农村闲置房产资源市场化的影响因素及政策启示

冉珈瑄　李星宏　尹奇

摘要：农村闲置房产资源市场化是关系我国城镇化建设和农村土地改革的重大问题。文章拟将农村闲置房产资源化为未承担“自住”功能的农村宅基地，通过搜集渝西地区643户实证数据，利用logistic模型，从农村闲置房产资源的供求双方对其市场化的影响因素进行分析。研究结果表明，农村闲置房产资源市场化现处于萌芽状态，供给方和需求方对闲置房产享有的经济价值认识清晰，但相关的法律政策尚未成熟，需要政府协同相关机构加以有效的开发和管理。

关键词：农村闲置房产资源;需求;供给;logistic模型

一、引言

随着城镇化和工业化的推进，中国农村逐渐趋向“空心化”和“外流化”，传统村落中出现大量的房屋闲置，不仅如此，新农村建设的一些不恰当的导向也引起了部分农民新区发生了闲置。在乡村振兴战略的指导下，乡村产业蓬勃发展，部分农民也具有通过农村资产获得财产收益的愿望。与此同时，随着经济社会的不断发展，城镇居民对于高品质生活的追求引起了“乡村热”潮流，具有在农村置房来满足乡村旅游、养老等需求的意愿。为促进农村闲置房屋资源的优化配置。2018年，中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。这为引导农村宅基地资源的合理配置提供了强有力的政策支撑。在“三权分置”背景下，研究农村闲置房产资源的市场化的影响因素，不仅能够为中国土地产权制度的改革和完善提供有益借鉴，而且能为政府管理部门、农村集体、农户及其他利益相关者提供指导、管理和参与农村闲置房产资源市场化的决策参考。

從学术界对于土地改革这一问题的研究文献来看，研究对象大多集中于农地和宅基地等，暂未明确提出“农村闲置房产资源市场化”这一概念，本文拟定义农村闲置房产为未承担“自住”功能的农村宅基地。基于此进一步探讨其市场化的影响因素。

对于宅基地或是农地流转的影响因素，国内已有大量的文献，众多学者对此展开深入研究。究竟什么因素显著影响了土地流转意愿？归结起来可分为以下三类：其一是个体特征，从洪名勇等研究中可以看出，个体特征中的年龄、文化程度、性别、教育程度、婚姻状况均会对土地流转产生影响，但是影响的作用及大小需要结合具体环境进一步讨论;其二是家庭特征，具体研究内容主要集中在家庭人口数量、家庭农业劳动力数量、家庭收入、家庭土地面积等;其三为外界条件因素，根据薛凤蕊等人的研究可以发现主要涉及的内容为农户对于土地流转政策的认知情况、土地流转的规范性、养老保障等一系列外部因素。但由于研究的对象和方法差异，导致部分影响因素会在不同环境下显示出不同的效度和信度，因此在研究过程中，需根据实际情况对影响因素进行甄别和筛选，最终得出有效的研究结论。

二、理论分析

本文基于“有限理性经济人”假说和生产者行为理论与消费者行为理论，对农村闲置房产资源市场化的影响机制做出论证。就研究视角而言，以“市场化”为切入点，将农村闲置房产的供求双方分别视为“农户”和“城市居民”，两者的决策行为均会遵循理性原则，均会按照利益最大化原则作出帕累托改进的决策。

对于农户来说，本着“利益最大化”的目标，如果出现房屋闲置，则希望通过出售或者出租的方式来增加财产性收入。此外，对于我国大多数的农民来说，房屋和土地是他们的主要财产，然而我国对于“三权分置”的土地改革仍处于探索阶段，导致部分闲置房屋的流转缺乏完善的法律保障，农民失去了重要的融资手段;从作为“需求者”的城市居民来看，他们将从“效用最大化”出发，因为养老、乡村旅游等因素萌生在农村购房的需求，由此作为“拉力”推动农村闲置房产的市场化。

三、数据来源、变量说明和估计结果分析

（一）数据来源

为深入了解渝东地区的农村闲置房屋情况，根据经济发展程度和地理位置选取了奉节县、巫山县、云阳县、巫溪县和忠县，共收集了重庆市5县16个村庄的调查问卷。共发放问卷700份，针对农户和城市居民的各350份，最终有效回收农户类问卷332份，城市居民类问卷311份，问卷回收率达91.86%。通过实证分析和理论论证相结合的办法，对数据进行整合处理。

（二）变量说明

本文针对农户和城市居民分别选取了332个和311个样本量，农户和城市居民两者在对改革认知都偏向积极。主要变量的描述性统计特征见表1和表2。

（三）估计结果分析

本文对纳入模型的自变量进行相关性分析，进一步验证各自变量之间是否存在多重共线性。利用方差膨胀因子（VIF）和容忍度（TOL）进行检验的结果表明，农户类各自变量的平均方差膨胀因子（VIF）为1.36，其中自变量中VIF最大值为1.78，对应的TOL值最小达到0.56，城市居民类各自变量的平均方差膨胀因子（VIF）为1.28，其中自变量中VIF最大值为1.79，对应的TOL值最小达到0.56。因此，可以判断该模型中多重共线性问题并不严重，模型相对稳健。

四、计量模型

根据农村闲置房产资源的供需两个角度，构建Logistic模型分别探究农户和城市居民参与农村闲置房产资源市场化的影响因素。被解释变量分为农户和城市居民是否愿意参与农村闲置房产资源市场化两种情况，因为均是离散型变量，无法直接采用一般线性模型估计，故建立Logistic模型对农村闲置房产资源市场化影响因素进行实证分析。

式中：P为被解释变量Y相应取值的水平概率，a为常数项，b为影响因素的回归系数，X为解释变量。对于农户而言，X1 表示农户个体及家庭特征、X2 表示农村闲置房产资源的概况、X3表示农村闲置房产资源的市场环境、X4表示农户的改革认知;对于城市居民而言，X1表示城市居民的个人及家庭特征、X2表示城市居民的预期置房需求、X3表示城市居民对农村闲置房产的改革认知，ε为随机扰动项，i、j、k、l分别为影响因素的编号。利用stata14.0软件对模型进行估计。基于农村闲置房产资源市场化影响因素回归结果见表3和表4。

五、结果与分析

（一）农户参与农村闲置房产资源市场化的影响因素分析

1. 基于农户个体及家庭的特征分析。对于农村中的中老年人来说，虽然对新兴事物的接纳能力较低，但是却深受“邻里效应”的影响，由于私下房屋交易现象的存在，他们也会尝试将闲置房屋进行交易获得收入，以此促进家庭经济能力的提高;如若是未婚的农户，大多是属于青壮年，因为年轻力壮，更多的会受到“务工潮”的吸引，会选择直接进城务工;受教育程度越高的农户，能够更加熟悉理解政策，但现下农村闲置房产市场化的政策和法规还不完善，普通农户抗风险能力较弱，不会轻易进行房屋交易;以务农为生的农户，对土地和房屋的依赖性会更高，所以将其流转或买卖的意愿不大;家庭年收入越高的农户家庭可能会具有更高的理财意识，将闲置房屋进行市场交易，对家庭资产进行合理配置。

2. 农村闲置房产资源现状特征分析。农户自有闲置房房屋面积越大，参与市场化的意愿越强烈。大面积房屋相较于小面积房屋而言具有更好的居住性和经济收益，并且如果是采用租赁的方式进行市场化交易，那么可以部分租赁，部分自住，从而闲置房屋的利用率将大幅度上升，因此拥有大面积闲置房屋的农户会更愿意参与市场化交易。而闲置房屋的地理位置、结构和新旧程度却不显著，农户主要着眼于闲置房屋的收益性，对于功能性的关注较少。

3. 市场环境分析。在农村，农户普遍存在文化水平不高，但“邻里效应”明显的现象。农村中靠血缘关系和地缘关系链接的社会网络会影响农户决策，当本村出现过房屋私下交易的行为时，农户便会有案例参考和行为效仿。

4. 改革认知分析。根据调查，农户对于闲置房产资源市场的前景大多是正向的看法，农户对农村闲置房产资源市场化的前景预测对因变量影响显著性P=0.000<0.01，表现为十分显著。可见，农户对于农村闲置房产资源市场化的意愿与憧憬是相对应的，应当加快法律制定和制度建设早日现实农户的这一愿景。

（二）城市居民参与农村闲置房产资源市场化的影响因素分析

1. 基于城市居民个体及家庭特征的分析。城市居民婚姻状况如果是已婚，家庭经济能力会更强，同时由于双方父母有养老的需求，可能会更愿意在农村置房。而性别、年龄、职业和受教育程度不显著。性别由于无研究做理论支撑，暂不讨论，年龄是因为城市居民的观念较为多元化，而且大多数的城市居民在养老、旅游等方面还是会选择养老院和著名旅游景点，很少有到农村的需求。城市居民对政策和法规的了解程度更透彻，如若进行农村房屋的交易行为，可能不会受到完善的法律保障，容易引起纠纷。

2. 基于城市居民的预期置房需求分析。房屋的最基本使用价值功能即是居住，其他条件相同情况下，水电信号等房屋基础设施功能齐全的闲置房产资源相对于未装修的毛坯来说更有市场，因此，较好的房屋基础设施和交通环境对他们来说更为重要。

3. 改革认知变量。从管理认知和前景预测角度的认知变量：农村闲置房产未来前景预测来看，城市居民的未来前景预测无疑具有显著性影响，从另一个角度看，前景预测体现了一个城市居民对于农村闲置房产资源的态度，是需求产生的重要组成部分。

六、政策启示

（一）加强农村闲置房产相关法律和政策宣传，提高利益相关者的法律意识

基层政府要主动积极的做好宅基地“三权分置”的新政策解读，消除农户参与闲置房屋市场交易的顾虑，同时引导农户明确“产权”概念，严格执行“一户一宅”，确保闲置房屋的使用权合理合法的划分到每一户并发放“房地一体”的不动产权证书。

（二）规范农村闲置房屋交易市场，制定科学合理制度，保障合法權益

农村存在私下交易的现象，在“三权分置”的改革下，部分交易已属合法行为，但交易过程的规范性还需要通过政府公信力来进一步提升，同时后续权益或纠纷也需要专业的工作人员来加以调节。

（三）促进农村闲置房屋的改造，结合产业振兴发展养老服务、乡村旅游等特色产业

部分城市居民属于从农村走出去的工薪阶层，对于农村仍然具有“乡土情结”，为满足父母的养老需求，会产生在农村置房的意愿;同时，部分闲置房屋可改造为民宿，吸引城市居民消费，带动乡村旅游业的发展。

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*基金项目：教育部人文社科项目 “农村闲置房产资源市场化的动力、机制与路径”（17YJA630124）;四川农业大学管理学院科研兴趣培养计划项目“农村闲置房产资源市场化的动力、机制与路径”（2019417）。

（作者单位：四川农业大学管理学院。 尹奇为通讯作者）