民法典背景下居住权实现的路径设想

摘 要：党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。《中华人民共和国民法典》于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行。居住权作为新型的用益物权规定在民法典，将会对我们日常生活产生重大影响。本文结合居住权的理论和民法典的规定，提出居住权实现的设想路径。

关键词：居住权;民法典

一、问题的提出

在罗马法中，有关因居住而使用他人房屋的权利涉及到用益权、居住权和使用权等三项他物权。[1]之后，引发学界对居住权理论的关注和研究。学界普遍认为，居住权起源于罗马法，其目的在于保障弱者的居住利益。随着居住权理论的发展，已经形成两种不同的观点。一是以王利明教授为代表学者支持居住权的设立，二是以梁慧星教授为代表学者反对居住权的设立。民法典首次规定居住权，是已表明立法者支持居住权的设立，以及相关制度的确立。本文以居住权、居住权益和判决书为关键词在“无讼官网”进行检索，发现已有774份判决书，截至时间2020年6月29日，可见我国司法实践中已经存在关于居住权或者居住权益的判决，这直接反映出居住权在现实生活中的需要。那么，关于居住权法律规定即将生效，其作为一种法律上全新的民事权利，该如何实现，则是本文所探讨的问题。

二、居住权概述

（一）居住权概念

了解一种新的民事权利，是必知其概念。概念反映事物的属性，是对事物进行判断和推理的基础。[2]关于居住权的概念，有以下观点：有学者认为居住权是指因居住而使用他人房屋的权利[3];有学者认为所谓居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用之权利。[4]也有学者认为所谓居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。[5]也有部分学者对居住权表述了自己的观点。总体来看，对于居住权的界定，多指对房屋居住的权利，即占有和使用的权利。民法典第三百六十六规定了居住权的基本内容“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权、以满足生活居住的需要。”综上所述，本文认为居住权是指居住权人对房屋享有占有和使用的权利。

（二）居住权辨析

1、居住权与租赁权

居住权和租赁权具有相似性，但是又有不同。第一，客体不同。居住权和租赁权的客体一般是房屋，但租赁权的客体大于居住权的客体，租赁权并不限于房屋，可能涉及厂房、商铺以及其他建筑物。而居住权则只能是房屋。第二，权利性质不同。租赁权虽然有一定物权性质，如买卖不破租赁，但本质上为债权。买卖不破租赁作为物上之债的发生机制，本质上应是租赁契约法律关系的局部作为物上之债的成就。[6]租赁权的产生是基于租赁法律关系，具有相对性，其双方主体一般为承租人和出租人之间关系。而居住权本质上为物权。作为用益物权的居住权是支配权，居住权人对房屋具有较强的支配力，只要不违背法律规定，居住权人完全可以基于生活居住的需要而对房屋进行广泛的正常使用，也即居住权人在利用房屋方面具有很强的自主性。[7]第三，目的不同。租赁权的产生多基于租赁合同，其目的为经济利益，这是市场经济发展的法律保护化的结果，具有一定商业性;而居住权的设立虽然是基于合同设立，但这只是居住权设立的方式，居住权目的是保障生活居住的需要，为保障功能，不具有明显的商业性。

2、居住权与住宅权

住宅权的英文表示为“the right to adequate housing”， 也可以翻译为“适足住房的权利”、“住房权”等。[8]住宅权是基本人权，它是指全体社会成员住有所居和逐步改善住宅条件的权利。[9]从定义上看，居住权与住宅权具有紧密的联系，但是其区别主要在以下方面：一是义务主体不同。居住权主要是居住权需求人通过民事法律关系进行设立，一般提供房屋的义务主体为私主体，而住宅权主要是以国家视角确定国家义务保障住宅人的需要。二是权利性质不同。居住权实际上为民事权利，即私权利，而住宅权主要是一种基本权利，往往是国家有义务进行保障，带有公权力色彩。在市场经济体制下，由居民自力解决住房问题，应该是解决住房问题的主要方式。虽然这些住房是居民自力解决的，但是国家在这方面仍然承担着一项严肃的政治义务：即建立完善的民事权利保护法律体系对居民取得的住房提供周到的保护。在市场经济国家里，这是国家所负担的“生存保障”义务的一部分。[10]由此可知，居民自力解决住房问题，可以通过设立居住权来达到住房目的;国家则通过保障住房的方式提供住房，以供公民居住。因此，住宅权的权利范围大于居住权，居住权是其实现居住的一种方式，但它们的权利本质具有一定相似性，即居住房屋。

三、居住权的功能定位

（一）保障弱势群体住房的需要

我国正逐渐步入老龄化社会，以房养老也正成为养老经济模式中不可忽视的一环。[11]老年人往往通过遗嘱或者协议的方式设立居住权，而且不影响房屋所有权的转让，如“根据安某秋与安某梅协议内容可以确定，房屋登记所有权人为安某虎。房屋购得后，一直按照购房人安某梅的出资目的由安某贤居住。其购房目的就是为解决安某贤居住，至其百年后。安某贤作为安某秋、安某虎、安某坤、安某梅的父亲，巴某萍的公公，5人都有赡养安某贤并合理提供老人居住房（屋）的义务。”①上述案例事实，足以反映出居住权（益）能够保障老年人的居住。民事主体可以根据自己的需要，灵活设定居住权，以保障自己或者其他居住权需求人居住需求。居住权的设立一般发生在家庭成员之中，家庭成员之间有着互相帮助、互相接济的道德风尚，也就决定了居住权的功能就是保障无房者有房可住的需要。

（二）发挥房屋财产的价值

基于土地资源的有限性及建筑成本的昂贵，居住问题不可能完全通过房屋所有权来解决，而居住权的设立，不仅是房屋所有权人在经济上行使、实现所有权的结果，也为非所有人提供了通过法律行为比较稳定地使用他人财产的可能性。[12]居住权可以为房屋所有权和居住需求之间形成一个过度地带。一般来说，房屋财产是民事主体最为重要的财产，因为房屋能够为民事主体提供基本生存的需要，这也往往引发民事争议。若通过设立居住权，则能满足居住需求人居住的需要，并不妨害房屋所有人的完整所有权，则能充分发挥房屋的财产价值，回归“房屋是用来住的，不用用来炒”的政策导向。同时，通过居住权，可以为民事主体提供新的房屋财产利用的方式，如房屋所有权人可以以居住权人身份长期居住房屋，并以转让房屋所有权的方式获得一定价款，可以达到将房屋的财产价值提前变为一定货币供自己消费;民事主体也可以出资建房，供自己的居住需要。居住權与房屋紧密联系，随着市场经济的发展，居住权的广泛行使，能够激发房屋更多的利用价值。

四、民法典出台后居住权实现路径设想

法律的生命力在于实施。关于民法典居住权规定的条文只有6条，这是对居住权的首次规定。本文结合居住权的理论，立足民法典居住权的规定，提出居住权实现的一些路径，以期望民法典生效以后提供法律适用上的思路。

（一）明确居住权的设立目的

民法典第三百六十六条规定了居住权的基本内容②，明确了居住权的目的为“满足生活居住的需要”。正如前文所述，无论是从居住权概念理解，还是从居住权的功能定位理解，居住权本身就是生活居住需要。对于“生活居住”理解，本文认为，侧重非经济利益的居住权益。进一步说，设立居住权的权利人是基于一定的身份关系，如夫妻关系，抚养、扶养或赡养等关系，鉴于我国优秀的传统文化和道德伦理基础，权利人为居住权需要求人设立居住权多是非经济利益目的，而是基于一定道德帮助的目的，不能采用完全的市场经济视角来处理设立居住权关系。

（二）明确居住权设立的形式和内容

民法典第三百六十七条规定了居住权设立的形式和居住权合同的一般内容③。该条实际上承认了意定居住权。意定居住权即根据当事人的意思而产生的，由特定自然人享有的居住权。[13]民事主体可以根据自己的意愿设定居住权，但是应当订立居住权合同。从现在的司法实践来看，居住权的设定大多数是依据书面协议，也存在少量的口头约定。居住权作为物权，如采取非书面形式方式而设定，可能会冲击物权法定基本原则。因此，民法典通过书面形式设立居住权，一方面强化居住权的保护，另一方面有利于司法实践的裁判。

（三）明确居住权的公示方式

民法典第三百六十八条允许民事主体根据约定来是否要求设立居住权有偿，也明确居住权的设立应当向登记机构进行登记。④从居住权的来源考察，居住权多为社会性居住权，即保障弱势群体居住的功能，一般具有无偿性。但是，居住权对于房屋的利用有着潜在的推动价值，立法者并没有完全限定居住权设立的无偿性，而是赋予了当事人之间的约定。那么，随着市场经济发展，民事主体可以基于新的事物或新的认识，灵活设定居住权。同时，居住权作为用益物权，应符合物权变动的一般规则。居住权公示采用了登记生效主义，设立居住权需要经有关机构登记，才能设立居住权，达到物权性居住权的效果。如居住权不经有关机构登记，此时居住权则为债权性居住权，保护力度低于物权性居住权。

（四）明确居住权具有人身性

民法典第三百六十九条明确了居住权不能转让、继承，把居住房屋能否出租的权利赋予民事主体。⑤居住权的产生是基于人身性，房屋所有权人在设立居住权时大多基于人身关系，这就决定了居住权不能转让和继承。如居住权转让和继承，此时居住权将具有经济价值，不符合居住权本质属性;也会给设立居住权的权利人带来冲突利益，损害房屋所有权人与居住权人良好的社会关系。关于设立居住权房屋能否出租的问题，当事人之间可以进行约定。如房屋所有权人，可以与居住权人协商约定就多个房间分别处理，一部分房间设定居住权，其他部分房间设定租赁权，或可以就一个房间既设定居住权，也设定租赁权。但是，当事人之间的约定不能违背善良风俗等民法基本原则。

（五）明确居住权消灭的方式

民法典第三百七十条规定了居住权消灭的方式。⑥设立居住权是对所有权权能的限制。当事人之间最好明确居住权的期限，如期限不明确，一方面使得房屋所有权完整性不确定，另一方面使得居住权权利存续时间不确定，易引发争议。当居住权消灭时，居住权人应当及时向登记机构申请注销登记，消灭物权的权利公示。

（六）明确规定遗嘱设立居住权

民法典第三百七十一条规定遗嘱方式可以设立居住权。⑦老年人可以通过遗嘱形式，为特定的人设立居住权，以免自己过世后，特定的人因没有房屋居住而颠沛流离。一般来说，特定的人多为自己的配偶和儿女，以设立居住权的方式，可促进解决继承人之间因房屋财产继承问题而导致“特定的人”无法可居。显然，居住权能够为老年人等弱势群体提供全新的权利保护。

五、总结

居住权作为新型民事权利，将会为我们提供全新的权利保护。本文认为，随着市民权利意识的提高，将会越来越重视居住权，可以保护自己住房的需要，也可以通过居住权不断挖掘财产的价值。为此，本文对居住权进行了浅析，以对居住权实现提出一些建议。

注 释

① 参加吉林省长春林区中级法院（2017）吉76民终11号民事判决书。

② 民法典第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

③ 民法典第三百六十七条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所;（二）住宅的位置;（三）居住的条件和要求;（四）居住权期限;（五）解决争议的方法。”

④ 民法典第三百六十八条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

⑤ 民法典第三百六十九条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

⑥ 民法典第三百七十条：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

⑦ 民法典第三百七十一条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

参考文献

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[11] 王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊，2019，51（07）：91-100+148.

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[13] 周珂，梁文婷.新时期居住权制度研究[J].政治与法律，2008（02）：9-13.

作者简介：王彬尧（1996-），男，汉族，河南林州人，石河子大学在读研究生，专业：法律（法学），单位：石河子大学，新疆石河子 ;研究方向：民法