论货币政策对房地产价格的影响

2020-12-23 04:38谢红
经营者 2020年22期
关键词:房地产价格波动货币政策

谢红

摘 要 我国住房体制进行全面改革之后,房地产市场实现了迅速发展,在优化居住环境、加强城镇化建设以及推动地方GDP增长等方面展现出了不可替代的作用,并逐渐演变成了我国经济快速发展的引擎。现阶段,人们在住房需求方面持续提高,进而拉动了房地产价格的增长。房价非合理性升高造成的各类负面效应,妨碍了我国房地产市场的稳定发展,并与居民可支配收入间差不断增大,使改革开放带来的红利被蚕食,影响我国经济的稳定发展。基于此,我国央行一直致力于优化货币政策,旨在限制不健康的房价增长。所以,厘清货币政策和房地产价格之间存在的关系,促进房地产市场稳定、持续发展,是本文的研究重点。

关键词 货币政策 房地产价格 波动

当前,我国经济发展速度逐渐增快,各行业从无到有实现了飞跃。在此过程中,房地产行业具备极强的代表性,但房价出现的波动却暗含危机。作为推动我国经济发展的支柱产业之一,房地产房屋价格持续升高,进而加剧了市场投机的状况,影响了普通民众的正常生活,同时还对年轻一代的价值观念造成了干扰,不利于国家相关政策效果的发挥。同时,美国出现次贷危机后,人们逐渐加强了对房地产泡沫问题的重视,房价并非代表地区经济发展繁荣,而是危机的代名词。

一、货币政策目标

币值稳定、国际收支平衡、充分就业、经济增长是货币政策的四大目标[1]。其中,经济增长和充分就业相辅相成、相互影响,当经济状况较为理想的时候,社会的产出量也更高,如此对劳动力的需求也就更大,从而促使就业机会增多;而充分就业和币值稳定、经济增长和币值稳定、国际收支平衡和币值稳定之间却存在一定的冲突。四大目标不仅联系密切,且又具有一定的矛盾,同时实现的可能性不大。

二、货币政策对房地产价格的影响

(一)货币的供应量对房地产价格的影响

货币供应量指的是国家以维持经济稳定运转为目的存储的货币量,涉及存款与现金货币两方面。若存在通货紧缩的状况,国家就会立足于扩张性货币政策增加对货币的供给,并且下调存款准备金额,让消费者结合掌握的货币资金进行消费,进而拉动房地产市场的发展,如此一来房地产价格就会产生波动。若产生通货膨胀,政府则会凭借对紧缩性货币政策的实施,推动房地产市场缩减。由此可见,货币供应量与房地产价格之间成正比关系。

(二)利率对房地产价格的影响

利率是讨论货币政策过程中必须重视的一点,对房贷成本的作用是其导致房价波动的主要因素。本文将供需作为对象进行了分析。其中,就供给而言,利率会对房屋建造成本产生直接影响,若利率提高,就会让开发商融资成本升高。对此,开放商会采取降低投资幅度的方式,避免成本增多,进而适当减少房屋供应,当供需之间平衡性不足时,价格就会上涨,引起市场波动。对于需求而言,利率上升会让投资者成本增加,减少其可以利用的资金,缩减房屋需求和投资需求,进而导致供需缺乏平衡性。因为当前相较于人均可支配收入,房地产市场的价格高出很多,这一替代效应产生的作用比收入效应大很多。由此可知,利用率和消费者需求之间的关系呈反比,利用率越低,消费者需求就会越大。综上所述,利率主要立足于需求以及供给影响房屋价格,两者相比之下,需求大于供给。

(三)信贷对房地产价格的影响

房地产市场的资金主要从银行信贷资金而来,主要从银行自有的资产、建设和购房贷款、抵押贷款方面影响房地产工序,进而导致市场波动的情况出现[2]。立足于现实角度展开分析可知,信贷资金主要向建设工程开发者和消费者流动。在宽松贷款政策面前,消费者会认为购房困难降低,进而提升购房热情,需求量也随之增加,受供需理论的影响,进而提高了价格。站在开发商角度进行分析,增多贷款量,开发商会将投资范围扩大,从理论上来说,会改变供需,进而造成价格发生变化,但其实房屋商品本身较为特殊,此商品弹性不大,因此基本上不会出现供需改变的问题。同时,开发商掌握足够贷款的基础上,表明其拥有充足的资金资源,所以会选择高价拿地,让整体开发成本提高,导致价格受到影响。在具体实践过程中,开发商资金充足的基础上,会倾向于级别更高的房产开发,这也会导致房地产市场供需不平衡。立足于长远的角度,房地产商在判断可以获得利益的情况下,会慢慢开发新的房产,如此便会增加供应量,降低房地产价格。

三、政策建议

从国家层面来说,我国房价增长速度快且较高等情况,并不符合实际经济增长,作为人们密切关注的一大重要问题,房价问题需要引起各相关部门的高度重视,有效处理[3]。首先,对流通中的货币量进行科学调控。此因素属于影响房地产价格的重点。现阶段我国房地产市场基本上采用的是贷款买房的方式,因此,银行需要全方位、多层次调整基础货币供应量,同时建立健全货币监管体系,对流通中的货币量和住房贷款数额进行实时监测,防止房价增高。其次,建立利率市场化体系。不仅要把房价方面的利率所发挥的调控作用纳入考虑范围,还应考虑到房价带给利率的影响,借助多样化的方式明确房价方向影响作用系数,同时与多元化利率和货币政策消除影响相结合,以便根据利率精准调控房价。

另外,立足于地区政府角度,最近几年,我国大部分地区的房价增长速度较快,尤其是沿海地区,相较于当地GDP的增长速度来说,房价增长速度要高很多,不仅需要借助当地政府的力量,制定长期合理的货币政策调控,同时和国家宏观调控相比,当地政府还应运用各种各样的政策切实解决房价问题。

(一)加快房地产行业的转型升级

在我国国民经济中,房地产行业占据着极为重要的位置。新形势下,房地产行业的转型十分关键,各地区政府需要建立科学的奖惩制度,给予房地产行业引导,使其积极转型,最大化控制成本,建立品质高且更加环保的住宅。借助政策手段监管房产行业,确保其内部竞争的健康,以免开发商恶意抬高价格[4]。

(二)实行地方差异化货币政策

立足于各地区的实际经济形势,构建与房地产相契合的货币政策。如针对环渤海以及经济发达地区,政府需要制定相应的政策,保证房价增长的合理性,使房地产行业发展与当地经济增长速度相符。对经济较为落后的地区,政府需要结合当地的实际情况,推动房地产发展,进而刺激经济增长,同时划分区域,向当地人民提供廉价的住房,进而实现经济发展和保障居民生活两不误。

(三)强化房地产的立法力度

新形势下,人们开始选择投机性购房,以获得较大的利益,进而促进房地产价格不断升高,同时各地区房地产行业发展缺乏平衡性。针对这一情况,政府要积极立法,抑制投机性需求,为房地产行业的良好发展奠定坚实的基础。

四、结语

货币政策出现任何转变均会对房地产价格产生巨大影响,房地产市场已经成为货币政策的风向标。所以,我们需要给予货币政策更多的关注,结合货币政策对房地产市场进行调控,确保房地产市场稳定、健康发展。同时,需重视对现阶段房地产市场存在的各类缺陷进行弥补,避免房价产生不良上涨的状况,使之保持正常、合理发展。

(作者单位为芦溪县住房和城乡建设局)

参考文献

[1] 杜强.双重属性视角下货币政策对房地产价格的动态影响[J].统计与决策,2018,34(05):139-142.

[2] 王靜,陈晓杰,王婧怡.货币政策对我国房地产价格的影响——以武汉市房地产为例[J].商情,2018(02):99-100.

[3] 刘鑫,陈学军.影子银行与货币政策对房地产价格的影响研究[J].中国证券期货,2020(3):98-99.

[4] 袁野.货币政策对房地产价格的调控的影响分析[J].大众投资指南,2019(06):75-76.

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