聚焦民法典之小区业主表决权

小区生活中的琐琐碎碎常常一言难尽，但小区从来不是法外之地，每一位业主都享有对小区专有面积及共有面积的合法权益。此前，小区业主的权利主要集中于我国在2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称“物权法”)。民法典为了解决一些常见的社会矛盾，在物权法的基础上编纂形成民法典物权编。其中与小区业主最密切相关就是第六章“业主的建筑物区分所有权”。里面分别针对业主公共维修资金使用难、业主大会、业委会成立难等社区生活问题进行了改进，也是本次民法典物权篇编纂的亮点之一。

◆ 背景杂谈

小区是城市里被围起的部落，是我们每一个人最核心的生活圈，这里的人们形形色色，这里的纠纷从未停息。人们可以选择去哪买一间属于自己的房子，但买房的时候却不一定看得清一些开发商漫长的“套路”，入住后更没有办法决定谁来做你的邻居，但小区却有很多事项是需要通过业主表决来实现的。

以使用公共维修基金为例，有的小区房屋时间久了，超过了房屋质保期，发生房顶开裂、外墙渗水、公共设施损坏等非人为问题，按规定业主有权申请公共维修基金来对房屋进行修复。而现实中，虽然业主买房子的时候都会交一笔维修基金，但到了真需要用的时候，却困难重重。一方面，不少物业公司对业主申请公共维修基金的要求不理不睬，也不安排人员及时维修房屋；另一方面，此前物权法对使用维修资金设定了较高的程序门槛，一般很难按法定标准召集足够业主参加表决会议。最终，许多业主不得不选择先自掏腰包维修，再以拒交物业费的形式表示抗议。而物业公司收入减少，可能进一步加剧物业服务质量不到位的现象，从而形成恶性循环，导致小区业主的利益损失持续扩大。

除了使用维修基金，在此次编纂民法典的立法过程中，立法专家还发现，现实中小区业主在处理需要共同决定的事项时，往往受制于过去物权法规定，其表决门槛较高，难以作出决议。一些小区也因此不能成立业主委员会，并导致小区长期无法解聘服务质量不到位的物业公司。业主在小区中的法律权利无法真正得以实现。

◆ 民法典对业主表决的改进之处

一、业主表决事项由七项增至九项

物权法第七十六条中曾规定了业主表决的7种事项，包括（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

而民法典第二百七十八条则在此基础上，将上述第五项拆分为“使用”建筑物及其附属设施的维修资金及“筹集”建筑物及其附属设施的维修资金两项，并新增第八项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”作为业主表决事项，扩大了业主表决范围。

二、降低业主共同决定事项的表决门槛

此前，物权法第七十六条规定，业主投票的关于筹集和使用维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施这两项重要事项表决结果必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即双“三分之二”标准；而对于其他一般事项的表决仅需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即双“二分之一”标准。

民法典将该标准作了重大修改，首先，规定业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次，对于“筹集维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”及“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”三项重要事项决议投票通过标准为，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即双参与“四分之三”标准；而普通事项则只需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即双参与“二分之一”标准。

◆ 举例说明

为了更好地说明这一重要改变，我们举个例子：假设A小区有100名业主，且每个业主房屋专有面积均为100m2，共有面积均为0。一次A小区为改建、重建小区内的喷泉（重要的表决事项）及解聘物业公司（一般的表决事项）两事召开业主大会，到场参会业主共70人。

在此情况下，若按照以前物权法的规定，则对于解聘物业公司这类一般表决事项，其投票数应当超过50人才有效（“专有部分占建筑物总面积半数”及“总人数的半数”均为50人）；而对于改建、重建小区内的喷泉这类重要表决事项，其投票数应当超过66人才有效（“专有部分占建筑物总面积三分之二”及“总人数三分之二”均约为66人）。而按照民法典的规定，则对于解聘物业公司这类一般表决事项，其投票数应当超过35人才有效（“参与表决专有部分面积的半数”及“参与表决人数的半数”均为35人）；而对于改建、重建小区内的喷泉这类重要表决事项，其投票数应当超过52人才有效（“参与表决专有部分面积四分之三”及“参与表决人数四分之三”均约为52人）。

由此例可见，民法典降低了小区表决事项的门槛，提高了小区业主自治的可操作性。