新城控股中报逆袭 商业板块继续突围高能级城市土储不断增加

任可

8月21日，新城控股发布2020年中报业绩报告，上半年公司实现营业收入377.36亿元，同比大增121.15%;归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%;扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。报告期内，新城控股整体经营业绩呈现持续稳健增长态势。这里面亮眼的当数商业板块，在主动践行社会责任、减免商户租金的前提下，依然逆市突围。而作为业绩保障的土地储备，在高能级城市的占比不断增加。此外，公司债务结构依然安全稳健，充裕的现金流巩固了企业财务护城河，并给新城控股资产周转提供了强有力支撑。

积极践行社会责任商业板块仍逆势突围

半年报显示，“住宅+商业”双轮驱动是新城控股的核心战略优势。其中最值得一提的就是商业板块业务。在新城控股主动承担社会责任，主动减免租金的情况下，新城商业上半年依然逆势突围。

为了与吾悦广场品牌商户共渡难关，新城控股对旗下吾悦广场全体商户实施为期67天的租金减半政策，在2020年4月1日至5月31日期间对于影院、教育培训、健身、KTV等因疫情管控延迟开业的相关商户也给予租金减半的扶持政策。减免租金，直接导致公司租金收入增速低于年初目标。但2020年上半年，新城控股商业管理运营业务上仍保持良好的发展态势，平均出租率达96.08%。报告期内，租金收入达到21.32亿元，高于2018年全年的租金及管理费收入，且较2019年同期增長22.5%。

有机构预期，随着疫情得到全面控制，公司商业地产业务恢复良好，预计整体租金收入端有望在下半年恢复。同时，疫情期间公司主动承担责任的表现，也让商户更加信赖企业，这对出租而言是很良性的正面影响。

吾悦品牌三季度进入密集开业期年租金及管理费收入目标55亿元

在运营收入稳步提升的同时，新城控股还积极抢占市场先机，持续扩大商业布局，于全国范围内持续落地吾悦广场综合体项目。截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。根据规划，三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座，到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

目前，85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，覆盖了占全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，已初步形成规模效应。这意味着，新城控股的商业板块正在成为企业的高质量增长支撑，并逐步成长壮大为行业的重要一极。

增加高能级城市的土储占比债务结构安全稳健 现金流充裕

土地储备是房企未来的业绩增长最基础的保障。今年上半年，新城控股以较低成本获取了大量优质地块，并战略性增加高能级城市的土储布局。

上半年新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价为2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，足以满足未来2-3年的开发运营所需。土储充裕，为公司后续高质量发展提供坚实保障。

值得一提的是，在拿地结构上，今年新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目。截至2020年中期，新城控股一二线城市的土储在总土地储备中占比为 35.75%。同时，作为新城的深耕区域，2020年上半年企业也多次在长三角地区补仓，土储占比为35%。

机构表示，在房地产行业销售业绩已近乎触顶的行业现状下，加之新冠疫情等不确定性的外生冲击，这将使得不同能级城市的住宅市场发展速度产生更大差异。高能级城市经济基础好、人口多、购房需求旺，住宅市场成交更为活跃。在这样的行业环境下，新城控股一方面主动增加高能级城市的土储占比，另一方面是在经济快速发展的长三角城市群补货，这样的土储投资策略与市场的发展规律相吻合，未来预计将为企业带去更多的业绩和利润增长。

此外，虽然上半年新城控股新增较多的土储，但是企业的债务结构依然安全稳健。2020年中期，新城控股的净负债率为35.1%，较2019年同期的76.6%大幅下降41.5%，剔除预收账款后的资产负债率为43.8%，两者都远低于行业均值水平。同时，公司在手货币资金为649.9亿元，远高于短期有息负债375.8亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比1.73。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。