抵押登记或者抵押登记无效。

参考文献：

[1]任文俊.浅议我国抵押权制度存在的不足[J].学理论，2015（05）：78-79.

[2]吴丽珊.论我国不动产抵押登记的效力及其制度的完善[J].中国水运（下半月），2009，9（03）：91-92.

[3]徐英军.不动产登记的行为特征和瑕疵救济[J].中州学刊，2009（01）：86-88.

基金项目：

不动产登记规范化研究工作;不动产统一登记前问题研究