土地资源配置对房地产市场的影响研究研析讨论

彭莉

摘 要：我国城市地区土地资源相对稀缺，土地资源利用情况对房地产市场产生的影响较为显著，房地产行业在发展过程中，为确保市场均衡发展，则可将土地资源配置作为有效路径，均衡市场的同时，带动我国经济提升。房地产市场具有一定波动特征，若市场波动幅度较大，必然会影响我国经济发展，还会制约人们正常生活，政府部门在日常工作中，应积极发挥引导与协调作用，推动房地产市场稳定发展。房地产市场发展与运行中，受到宏观经济政策影响，为强化对房地产市场管理，将会通过土地政策，实现宏观调控。在本次研究中，将深入概述土地资源配置要素，探究房地产市场当前发展现状，继而探究土地资源配置对房地产市场产生的不良影响，最后提出房地产市场均衡发展路径，带动房地产行业进一步发展。

关键词：土地资源配置;房地产市场;影响

房地产行业作为我国国民经济的中坚力量，其市场均衡发展对我国经济发展具有促进作用。在房地产市场中，土地是一项重要内容，若转变土地资源配置，必然会影响非昂地产市场的稳定性。在房地产市场中，其商品均具有双重性质，分别为消费品与投资性性质。从投资角度概述，投资房地产，通常能够获得较高收益。房地产市场发展与城市用地制度息息相关，只有统一配置土地资源，才能够从根本上提升土地资源利用效率，均衡房地产市场。在分析土地资源配置对房地产市场的影响中，将从土地储备规模、土地供应时机以及土地结构三方面出发，阐述对房地产市场的影响，提出优化措施，实现房地产市场高效发展。

一、土地资源配置要素及房地产市场运营现状

（一）土地资源配置要素

在分析土地资源配置要素时，可从多个角度出发，进行恰当分类。当前在土地资源配置要素分类中，主要是采用土地利用总数量、土地利用位置以及土地利用方式等角度分类。通过深入分析房地产市场中的商品房用地、土地资源储备数量以及供应结构等要素，分析土地资源配置的合理性与完善性。土地储备主要指的是通过合理且合法的收购方式所获得的土地资源，这一方式往往获得了地方政府的认可。土地供应则是结合当前经济发展以及城市发展需求，需要一定数量的土地，通过政府确定了可供应的土地数量。土地储备则主要指的是可调配的土地总量。土地供應时机则指的是政府结合当前的市场需求情况，将土地投入到市场中所需要的时间。

（二）房地产市场运营现状

我国制定了完善的土地公有制政策，从国家层面出发，调控并转让土地，推动住宅制度改革，构成了现有房地产市场。当前我国土地市场仍处于起步阶段，土地资源配置不够完善，存在诸多问题，如违法出让土地现象频发，用地结构不合理，住宅房数量严重不足，商品房空置数量较多。同时我国在土地规划方面的法律法规不够完善，并未制定完善的调控机制，正是由于这部分因素限制，导致房地产市场发展呈现出不均衡现状。为改善这一问题，则需要提高土地资源利用效率，改善土地变动所导致的房地产交易价格变动，影响房地产市场，稳定房价，带动房地产市场均衡发展。

我国所实施的土地制度主要是由三部分组成，分别为土地收购、土地储备以及土地供应，在土地分配中，将采用招标、拍卖等方式进行。在这一市场供应方式下，主要目的则是减少国有土地资源流失，增加地方收入，提升土地利用效率，但这一供应方式，将会对房地产市场产生不良影响。由于供应方式不够完善，恶意囤地，地价增长，房价也会相应增长，土地资源不仅对房地产市场产生积极影响，也会产生不良影响。为从根本上改善这一问题，需要确保土地资源配置的合理性，保障房地产市场均衡。

二、土地资源配置对房地产市场的影响

（一）土地储备规模

在土地资源配置过程中，土地储备规模是一项重要内容，通过土地合理储备，确保储备规模的合理性，从而对房地产市场产生正向影响。在土地储备规模确定中，需要从多个角度出发，结合市场需求情况，合理确定储备规模。通过房地产商品需求，明确当前土地需求情况，确定房地产市场需求量，是保障土地储备规模合理性的重要措施。在具体经济活动中，为保障经济活动始终处于经营状态，需要确保库存的充足性与安全性。在通常情况，在土地供应与土地需求之间，往往存在随意性问题，通过保障土地储备量，是房地产市场均衡发展的保障，还能在最大程度上降低土地供应不足对房地产市场的影响。在明确土地储备量时，可将计量经济学作为理论基础，采用安全库存理念，明确土地安全储备量。若土地储备量逐渐下降，则应当做好土地扩张等工作。

土地规模被明明确后，可将其作为基础，依据新建房屋对土地的需求情况，分析容积率的合理性，继而确定土地需求 量。其次在土地供应环节，需要从房地产行业特殊性出发，分析高存货比例问题。对我国房地产企业发展进行研究，能够发现企业存货价值比率呈现出下降趋势，在这一背景下，若将企业存货产品全部供应，房屋供应量也会相应增加。一旦出现房屋价格上涨，那么房地产企业的存货价值较高，有利于增加企业风险规避与防范能力。若房价下降，将会导致企业偿债能力下降。为从根本上规避风险问题，政府应当重视并强化对房地产市场的调控，确保土地储备量充足。若土地储备量较大，将会导致成本增加。采用信息储备方式，不仅可满足土地需求，还能够实现成本优化。

（二）土地供应时机

土地供应时机指的是当土地储备机构在获得土地使用权后，向土地市场推行土地的具体时间，在明确土地合理供应时间时，需要从以下几方面出发，合理分析其影响因素。

1、土地储备资金成本及机会成本

在获得土地过程中，往往需要花费大量土地资金，若所获得的土地，主要是用于储备。一旦房地产市场储备量不足，资金成本相应增加。通过储备后的土地，土地用途将会受到多种因素限制。土地是一种相对稀缺的资源，通过大量储备，成本耗量逐渐增加。在明确土地供应时间后，需要严格控制土地资金成本。

2、房地产市场运行状况

房地产行业是我国国民经济的中坚力量，为强化对这一行业的宏观调控，我国积极制定并落实了土地政策，合理控制房地产市场运行。在通常情况下，只有确定土地供应时机，才能够均衡房地产市场。在房地产市场中，具有周期变化特征，通过实施宏观调控政策，仅仅只能对周期性波动幅度产生影响，并不能从根本上解决波动问题。土地主要采用供给方式存在于房地产市场中，在土地供应环节，为实现对房地产市场的调节，可采用周期策略。当房地产市场膨胀速度过快，价格较高时，可相应增加土地供应量，通过增加供给方式，降低房价。反之，需要减少土地供应。

（三）土地供应结构影响

土地供应结构是土地资源配置中的组成部分，推动土地供应结构调整工作开展，将产生积极影响，促进房地产市场稳定发展运行。政策在对房地产市场调节过程中，通常会采用土地供应结构调整，土地供应住房类型结构则能够展现政府对各类群体的支持情况。在这一情况下，可选定房地产市场的均衡状况指标，如房价等指标，调整土地住房类型结构，促进房地产市场的均衡发展。

三、房地产市场均衡发展路径

（一）土地储备规模优化措施

1、保证足够的土地储备

为促进房地产市场的均衡发展，改善波动性问题，则需要从土地资源配置角度出发，确保足够的土地儲备量。结合国外土地制度的发展经验，只有具备充足的土地储备模式，并长期执行，才能够对房地产市场进行调控。由于土地供应属于不可缺货的状态，需要确保土地储备规模能够满足人们的基本需求。若土地储备规模无法满足人们需求，不仅无法调控房地产市场，甚至还会导致房价沈上涨。在明确土地需求量后，需要考虑房地产企业存货释放问题，制定相应鼓励措施，引导房地产企业释放过量库存商品。

2、拓宽土地储备渠道

在保证基本农业用地基础上，获得一定数量的土地储备规模，需要积极制定土地储备拓宽渠道，获取更多土地来源。当前获取土地储备的渠道主要有三种，第一种则是对房地产开发公司未按时开发的土地，需要进行收回处理。第二种则是结合城市规划，积极开拓新城区，并对旧城区进行改造。第三种则是针对长期未出让的土地，需要强化包装，如增加周边基础设施建设，通过这一方式，提高土地价值，便于土地出让。

3、考虑土地储备成本

只有当土地储备达到一定规模后，会对房地产市场起到积极影响。在土地储备时，应禁止无限扩张，土地资源具有稀缺性质，在总量一定情况下，无法实现无限膨胀。另一方面，由于土地资源储备需要花费一定成本，因而在确定储备该土地资源时，充分衡量土地资源储备的经济效益。只有合理考虑土地储备成本，明确其成本与收益，最终影响房地产市场均衡发展。

（二）土地供应时机优化措施

1、及时研究房地产市场波动情况

房地产市场具有一定波动性，这一波动性无法避免，但可通过宏观调控等措施，控制其波动幅度，避免房地产市场出现急速膨胀以及长期低迷等问题，结合房地产市场具体波动情况，对土地供应数量与时间进行调整与把控。由于宏观调控措施具有一定滞后性，土地资源则是房地产市场发展的重要由，在明确土地资源供应实际时，首先需要掌握房地产市场的实际运行情况。通过分析反映房地产市场变化的主要指标，如房价以及销售额等指标因素，结合变化规律，采用恰当预测方法，掌握房地产市场未来发展与变化趋势。在此基础上，可依据土地供应量以及房地产市场指标之间的关系，明确土地供应的变化量。

2、建立房地产市场不均衡界限

通过构建房地产市场不均衡界限，有利于明确土地供应时机。首先通过开展市场调查工作，掌握群众无法接受的指标极限，将这一数据作为基础，计算出均衡指标系数。其次结合房地产市场发展情况，收集相关信息，便将其带入均衡指标体系中，观察指标体系的波动情况。当计算的指标接近极限系数时，可依据反周期理论，采用大幅度调整土地供应措施，通过这一方式，降低房地产市场的波动幅度。

（三）土地供应结构优化措施

我国幅员辽阔，不同地区的房地产市场发展情况并不相同。通常房地产市场发展均衡的地区，其土地供应具有均衡性，并且土地供应规模较大。针对北京等房地产发展不均衡的城市，在土地供应方面，需要积极采取措施。例如可通过增加土地供应方式，或者引导购房者向周边城市分流方式，确保土地合理供应。其次还可通过调整城市规划、减少城市中心住宅土地供应，完善周边基础设施建设方式，在城市周边供应住在用户地。通过这一方式，不仅能够改善城市中心的人口压力，还能够带动周边经济发展，增加土地供应量。针对西部地区，房地产市场发展缓慢，需制定引导措施。在土地供应中，应遵循因地制宜原则，由中央政府把握土地供应方向，地方政府结合实际情况，适当供应土地，制定绩效考核标准，监督并检查土地供应情况，确保土地供应的科学性与合理性。

四、结束语

随着市场经济高速发展，为房地产行业提供了诸多发展机遇，房地产市场也在逐步完善。在房地产市场发展中，土地资源配置是影响均衡发展的主要因素，通过合理配置土地资源，实现房地产市场均衡发展，带动房地产行业可持续发展。

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