不动产的善意取得制度探究

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一、不动产善意取得制度的概述

善意取得，是无权处分人将其占有的财产通过有偿的方式转让给第三人，如果第三人作为受让人在取得该转让财产的时候是属于善意的，受让人就可以依法取得对该财产的所有权。

众所周知，不动产物权的公示方式就是登记，和动产不一样，不动产的所有权转移不能仅仅依靠转移占有就可以完成，不动产所有权的转移只有经过了相关登记才能完成该所有权转移的效力，所以只有经过了登记的不动产才会赋予了它应有的公示效力。对于受让人而言，正是基于对该公示效力的信任而同意进行交易，是其构成善意取得的一大重要因素。

物权作为一种绝对权，绝对权的一大特点就是其对世性，所以动产的占有和不动产的登记就是如此形成而来并运用，虽然动产和不动产的公示方式不一样，但是该公示公信力的设置都是为了更好保障物权和方便物权之间的交易。

由此我们可以得出，公示公信的确立应当是不动产善意取得制度的切入点和条件。可以说，无公示公信制度，则无善意取得制度。对于公信，法律希望的是产生正确的公信，那就是正常的物权交易行为，但是若产生了错误的公信，即当当事人对事实权利的状况因为公示的不一致而导致了错误的信赖，形成了这样的错误的信赖，就是法律为公示所创造的一个制度，法律既然给予了公信力，那么就是要人们去相信该公信力，如果在生活中出现了与公信力不一致的情况下，我们就应该去相信公信力，因为该公信力的创设就是为了让人们去相信，这也构成了善意取得的一个要素。同时也要求当事人在信赖该公信力的时候主观上是善意的，只有在这种情况下，善意取得才可能构成。

不管是动产还是不动产，其善意取得都是要通过交易的方式来获取该物权，另一方面，我国的《物权法》第106 条有规定，要“以合理的价格转让”的条款就表示善意取得还必须是有偿取得，说明了当事人之间存在的应该是利益间的交易关系，善意取得体现的是对该交易的保护。

二、不动产适用善意取得制度的原因

不动产善意取得制度的设置，我们一开始认为的是着重对第三人利益的保护，但是再往深层次去理解的话，可以看到的是对利益保护关系的选择，体现在对交易安全利益的保护。交易安全体现的是我们社会的一个公共秩序，在现在商事活动发展迅速交易频繁的时代，交易安全是作为社会交往和市场经济发展的一个重要因素，

（一）社会公共利益

不动产从古至今对人类而言都有着至关重要的意义，这是人类生存发展的基础，交易安全体现的也是一种公共秩序。王利明教授曾经表示：“为维护交易安全和秩序……对不动产交易可准用善意取得制度”。不动产的登记就是为了保护交易安全而设置的制度，利于人们通过查阅登记簿确立信任，当人们基于该制度的信任而“信错了”，构成了其中的善意，为了交易安全和公共秩序的保护，采用善意取得制度。

（二）当事人的利益

公共利益的处理最终离不开当事人利益。在不动产的善意取得中，其中的权利当事人是原权利人和后权利人，在处理两者之间的利益关系时善意取得制度明显是为了保护后权利人的权利而牺牲了原来权利人的权利，在案件的审理过程中，该制度若仅仅是要为了保护第三人的权益，这样看起来甚是不公平，我们看到更重要的是，原权利人和取得人之间是小的利益，牺牲了原权利人的利益的正当性体现在为了更大的利益保护，即交易安全的利益，这同时也是对社会秩序的保护，体现了为保护当事人之间交易安全信任的交往社会秩序。

三、制度的具体设置

由上可知，善意取得制度主要还是为了大的利益方面而设置的，但我们也清楚，对大的利益方面过度的保护，如果造成了双方当事人之间小利益之间的失衡，也是不利于大利益的稳定的。所以，为了真正保护公共利益，为平衡双方当事人之间的利益关系，对这个制度的设计还是需要设置相应的范围。

（一）善意的判断标准和善意的时间

善意指的是对事物的事实状况有着主观上的不知情。不动产的物权变更需要通过登记才能成立，所以不动产的善意取得人只有是通过信赖了登记簿上的登记才会和转让人签订合同。有关不动产的善意判断标准，在我看来，只要取得人是真心实意得不知道不动产登记簿上的错误，因为对登记簿的信赖而进行了交易即可构成善意，对于取得人而言，他在一般情况下要负有相应的注意义务，但不必负有调查义务，注意：义务应以是否构成重大过失为标准，同时最好让受让人负有去实地考察该不动产的占有状况，即使我国的规定中不动产的占有不具有公示公信力，但是占有始终具有传递着某种信息的属性，也能对登记簿上传递的信息作出相应佐证，对不动产的占有外观进行考察只需要很低的成本，该成本与标的物价格或交易风险成本相比微不足道。即使现在很多人多次呼吁要对善意取得人的“善意”作出更为严格的规定，但是既然已经规定了不动产登记簿的公信效力，要维持该强大的公信效力，就没有必要对“善意”作更高要求的标准来限制善意取得和限制公信力的效力，故只要尽到查阅和相应的义务即可。

《物权法》对善意时间规定的原始条文是“受让人受让时为善意”。动产的物权变动是以交付为时间点，那么既然不动产是以登记作为公示手段，那么在我看来登记就可看作是判断善意的时间点，买受人主观上的善意也应该是一直延续到完成了不动产的登记行为才能构成一个完全的善意，登记完成了物权行为才算是完整的完成，那么一整套行为就算是圆满完成。

（二）支付的合理价格

善意取得还有一个要件是“要支付合理的对价”，顾名思义，无偿的转让是不能适用到善意取得中的。至于何为“合理”存在争议性，要明确“合理”的范围，不动产的善意取得制度才更具有操作性。一般情况下要看的是交易价格时期同一个地段同种类型的不动产的交易市价为准。依据最高院发布的相关解释，提出以市场价或者交易指导价格的百分之七十为标准，在我看来这个百分之七十可以作为一个基本的判断，但是还是应该具体问题具体分析，因为现实情况还是各种各样的，需要法官的自由心证和世纪情况进行判断。

另外，不能仅是约定了价格，还需要完成了支付，如果说约定的价款是在一个合理的范围之内但没有完成支付，这样就可以认定善意是不合理的，还是应该完成对合理价款的交付，并且在还未完成支付的状态下，受让人可以把该物权还给真实权利人，那么对当事人而言都不算是面临损失。

（三）小结

在司法实践中我们可以看到，虽明确了善意取得制度可以适用在不动产领域内，但是法条的规定过于笼统，没有对“善意”和其他相关规则的内涵和标准进行详细规定，也没有对适用上是否要对动产和不动产进行相应区分作出规定，同时，证明规则的缺失也不利于司法审判，易造成审判标准的不统一。

虽然在《物权法》的相关解释中有提到善意取得的案件中，如果原来的真实权利人要主张受让人是不属于善意的，其要承担相关举证责任。但是该条规定只是尽到了些许弥补作用，在具体操作的时候承担证明责任的一方要举证证明到何种程度才能达到证明目的同样需要法官的裁量，而这种裁量难以确定完全客观的标准，仍要依赖于法官的经验与主观判断。

四、结语

我们可以看到，不动产的善意取得在具体应用中面临的问题比想象中多，但该规则的设置必不可少，要更好的完善该规则是以后的任务。在认识上我们可以清楚，具有绝对效力的登记制度的存在是为了说明和证明当事人的权利存在，使得其权利有了法律的保障，因为登记制度的不断完善，以此建立了具有高度信赖的登记簿的制度，不动产善意取得制度的确立出于对交易安全的考虑，也为平衡权利人之间的利益关系，以此强化登记制度，两个制度相联系，相互配合，为审判中的案件带来更加科学和更具操作性的制度，平衡各方利益的同时保护交易安全、维护诚实信用。