我国房地产税的经济效应和改革路径探索

栗雪娇

摘  要：从十八届三中全会要求"加快房地产税立法并适时推进改革"到《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》正式公布提出"稳妥推进房地产税立法"，我国一直在不停探索房地产税改革的办法。特别是当前形势下经济下行压力增大，如何有序推进房地产税改革，使之既能增加国家财政收入用于"六稳""六保"，又能有效引导房地产市场健康持续发展，显得尤其重要。房地产税改革及其经济效应，都是制定既符合我国国情，又能有效促进市场经济发展的房地产税征收体系的重要依据。

关键词：房地产税;税制设计;房地产市场;经济效应;改革

一、房地产税改革困境分析

（一）立法困境

我国目前关于房地产税征收的法律条文较少，税法体系不完善，房地产税改革涉及面较多，牵扯到社会各方的诸多利益问题，在立法过程中阻力较大。此外，我国的税收立法权集中于中央政府一层，地方政府无法根据自身发展状况和需求状况来调整完善，降低了征税积极性。

（二）税制设计困境

目前，我国与房地产相关的税种有11种，涉及到房地产开发经营的各个环节，存在重复征税的现象，也影响了征管成本的减少和征管效率的提高。重复征税有违税收中性原则，其对市场各主体的经济行为将产生不良影响。导致房屋空置率较高，影响了房地产市场上的资源流转，也给市场上的投机行为留下了生存空间。在流通环节税种较为集中，税负较高，这些因素极易引起房价的高涨。

在计税依据方面，从价计征的计税依据为历史价值，不能有效反映出房地产的价值变化，会在一定程度上造成税源萎缩。后者是采用从量计征，由于土地资源的稀缺性使得土地价值增速较快，从量计征的方式无法体现出土地价值的变化，也不能发挥调控土地囤积的作用。

（三）配套措施不完善

虽然我国的不动产信息登记管理平台已经投入运行，但财产登记制度的缺少，制约了我国财产税制进一步完善。我国的房地产评估行业起步较晚，发展落后，这也是制约我国房地产税进一步改革，实现以房地产评估值作为计税依据的重要因素。评估行业的落后使我国缺少以房地产评估值作为计税依据的条件，无法真实衡量房地产的价值，还会产生税源收缩、税收收入减少等问题。

二、房地产税改革经济效应分析

（一）房地产税对地方财政收入效应

从收入效应角度来看，进而吸引到更多的人们来此进行消费和投资，导致对房地产的需求上升、房价上涨，房价的上涨引起房产评估价值上升，在改革后以房地产评估值作为计税依据的背景下，这会出现房地产税税源增加、房地产税收入增加的结果，从而形成房地产税和地方财政收入之间的良性循环。

房地产税的征税对象具有稳定性，这就决定了，相比于所得税等受经济波动影响较大的税种来说，即使短期内出现经济波动状况，房地产税的税源也不会立刻做出反应，不会随着经济的波动出现较大幅度的影响，有利于确保地方财政收入的稳定。此外征税对象也具有不可移动性和难以隐匿性，此种特性便于公众对其进行严格监控，不仅有利于税收公平的实现和税收征收效率的提高，也有利于税务机关进行征收与监管。可以说房地产税收入的增加是一个循序渐进的过程，在短期内，它对地方财政收入的影响是不明显的，但在长期内，随着房地产价值的不断增加以及房地产税收制度的完善，它为地方政府组织财政收入的能力也是在不断加强的。

（二）房地产税对居民收入再分配效应

目前，我国居民的财产保有形式也逐步从货币转向房产，房产的多寡往往体现着一个人的财富水平。而房价的上涨，房地产市场泡沫的涌现，都成为拉大居民收入差距的原因。房地产税的再分配效应主要有两种实现路径：一是通过调控房地产市场来调节收入分配;二是通过提高政府的财政收入来实现再分配。

从价格效应分析可知，征收房地产税会在短期内对房价产生抑制作用，在长期内这种抑制作用会逐渐减弱。房价的稳定能够在一定程度上降低投资性需求者的利益，并减少自住性购房者的购房负担，减少房地产市场的泡沫。此外，房地产税的部分优惠条款，有针对弱势群体或是普通居民的第一套住房的具体措施，对两者的合法利益和需求进行有效的维护，以达到合理税负的目的。因此，在调控房价和税收减免优惠两项影响的共同作用下，征收房地产税能够在一定程度上起到调节收入分配的作用。

房地产税归属于地方税体系，会从以下两个方面来对居民的收入分配产生影响：第一，收入的增加能够有力的提高政府提供公共产品和公共服务的能力，进而为居民提供更好的社会保障，以提高居民的福利水平，房地产税的收入大都被地方政府用于提供公共服务，有利于社会的和谐与稳定。第二，地方财政收入的增加能够为其转移支付行为提供财力支持。地方政府也会因此降低对中央财政的依赖，中央财政可供用以转移支付的财政收入便有所增多。中央政府通过给经济发展较差的地区提供财政支持，让该地区有能力提供相应的公共产品与公共服务，有助于留住辖区内的居民，避免当地经济发展再次恶化，也可减少不同发展水平城市之间居民的收入分配差距。此外，中央政府的转移支付还可以向广大农村地区、弱势群体倾斜以减小城乡之间的收入差距、居民之间的收入差距。

（三）简化房地产税制设计

开征房地产税，从简化税制设计入手，优化我國的房地产税收种类，降低房地产行业的整体税负。对于地方政府收取的与房地产行业相关的各项费用与房地产税重复的要予以整顿和废除。对于征税对象重复的房地产税收种类，可以按照开发、流通、保有阶段来进行归类合并，尤其要加强对保有环节的税收征管工作，合理设定保有环节的税负水平。一是以"尽房皆税"为原则，让房地产税征收难度降低，也让人人都成为纳税人。二是制定退税机制，结合我国实际，实行附加项退税，例如单身、婚姻状态、老人等各种情况考虑进去，以"见房就征、见证就退"为原则，既简便易行，又能够引导国民社会主义和谐价值观的形成。

参考文献

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