农用土地租赁合同

包布和

一、农用土地租赁合同概述

《蒙古国民法典》第327条至332条规定了农用土地租赁合同。《蒙古国土地法》第11条规定，农用土地包括草地、打草地、耕地、荒地、农用建筑物用地以及其他农用生产用地。1

1. 农用土地租赁合同的特征

（1）订立书面合同。按照法律规定，农用土地租赁合同租赁期间不得低于2年，并且应当书面形式订立合同，应当到主管部门办理不动产登记手续，根据《蒙古国土地所有权相关法》2规定，应当经过有关主管行政长官批准。

（2）出租人的留置权。农用土地租赁合同具有独特的特征，除了民法第301条规定的留置权外3，依据民法第329条规定，还可以留置农用土地的孳息。此时，出租人行使留置权不必考虑农用土地合同义务约定，可以依法留置孳息。

（3）书面形式延长租赁期限。《蒙古国民法典》第330条第3款规定，对延长农用土地租赁合同期限而言，双方应当书面形式作出同意或拒绝延长期限的意思表示。如果当事人未书面表示延长期限的，其法律效果无明文规定。从文义解释角度，未书面表达同意或拒绝延长农用土地租赁合同期限的，不符合形式的延长或拒绝意思表示应该不生效。该法的要求相比保全证据功能外，当事人是否延长合同期限对双方来说更具有实质意义。

2. 农用土地租赁合同与其他相关合同的区别

（1）农用土地租赁合同与买卖合同、使用合同以及赠与合同之间的区别

从租赁合同一般特征而言，一方给付租赁物，他方支付租金，二者之间具有对待给付关系。虽然当事人订立了租赁合同，双方之间如果不存在对待给付关系，双方之间法律关系名为租赁合同，但实质上并非租赁合同关系。4这种情况下，可能会形成无偿使用财产合同或者赠与合同。即便合同约定了给付义务仍要进一步判断是否属于租赁合同。根据民法第328条第2款规定，农用土地租赁合同内容必须以农业使用、农业经营为目的，当事人享受权利并履行义务。而买卖合同是转让标的物所有权，不得限定标的物的使用功能。

（2）农用土地租赁合同与普通租赁合同的区别

①标的物使用目的是否为农业经营。在普通财产租赁合同中，承租人使用土地或收取土地孳息，它不是为了发展农村经济或农业经营目的而使用农业土地，承租人享有权利，而不承担农业经营用途的义务。而对于农用土地租赁合同而言情况有所不同。民法第328条第2款规定，承租人租赁农用土地，租赁合同用途限定为发展农村经济或保持农业用途。

② 财产清单制作的不同。对农用土地租赁合同来说，制作财产清单为法定义务，各方当事人订立农用土地租赁合同，依法交付土地或者合同终止时需要制作财产清单交接手续，并且应当反映财产的具体价格。对普通租赁合同而言，双方可以约定制作财产清单事宜，而非法定义务。5

③ 合同形式的不同。根据民法第330、第332条规定6，农用土地租赁合同与普通租赁合同的另一种区别是合同形式。财产租赁合同不要求书面形式订立合同;而农业用地租赁合同2年以上的，必须订立书面合同，如果未订立书面合同的，视为不定期租赁合同，自订立合同之日起1年后合同终止。

二、农用土地租赁合同当事人的权利和义务

1. 出租人的义务

出租人承担租赁物符合合同约定用途的义务。承租人支出的费用是维持租赁物符合约定用途的必然要求。在农用土地租赁合同中，立法对出租人的此项义务规定了很多限制条件。如果承租人支出的费用与租赁物通常用途相关联的正常支出，由承租人承担。因为承租人利用农地而享受土地的孳息以及取得优势地位，所以承租人承担此部分的费用。但是，承租人支出的必要费用由出租人承担。

2. 承租人的义务

《蒙古国民法典》第328条第2款规定，承租人依通常用途使用农业用地，应保持农地符合约定状态，承租人承担租赁物通常的修缮义务。这项义务也是农用土地租赁合同区别于财产租赁合同的标准，承租人依通常用途、经营方法合理使用农地，而且要符合经济效益原则，而普通财产租赁合同却并没有此要求。如果承租人擅自改变农地用途的，将导致农用土地租金下跌，出租人可以依法主张权利。7

3. 农用土地租赁合同终止的法律后果

在合同期限届满或者庄稼收割前依法解除农用土地租赁合同的，《蒙古国民法典》第332条规定赋予了承租人两种权利，承租人有权要求出租人作价补偿未收割的种植物价值或者延长合同期限。本文认为，此项规定存在明显的缺陷，因为农用土地将来可以收割农作物，因此承租人享有延長合同期限或者赔偿请求，应当限定为合同终止的当年种植物收割结束为止。也就是说，不包括农用土地租赁合同终止之次年及以后的种植物收割期限，否则承租人可以无限延长合同期限。8

承租人因改良行为有权要求出租人补偿相关费用。当农用土地租赁合同终止时，根据财产清单评估农用土地财产增值的，承租人有权要求出租人补偿相应的费用。租赁物增值是指与农业经营、生产相关的行为促使增值，不包括因农地地理位置，或者位于市区附近的位置，或与农业经营活动、生产行为无关等原因增值的情形。

三、农地承租人的选择权期限未加以限制

农地租赁合同终止或被解除的，承租人有权延期或要求补偿农作物价值，但是在时间上并未作出限制，因此，导致法律适用混乱。《蒙古国民法典》第332条第1款规定，承租人未收割农作物前，农地租赁合同被终止的，立法赋予承租人选择权，即作价补偿未收割的农作物或延长租期。但是延长一年或若干年期限立法则并不明确，甚至承租人可能要求无限制延长。的确有必要平衡双方之间利益，只需对农地承租人的选择权时间上加以限制，收割完农作物为止即可。

参考文献

1. Т.Сэнгэдорж.Монгол улсын газрын эрх зүй. [蒙古国土地法] Улаанбаатар. 2002.

2. Х.Доржпалам.Иргэний эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал. [民法若干问题研究] Улаанбаатар. 2012.

3. Ё.Кают нар.Иргэний хуулийн тайлбар толь. [民法释义词典] Улаанбаатар. 2010.

4. В.Гэрэлт-од：Гэрээний эрх зүй. [合同法] Улаанбаатар. 2006.

注释

1Төрийн мэдээлэл сэтгүүл. [政府公报] 2002：№27.

2Төрийн мэдээлэл сэтгүүл. 2002№29.

3《蒙古国民法典》第301条规定：（1）为了实现履行财产租赁合同义务有关的要求，有权留置承担人在该土地，房室和住宅内的财产。（2）承担人为了满足正常的生产经营活动需要用于生活正常条件的关系将出租人留置的财产取回的，对于该财产的留置权终止。

4 Т.Сэнгэдорж：Монгол улсын газрын эрх зүй. [蒙古国土地法] Улаанбаатар. 2002：91 тал.

5 Х.Доржпалам：Иргэний эрх зүйн зохицуулалтын зарим асуудал. [民法若干问题研究] Улаанбаатар. 2012：79 тал.

6《蒙古國民法典》第330：（1）农用土地租赁合同应当按两年以上期限通过书面形式订立，不符合这个条件的合同被认为是不定期合同，该合同实施后满一年的应当将其终止。（2）对于三年以上期限的合同，一方收到另一方延期合同意见后的3个内没有通知拒绝的，将其认为定为按不定期订立。（3）延期合同的意见和拒绝意见应当书面作出。第332条：（1）还未收割适当开展经济活动而产生的种植物时终止租赁合同的，承担人有权向出去人提出延期租赁合同的要求，或者出租人有义务按尚未收割的种植物的价格对承担人进行补偿。.

7 Ё.Кают нар：Иргэний хуулийн тайлбар толь. [民法释义词典] Улаанбаатар. 2010：621 тал.

8 В.Гэрэлт-од：Гэрээний эрх зүй. [合同法] Улаанбаатар. 2006：54 тал.

导师：特.门德赛汗