集体土地上不动产登记有关问题探讨

张宏博

摘要：进行集体土地不动产登记工作的时候，常常会出现房地权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请等各种问题，难以保证不动产登记的有效进行，需要采取有效措施对其进行强化，使集体土地不动产登记的功能效用得以充分发挥。鉴于此，本文就针对集体土地上不动产登记有关问题进行探究，期望能够促进不动产登记工作的不断发展。

关键词：体土地;不动产登记;问题

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1672-9129（2020）10-0115-01

近年來，随着我国社会经济的快速发展，不动产登记工作受到我国各个行业的高度关注，这主要是因为不动产登记能够保障我国人民的合法权益，避免因产权归属问题造成经济损失。通过深入分析集体土地上不动产登记有关问题，可以提出一些科学合理的改进建议，使集体土地不动产登记工作的整体质量得以提升。

1 有关房屋超建部分的不动产登记申请问题

在房屋工程的建设过程中，常常出现加层违章、扩建违章等问题，导致实际的建筑面积超出了规划审批的面积，其中超出的部分未能按照规定进行信息登记。由于工程的实际建设情况不符合土地审批程序中的内容，给集体土地不动产登记工作带来较大挑战。根据我国《城乡规划法》的规定，若是房屋建筑的层数或面积超出规划许可的范围，需要及时对其进行整改，若未能按期进行整改，则要对其进行拆除。对于房屋超建部分的不动产登记问题，工作人员必须要充分了解这些问题的产生原因，并做出具有合理性及针对性的处理办法。首先，应及时做好房屋超建相关手续的补办工作，在保证信息资料准备无误的情况下，根据业务办理的流程进行不动产登记。②对于无法办理的房屋超建部分，要求不动产登记工作人员做好工程现场的实地考察工作，对合法用地范围的房屋建筑进行登记，而超出规定范围的房屋建筑则不予办理。

2 有关房地产权利人不一致的不动产登记问题

2.1申请审批的建房人与土地使用权人不一致。建房人与土地使用人不一致的情况是我国不动产登记中的常见问题，需要对其进行充分了解，采取合理的措施进行处理，从而保证不动产登记工作的有效进行。具体来讲，需要将建房人与土地使用人一致的原则落实到底，否则要拒绝不动产登记的申请。同时，不动产登记工作人员需要充分考虑到一些建成后房屋的登记业务，要求建房人与土地使用权人做到沟通，通过正常的程序得到土地的使用权，之后才能够按照规定进行不动产登记的业务办理。只有保证建房人与土地使用人为同一个人之后，才能够接受不动产登记的申请，对申请人的相关信息进行详细记录。此外，由于不动产登记工作中的纠纷问题较多，不动产登记工作人员必须要做好事前的信息确认工作，确保建房人与土地使用人签订了书面协议，方便后续工作的顺利进行[1]。

2.2不动产登记的房屋所有权人与土地使用权人不一致。在进行集体土地不动产登记工作的时候，常常会出现登记簿中的房屋所有权人与土地使用权人不一致的情况，导致不动产登记工作中的纠纷和矛盾较多，严重影响到不动产登记工作的整体效率。为减少这一问题的发生，需要在进行不动产转移登记的时候，要求土地使用权人与房屋所有权人同时进行申请，且需要与授权人做好沟通，使三方能够达成协议之后，才能够进行不动产转移登记。在不动产登记申请人使用相关的法律文书进行产权登记的时候，一旦出现土地使用人未同意的情况，应遵循国家的法律规定或法院的协助执行通知进行操作，确保不动产登记工作的合法性，防止出现某一方合法利益受损的情况。对于已经做好统一登记的不动产，需要在登记簿上对土地的使用情况进行标注，防止出现不必要的纠纷和矛盾。

2.3有关租赁土地的不动产登记问题。根据以往我国土地使用情况来看，许多建房人在租赁土地上进行房屋建造，使得不动产登记面临着较多隐患，很容易出现房屋所有权人与土地使用权人不一致的情况。租赁土地是指采用租赁的方式从其他土地使用人或政府、村委会获得一定期限的土地使用权，其租赁年限处于两年到十几年的范围。由于这些租赁土地上的房屋建筑符合国家法律规定，且经过职能部门的批准，无法拒绝不动产登记的申请，所以要做好相关信息的审查工作，保证土地出租方、土地所有权人、土地部分规划许可证书的内容相一致，之后才能够为申请人办理不动产登记。在租凭土地房屋已经做好登记的情况下，必须得到土地使用人、相关政府部门的同意，之后才能够接受不动产登记业务的申请。

3 有关虚假村镇工程的不动产登记申请问题

根据我国集体土地不动产登记的工作情况来看，各个部门的管理较为混乱，很容易出现多头管理的状况，且各个部门在监管方面投入的力度存在较大差异，所执行的审核审批标准也各不相同，难以保证各项工作的质量，甚至会出现信息资料丢失等状况。同时，由于房屋建后再批的情况较为频繁，使得房屋建筑的实际面积不符合审批面积，对不动产登记工作产生一定的不良影响。若无法解决这一问题，势必会加大虚假村镇工程的发生概率，不利于不动产登记工作的持续发展。目前虚假村镇工程的不动产登记申请问题体现在以下几个方面：

①假证真信息。申请人提供的证件是伪造的，但证件上的信息是真实的，导致工作人员很容易做出错误的判断。②真证假信息。申请人能够提供真实的证件，但是证件上的信息是虚假的。③假证假信息。申请人提供的证件是伪造的，且证件上的信息也是虚假的。

为解决虚假村镇工程的不动产登记申请问题，需要在检查申请人提供的证书之后，与相关单位进行沟通，将申请人提供的证书与单位留存的证书进行比较，规避虚假证书进行不动产登记的风险。若是发现村镇工程建设许可证书是伪造的，既要拒绝申请人的业务办理，也要做好申请人的档案记录工作，以便能够对重复提供虚假信息的申请人进行重点监控。若是申请人不认同不动产登记机构拒收村镇工程建设许可证书的行为，可以由法院进行鉴定和裁决。同时，申请人能够提供有关批准部门的证明材料，可以将村镇工程建设许可证书判定为有效文件。

4 结语

综上所述，当前我国集体土地上不动产登记工作依旧存在一些问题，导致不动产登记工作的质量无法得到保障，很容易带来各种各样的纠纷，既影响到不动产登记工作的正常进行，也容易损害相关权利人的合法权益，所以要充分了解这些问题的成因，发挥监管部门的职能作用，确保审批标准的严格性，并采取具有针对性的处理措施，从而促进不动产登记工作的有效进行。

参考文献：

[1]罗晓虎.集体土地不动产登记有关问题的思考[J].河南农业，2020（02）：4-5.