商品房销售欺诈行为及防范若干问题研究

刁玮

摘 要：随着居民生活质量的不断提高，商品房的需求量也越来越大，随之而来的销售纠纷不断增加，出现这一现象的主要原因与商品房销售中开发商的欺诈行为有关，部分丧失诚信的房地产开发商，为了满足自身利益，使用不正当的手段欺骗购房人员，使得购房人员的财产受到损失。本文基于房地产开发商在销售过程中欺诈行为的主要表现形式以及产生原因进行探讨，针对欺诈行为提出合理的防范措施，加强对购房人员的保护，维护其相关利益。

关键词：商品房销售;欺诈行为;防范对策

近几年我国居民生活水平越来越高，房地产业迅猛发展，但商品房销售过程中的不法事件屡屡发生，对购房人员利益造成损害的问题日益突出。商品房价格连年上涨且居高不下，购买一套房屋少说几十万多则几百万，对老百姓来说甚至要花费一生的积蓄，成了生活中最大一笔消费。在购房中如果遭遇开发商的欺诈而产生损失，将直接影响房地产市场的健康发展和社会的和谐稳定。因此，研究商品房销售中的欺诈问题具有非常重要的现实意义。

一、商品房销售过程中欺诈行为的表现形式

欺诈是指当事人故意错误陈述，使受意人发生认识上的误解，通常有两种意义的使用，一种是故意欺骗他人的行为，另一种是故意欺骗他人并使对方做出错误的意思表示的行为。具体到商品房销售欺诈，是指房地产开发商故意告知购房人虚假情况，或隐瞒真实情况，使购房人做出错误的意思表示的行为。商品房销售欺诈行为多数发生在预售期间，而且大多购房人都是购买的期房，看不見房屋的实际情况，只能通过开发商宣传的信息进行了解，很容易被开发商夸大的信息所欺骗。现实交易过程中，商品房的销售欺诈行为的具体实施方式各不相同，其主要可分为以下几点：

（一）虚假的广告宣传

商品房销售中的虚假广告宣传是开发商经常使用的方式，主要是指开发商通过报刊杂志、广播电视、户外广告等新闻媒介对房屋及相关设施等内容夸大其词，甚至是不实内容，诱导购房人与其进行交易。虚假广告具体可以分为：对商品房公共配套设施如健身房、幼儿园、休闲广场、温泉入户等的承诺而最终未能实现;对小区绿化率、容积率的虚假说明和擅自更改;采取预定、排号等方式制造紧张气氛误导购房人，实现快速购房。购房者因交易经验缺少、对广告宣传中美好生活场景的期待，以及开发商对未来房屋竣工后夸大的描述，导致购房者不能对开发商的宣传内容进行理性的判断，误信宣传中的不实内容和承诺，最终购房。

（二）未取得预售许可证的隐瞒

商品房预售许可证是政府部门允许开发商销售商品房的批准文件。《城市商品房预售管理办法》规定：“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。现实中，有的开发商为了回笼资金，在未取得预售许可证的前提下就开始采取预收定金的形式销售房屋。购房人购买了没有预售许可证的房屋，无法立即签订合同，房屋的所有权和交付时间都无法得到保障，很有可能造成钱房两空的局面。

（三）一房多售及抵押房屋的隐瞒

一房多售是指开发商在明知商品房已经出售的情况下，再次甚至多次售卖给其他购房人员，并隐瞒前后购房人员基本情况的销售行为，严重损害了购房人员的财产权益，构成了欺诈。出售抵押房屋是指开发商隐瞒房屋已抵押给银行等机构的事实，继续将该房屋出售给其他购房人，从而利用房屋套取现金，如果房屋不解押将不能办理产权证，无法保障购房人的房屋所有权。

二、商品房销售欺诈行为产生的原因

开发商在销售过程中产生欺诈行为的原因有很多种，本文主要从开发商、购房人员、政府监管及法律等方面进行分析。

（一）开发商的违法销售动机

商品房与普通商品相比，具有价值高的特征，在巨大经济利益的驱使下，开发商愿意利用一切机会谋取利润。商品房在建设过程中涉及部门众多，从前期的规划、勘察、设计、施工、监理到后期的质检、消防、综合验收，每一步都由不同的责任部门负责，开发商通过广告宣传等进行欺诈，普通购房人员很难进行核实。商品房的交易过程也比较复杂，从交付定金、补齐首付款、签订购房合同到最终支付尾款甚至是办理贷款，开发商对于交易过程比较熟悉，都有可能对购房人员进行欺诈。

（二）购房人员的心理预期

部分购房人员因为开发商的吹捧，被开发商夸大的宣传所迷惑，盲目订房，没有明确的分辨出购房风险，不能对房屋的合法性进行严格审查，甚至认为等到开发商拿到相关证件便不能购买到合适的商品房，这种心理促成开发商直截了当隐瞒房屋的基本情况，从而助长了销售欺诈现象的产生。

（三）政府部门的监管不力

商品房的交易与购房人员之间的地位不均衡是销售欺诈行为产生的主要原因，相对于开发商而言，购房者无法掌握房屋信息，处于弱势地位。近几年，有的行政部门与开发商存在着利益关系，对销售中的违法行为睁一只眼闭一只眼，进而助推销售欺诈行为的产生，如有的开发商对未取得预售许可证的房屋在市场上公开叫售，行政管理部门未督促其办证。因此，政府部门应及时依法监督，对其欺诈行为给出适当的惩罚，并且相关职能部门应严格审批，履行监管义务的同时遏制违法销售行为的产生。

（四）缺乏合理的法律约束

尽管我国目前在房地产行业的法律制度有着相关的规定，主要有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法规和规章中明确约束了商品房的销售行为，但在关于商品房交易过程中对于商品房的信息、交易金额的控制、以及不良经营后的市场管理制度依旧缺乏。即使购房人员上当受骗后，也依旧缺乏相关的法律制度来保障购房人员的售后利益，开发商承担的法律和经济成本相对较小。

三、商品房销售欺诈行为的解决对策

对于商品房销售欺诈问题应该通过加强开发商行业自律、增强购房人员的风险防范意识、健全政府监管机制、完善商品房销售中的法律法规等方面解决，具体防治对策如下：

（一）加强房地产行业自律

开发公司要诚信经营，从业人员需提高职业道德，加强行业自律，从根本上杜绝侵害购房人员的事件发生。房地产行业协会应加强对开发公司诚信经营的约束，对开发公司及其从业人员的行为进行指导和检查，加强行业内部、开发公司间的相互监督，对违反诚信经营的行为进行制止，严重的可以在行业内部的刊物中通报，并给予一定的惩罚，对于屡次不改的，可以取消行业会员资格，营造诚信的市场信用环境。

（二）增强购房人员的风险防范意识

购房人员风险防范意识强弱主要取决于自身对购买行为的理性判断、对政府部门监管机制的了解程度、对开发公司的信任度以及本身所具备的法治观念，购房人员自我保护意识弱容易催生销售欺诈行为。因此，应该在思想形态上强化购房人员自我保護意识。通过法制宣传、开发公司信用公示等形式促使购房人员对商品房销售市场规范行为的基本认知，如发现开发商可能存在销售欺诈行为，应亲自去不动产交易机构核实审查开发商的证件或者房屋的基本情况，必要时可保留证据，向司法机关进行维权。

（三）健全政府监管机制

针对开发企业违规预售、一房多卖、出售抵押房屋、虚假宣传等市场不良现象，政府部门可以根据实际情况制定监管措施。做好商品房预售监管。对于未取得预售许可证而销售的行为，政府部门实施处罚并公开曝光，减扣企业信用得分。做好商品房广告审核备案。商品房广告需经政府部门审核后才能发布，对于商品房的配套设施、周围环境等内容不得夸大，不能误导公众，只有取得预售许可证后，才能在报纸期刊、广播电视等新闻媒介中发布广告。建立房地产交易信息查询平台。该平台可以对开发公司和售楼人员的资质和信用情况进行查询，同时也可以查看房屋的出售信息情况以及抵押、查封等内容，保证购房人员及时得到真实信息。

（四）完善商品房销售中的法律法规

商品房销售欺诈问题不仅是开发商和购房人之间的民事法律问题，更影响整个社会的公平正义，因此，应健全和完善商品房销售相关法律制度，以规范房屋交易市场。健全商品房销售欺诈的刑法处罚制度。如果实施严重欺诈行为并扰乱社会经济秩序，《刑法》及相关司法解释应进一步明确，使用刑事手段进行处理。建立开发企业退出市场法律制度。制定行政规章制度，对信用等级低、多次出现欺诈行为的开发企业，需要整改后才能继续销售房屋，行为严重的可以取消房地产开发资质。建立商品房销售定金担保制度。在购房人交纳定金但尚未签订合同时，因开发商原因导致无法签订正式合同的，制定有关法律法规障购房人的合法权益。

四、总结

在追求利益的途中，维护权益的过程是属于开发商与购买者的竞争。但是，站在法律的角度考虑，一切有关违反市场发展的商品房销售欺诈行为，理应承担相应的法律责任，才能维护好房地产市场的发展。

参考文献：

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