集团化房地产企业内部借款对报表及税收影响

南京安居集团

引言

随着我国对房地产行业调控政策持续加强，房地产行业内部资源整合与优化进程逐渐加快，房地产行业集团化发展趋势逐渐显现，同时，在“房主不炒”的政策导向下，行业利润率逐渐下降。在此背景下，房地产行业一改粗狂式发展模式，更多关注在项目的运营与风险管理上，而作为资金密集型行业，在外部融资途径限制不断增加的情况下，集团内部的资金拆借越加频繁，本文就在现有政策下，将用于集团内部资金拆借的来源分为可以与具体外部融资相对应与无法对应具体的外部融资两种情况，分情况阐述对报表的影响以及相关税盾效应。

一、用于集团内部资金拆借的来源可以与具体外部融资相对应

在这种情况下，假设集团外部融资成本为b（含税，下同），内部借款成本为a，所得税率为25%，城建及教育费附加合计为12%；相关账务处理如下：

项目公司

支付集团本部利息时：

借：开发成本——开发间接费用a/1.06

应交税费——应交增值税（进项税） a/1.06×6%

贷：银行存款 a

借：开发成本——开发间接费用a/1.06×6%

贷：应交税费——应交增值税（进项税转出） a/1.06×6%

集团本部

支付外部机构利息时：

借：财务费用——利息支出 b/1.06

应交税费——应交增值税（进项税） b/1.06×6%

贷：银行存款 b

借：财务费用——其他 b/1.06×6%

贷：应交税费——应交增值税（进项税转出） b/1.06×6%

向项目公司收取利息时：

借：银行存款 a

贷：财务费用--利息收入 a/1.06

应交税费——应交增值税（销项税金） a/1.06×0.06

支付税金：

借：税金及附加——（城建税及附加）a/1.06×0.06×12%

应交税费——应交增值税（销项税金） a/1.06×0.06

贷：银行存款 a/1.06×0.06×1.12

集团合并

借：财务费用——利息收入min（b/1.06，a/1.06）

贷：财务费用——利息支出min（b/1.06，a/1.06）

在不考虑利息成本对项目公司土增税影响，同时符合所得税税前扣除的相关条件的前提下：

当a=b时，集团可以套用统借统还的政策，免交增值税，则在集团合并口径，在经过抵消之后，计入项目开发成本的金额为a；集团本部因借款利息支出对应的进项税转出而增加财务费用——其他，同时因统借统还政策免交增值税销项税金增加当期其他收益，两者相抵不影响集团本部利润总额，故集团本部此项业务税务成本为0；项目公司因内部借款利息支出获得综合税盾效应函数为-b×0.25（或-a×0.25）。

当a

当a>b时，集团不符合统借统还政策，不能免征增值税。合并时，在经内部往来抵消后，计入财务费用-利息收入的金额为（a-b）/1.06，同时支付给外部的利息支出所对应的进项税转出增加财务费用-其他的金额为b/1.06×0.06，城建税、教育费及附加影响税金及附加增加金额为a×0.67%，综合影响集团合并口径利润总额的金额为a×0.9366-b。税收方面，项目公司可以所得税税前扣除的金额为a/1.06×0.06+b/1.06，即 0.0566a+0.9434b；税盾效应函数为 -（a/1.06×0.06+b/1.06）×0.25；集团本部支付的增值税及附加税金额合计为a/1.06×0.06×1.12，影响集团本部所得税金额为（a/1.06-b-a/1.06×0.06×1.12）×0.25，即（0.88a-b）×0.25；故集团合并口径税盾效应函数为：-（0.0142a+0.2358b）+（0.88a-b）×0.25，即 0.2058a-0.4858b。

综上，用于集团内部资金拆借的来源可以与具体外部融资相对应时，当a≠b时，都会对集团合并口径利润总额产生影响。其中当ab时，对集团合并口径利润总额的影响不确定。税收方面，当a≤b时，税盾效应函数为-b×0.25；当a>b时，税盾效应函数为0.2058a-0.4858b。

二、用于集团内部资金拆借的来源无法对应具体的对外融资

在这种情况下，假设集团借给项目公司的每年借款成本为a（含税，下同），集团本部综合资金年成本为b（含权益成本），金融机构同期同类借款成本为c，且a≤c，则相关账务处理为：

项目公司

支付集团本部利息时：（同上）

集团本部

向项目公司收取利息时：（同上）

支付税金：（同上）

集团合并

当a≤b时

借：财务费用——利息收入 a/1.06

贷：财务费用——利息支出 a/1.06

当a>b时

借：财务费用——利息收入 a/1.06

贷：财务费用——利息支出 b/1.06

开发成本——开发间接费用（a-b）/1.06

当a≤b时，在集团合并口径，计入项目公司开发成本的金额为a，集团减少财务费用的金额为a/1.06，同时因销项税金增加影响税金及附加增加a×0.0067，进而增加集团合并口径利润总额a/1.06-a×0.0067，即a×0.9367。税收方面，项目公司因开发成本增加影响所得税减少a×0.25，集团本部因利息收入增加，影响增值税及附加税合计增加 a/1.06×0.06×1.12，即 a×0.0634，影响集团本部所得税增加（a/1.06-a×0.0067）×0.25，即a×0.2342，综合税收成本为a×0.0476。

当a>b时，在集团合并口径，在经内部抵消之后，计入项目公司开发成本的金额为a/1.06×0.06+b/1.06，集团合并口径抵消财务费用的金额为b/1.06，即0.9434b，同时因销项税金增加影响税金及附加增加a×0.0067，进而影响集团合并口径利润总额增加0.9434b-0.0067a。税收成本方面，项目公司因开发成本增加影响所得税减少a×0.25，集团本部因利息收入增加，影响增值税及附加税合计增加a/1.06×0.06×1.12，即 a×0.0634，影响集团本部所得税增加（a/1.06-a×0.0067）×0.25，即 a×0.234，综合税收成本为 a×0.0476。

综上，用于集团内部资金拆借的来源无法对应具体的对外融资时，内部借款业务都会对集团合并口径利润总额产生影响，其中当a≤b时，则会增加合并口径利润总额；当a>b时，影响集团合并口径利润总额的金额函数为b×0.943-a×0.0067。税收成本方面，不管a与b的大小如何，综合税收成本均为a×0.0476。当集团本部作为费用中心，随着支出的增加逐渐弥补内部借款利息收入时，税务成本将逐渐下降。

结语

对于集团内部资金拆借的来源可以对应具体的对外融资的情况，当内部借款利率等于外部借款利率时，不会对当期合并口径利润总额产生影响，且具有一定的税盾效应；当内部借款利率小于外部借款利率时，则会减少当期合并口径利润总额，税盾效应与内部借款利率等于外部借款利率时相同；当内部借款利率大于外部借款利率时，则对当期合并口径利润总额的影响不明确，同时是否具有税盾效应也不明确。对于集团内部资金拆借的来源无法对应具体对外融资的情况，当内部借款利率小于等于外部借款利率时，则会影响集团合并口径利润总额增加，当内部借款利率大于外部借款利率时，一般情况下也会增加合并口径利润总额（若a≥157.2b时，为负）；两者税收成本随着集团本部亏损的增加而降低。