房地产项目施工阶段成本管控

刘晋业

摘  要：房地产行业在国民经济发展中发挥着极其重要的作用，近几年房地产市场基本呈现稳中有降的态势，大多数房地产企业生存越发艰难。因此，加强成本控制已经成为维持企业生存和发展的关键措施。很多房地产公司的施工管理阶段成本管控逐步由粗犷型管理核算向精细化管理核算转变。本论文以荣墅项目为例，在安全、经济、合理的总原则下重点研究施工阶段成本管控措施，最后提出施工成本控制的技术措施改进，为同行业企业提供参考。

关键词：房地产行业;成本控制;施工管理，技术措施改进

引言

在过去的20年里，房地产行业处于高速、爆发式发展阶段。为了稳定房价，政府对房地产行业的宏观调控在逐步加强，相继出台了一系列调控政策[1]，这些政策很大程度抑制了房价的不断上升。房地产行业盈利压力越来越大，企业利润持续摊薄，净利润持续走低[2]。成本控制已经成为维持企业生存和发展的关键因素之一。施工过程中成本管控及精细化管理显得尤为重要。

本论文以荣墅项目为例，在安全、经济、合理的总原则下重点研究施工阶段成本管控措施，为同行业企业提供参考。

1 荣墅项目施工阶段的成本结构分析

1.1 荣墅项目整体概况

荣墅项目是高端住宅类项目，以叠拼和联排别墅为主。项目预计销售收入63亿元;项目预计投入成本54亿元，预计利润约9亿元。

1.2 荣墅项目施工阶段的成本结构分析

荣墅项目成本控制的重点放在施工阶段。施工阶段的成本主要包括基础设施费、总包施工费、通风空调工程费、幕墙工程费、电梯安装费、消防工程费、以及其他费用。项目中，工程施工费用为148655万元，其中基础设施费20430万元，总包施工费91242万元，通风空调工程10926万元，幕墙工程9454万元，电梯安装7625万元，消防工程2548万元，其他分项施工费一共为6430万元。荣墅项目的工程费用详见表1。

表1显示，工程施工费用中，总包施工费所占比例最大，为61.3%，其次是基础设施费，13.7%。通风空调工程占比为7.35%，幕墙工程占比为6.35%，电梯安装占比为5.2%。此五项应为成本控制的重点。

2 荣墅项目施工阶段成本管控

荣墅项目在施工阶段主要控制主体结构施工成本（总包施工费）、基础设施施工成本、外幕墙施工成本、电梯及空调安装成本。

2.1 主体结构施工成本管控

主体结构施工成本管控主要是一、优化施工工艺，控制施工進度;二、严格控制现场变更洽商发生的数量。例如，室内抹灰工程中，施工单位普遍采用水泥砂浆抹面，荣墅项目采用石膏砂浆抹面。相较于水泥砂浆的施工工艺，石膏砂浆可以大大缩减在终凝时间和养护期上所需的时间，比水泥砂浆至少提前7天。此工艺极大地提高了施工效率，缩短施工时间。荣墅项目简化变更洽商审批流程，禁止施工单位利用洽商、变更向甲方索取较多的额外费用。荣墅项目把变更洽商的费用控制在总包施工费的1.5%，约为1368万。

2.2 基础设施施工成本管控

基础设施费（含园林景观施工）占比13.73%。这部分的工作量在于水、电、燃气、通信等地下管线施工，还有后续的园林景观的施工。此部分的成本控制主要是采用BIM技术进行管线综合排布，发现管线综合中的问题，能及时做出调整，剔除碰撞管线。这样极大提高了施工准确度，避免出错，提高施工效率，从而减少了施工中不必要的返工，提高了工程安装的一次成功率。引进了BIM技术，后续的管线的错漏碰缺很少发生，可直接节省成本1000万元。

2.3 外幕墙的施工成本管控

此项主要成本控制措施是简化外立面细节，在幕墙设计时将原来的两直角边的石材拼缝由原设计的45°圆角简化为90°直接拼角。这样提高石材加工效率，简化工序，实现成本的优化。简化石材拼角后每栋楼节省成本5万元，共42栋楼，节省成本210万。

2.4 电梯及空调安装成本控制

此项成本优化主要采用减少成本项目及简化流程的方法来控制成本。删除每户的电梯，预留安装条件，后期购房者自行安装，按市场行情，每户电梯费用大约10万元，422户共节省4220万。项目采用送空调设备但不安装的方式，每户节省空调安装费12万，总体节省成本5064万。通过减少成本项，简化施工流程在此项上共节省成本9284万元。

荣墅项目具体控制成本详情见表2。

3 施工过程中成本控制的改进措施

土建结构施工过程的成本控制措施。从施工组织设计、降水、支护、土方平衡、吊装等多方面优化施工方案。认真审核施工方案，防止出现施工方不按标准做法图施工的情况发生。加强基坑支护方案的评审与管理。根据场地情况，满足安全前提下优先选用放坡开挖，其次才是土钉墙。基坑降水经过计算一般施工到地上三层即可停止降水。按以上操作荣墅项目降低3%左右的基坑施工成本。

土方超挖的控制。和施工单位签订合同，土方超挖量大于审批挖土方案总挖土量的3%，甲方不给施工单位结算，施工方自行承担费用。严格按照甲方审批的方案进行土方开挖，开挖前甲方、监理、施工方要三家签字确认。按以上操作荣墅项目可降低0.2%的建安成本控制施工中的无效成本，严格执行立体交叉作业，使施工工序更加合理。严格控制施工进度，使进度在可控范围内，避免由于政策停工所带来的赶工费用发生。严控施工质量，避免后期大面积的物业维修，降低后续物业维修成本。按以上操作荣墅项目共节省0.2%左右的建安成本。

施工中通过施工方案优化，控制土方超挖、降低施工中的无效成本，合计降低建安成本3.4%左右，荣墅二期项目建安成本148655万元，降低成本为148655*3.4%=5054万元。

工程款付款流程的改进。工程款付款流程要严格按合同为准则，以实际工期调整付款金额，优化付款计划，为公司赢得现金流，从付款计划上起到成本控制作用[3]。

4 结论

中国房地产企业要想发展，必须靠成本控制领先对手才能在市场中生存下去。施工阶段应从成本占比较大的主体结构施工费、基础设施建设费、外幕墙施工费、电梯安装及空调安装费方面进行管控，同时对施工过程也需进行严格管控。

房地产企业成本领先的时代已经到来，谁能做好成本控制，谁就能在未来的市场中占有更大份额，逐步发展壮大。

参考文献

[1]钟学勇.A房地产公司项目成本管理研究[D].华南理工大学，2018.

[2]2018年中国房地产百强企业研究报告[EB/OL].https：//max.book118.com/html/2018/0326/158794239.shtm

[3]胡欣.A公司房地产开发成本控制管理与改进的研究[D].天津大学，2013.