试论房地产企业税务风险防范及应对策略

付公正

摘 要：随着国民经济高速增长，广大居民的收入快速增加，购房需求也与日俱增，在此环境下房地产企业的发展速度也随之快速增长。作为对民生稳定有较大影响的房地产企业，近年来发展势头迅猛，企业的收入和税收都不断攀升，因而房地产企业也成为了税务主管部门的重点关注对象。目前，房地产企业在经营过程中，面临激烈多变的竞争环境，随之税务风险也有所增加，企业的高投资、资金回笼慢等都会对税收产生影响。本文以房地产企业税务风险防范和应对为核心，分析企业具体的税务风险，而后阐述当前企业税务风险管控现状，尝试提出企业防范应对税务风险的有效策略，进而达到提升企业防范税务风险能力、使企业税务处理方案更为合规的目的。

关键词：房地产企业;税务风险;防范及应对

自“营改增”在国内房地产行业、建筑行业等试点推进以来，房地产企业从营业税中脱离，正式步入增值税时代。房地产开发具有投资资金数额大、项目分布地域广、项目运行环节多、项目整体建设周期长等特点，使得房地产企业涉税事项多，种类丰富，制定税务方案的难度颇高，税务风险一直伴随着企业的经营管理。而房地产企业要实现长期健康发展，就需要考虑经济效益与税务风险管控间的关系，企业的风险管理部门应当高度重视税务风险防范和应对。

一、房地产企业面对的税务风险分析

房地产企业面对的税务风险主要有以下几个方面：首先是项目开发初期的土地获取环节，企业在此阶段的投资金额在整体项目开发投资中比重最大，企业获取土地的方式有多种，如土地转移，签订合同时未能按照期限申报缴纳契税引发税务风险;拆迁安置中费用核算不准确而引发税务风险。其次，房地产项目建设阶段，此阶段企业涉及多个产业链上游单位，如建筑企业、设计企业等，因此是否保证成本支出取得规范、完整的发票是这一阶段的主要税收风险。项目建设阶段的成本核算和收入核算准确则会引发漏税风险，影响税务机关对企业的印象。最后，房地产项目交付结算环节，企业从税务层面对项目进行清算，之前累积的税务风险很有可能在此环节爆发，而且一旦企业对交付环节的税负处理不合理，则会加剧税务风险，进而影响企业的经济利益。

二、房地产企业管控现状

（一）税务风险管控体系不完善

房地产企业的经营以及项目开发都需要耗费大量的流动资金，企业的税负较大，企业负责税务处理的财务部门需要做好税务筹划，根据相关的税收优惠政策科学合理地避税，减轻企业的税负压力。但是从目前的实际情况来看，首先，企业在税务管理过程中，缺乏税务风险防范意识，财务管理部门将更多的精力放在价值创造和成本控制方面，税务风险管理不到位。其次，企业的税务风险管理体系中制度覆盖不全面，税务风险的识别和评估缺少制度规范，房地产企业面对的税务风险识别和评估不及时，难以准确判断税务风险类型以及影响范围，进而导致税务风险应对措施缺乏科学性。最后，税务风险管控是一项专业性较强的工作，必须要由专业的人才来完成，房地产企业的财务人员在处理财务工作和税务问题时，显然更擅长财务工作，对税务风险管控方面的内容了解相对不充分，房地产企业内部税务风险管控人才短缺。

（二）企业内部控制缺乏科学性

房地产企业的内部控制是保障企业稳定经营的关键，内部控制在防范税务风险的同时还可保证企业的经济利益不受损。内部控制对税务风险发挥作用，需要房地产企业制定科学合理的业务管理流程以及制度，对各项经济行为进行规范，并且实施全过程的税务风险管理。但是从实际情况来分析，房地产企业在内部控制体系的支持下，对税务风险进行了事前预测和事中监督控制，但是未能进行事后跟踪，税务风险的责任主体不清晰，影响税务风险的应对措施制定。

（三）企业的业财融合速度较慢

业财融合是新经济常态下房地产企业发展的必然趋势，加强财务部门与业务部门的沟通协作可有效提升企业的经营效率。从税务角度来分析，业务与财务之间有千丝万缕的联系，业务负责项目开发建设以及销售，每一项业务活动基本都与税务有关，而财务部门则负责项目资金筹划和管理，同时也进行税务筹划，但是企业的业务与财务融合不到位，仍然存在沟通效率低的问题。在管控税务风险过程中，由于业财部门融合慢，业务部门难以及时掌握税收相关政策，財务部门在制定税务筹划过程中与业务部门的沟通也存在问题，房地产企业合理避税、减少税负压力的目的实现进度缓慢。

三、房地产企业税务风险防范及应对策略

（一）切实完善税务风险管控体系

房地产企业应当切实完善税务风险管控体系，这是防范税务风险的关键，首先，企业要自上而下强化税务风险管控意识，不断强调风险控制的重要作用，在企业内部通过有效方式发布税务风险防控要点和准则，如会议、文件等方式。房地产企业财务部门、项目部门、行政部门等负责人需要做好表率，高度重视并配合企业的税务风险管控工作，夯实基础。其次，健全税务风险识别和评估机制，房地产企业根据税务相关政策对税务筹划内容进行比对，提前发现税务筹划中的不合理之处，及时更正，同时及时识别已经产生的税务风险，并且根据税务风险类型、影响范围、造成的后果制定风险等级，识别风险后对其进行评估，确定等级，然后税务风险管理部门结合实际制定风险应对措施，最大程度的降低税务风险对企业的影响。最后，房地产企业需要结合国家政策培养符合要求的专业性税务管理人才，房地产企业制定科学的人才培养计划，从企业内部抽取符合人才培养条件的员工进行专项指导培训，保证其掌握最新的税务法律、政策，能够增强税务筹划意识，具备税务风险识别判断能力，有效防范税务风险。

（二）健全内部控制制度，监督各个经营环节

内部控制一直是企业防范风险的有效手段，因此房地产企业在防范税务风险过程中，应该运用内部控制。首先，房地产企业要做好税务筹划，站在企业战略发展角度开展税务筹划。税务筹划将企业的发展战略和当前实际经营情况作为基础，实现科学合理的避税。其次，在财务管理部门内部设置独立的税务管理岗位，该岗位要定期与企业的项目部门和其他业务部门沟通涉税事项，同时不定期的审核企业税务处理工作，及时发现税务风险。最后，加强内部控制流程建设，梳理房地产企业的业务流程，对土地获取环节、销售环节等容易发生税务风险的环节进行严格监督控制。而且企业的所有经济业务必须要保障发票完整，涉及增值税事项要提供“营改增”政策要求的专用发票，减少企业的增值税和所得税风险。

（三）加快业财融合，强化业财部门在税务管理方面的沟通

房地产企业加快业财融合是目前的重要任务，企业需要打破业务部门和财务部门之间的障碍，搭建沟通渠道，便于业务部门向财务部门实时反馈项目建设进度、支出、收入等信息，从而财务部门可以进一步更新应缴税款信息。财务部门将税务相关的优惠政策“翻译”之后传递给业务部门和其他部门，强化其税务风险意识，业务部门与财务部门以合理避税为目标共同努力。财务部门与业务部门在税务风险管控中加强沟通，能够制定科学的税务风险防范对策，降低税务风险对企业经济的影响。

（四）与税务机关保持良好沟通，掌握最新的税务政策

房地产企业每月缴纳的税负额度高，涉税种类多，所以房地产企业要与所在地区的税务机关保持良好沟通，并且根据国家税收法律和税务机关的要求，对企业的税务管理进行改革，整改税务风险应对策略。房地产企业与税务机关沟通可减少理解税务政策不准确而导致的漏税风险。房地产企业内部税务改革过程中出现的不规范行为可被税务机关及时指出，并提出有效意見，房地产企业在税务机关的指导要求下，对税务风险防范和控制水平有效提升。房地产企业的财务部门和业务部门以及其他部门都应当全面了解并掌握最新的税收政策，确保税收政策可以普及到基层员工，深入理解学习“营改增”政策，根据其中的变化，推进税务管理改革，掌握“营改增”政策对企业税务管理带来的影响，利用针对房地产行业的税收优惠政策合理避税，提升税务风险防范水平。

（五）加强税务管控信息化建设

房地产企业可通过税务管控信息化建设应对税务风险，企业可以从以下两个方面入手：第一，梳理并完善税务管理信息化流程，即税务信息采集整合、税务信息加工处理、税务信息分析判断、税务信息沟通交流以及信息共享传递，各个流程缺一不可，必须要保证税务管控信息化流程的完整，保证企业的税务筹划工作顺利推进。例如，某公司搭建信息管理平台，分别设立两个功能模块用于获取采集内外税务信息，该功能模块主要利用影像扫描系统和大数据抓取技术获取内外信息，并且构建内部数据库，该公司利用信息系统进行信息处理分析，准确预测了税务风险，基于风险产生原因制定了有效的解决措施，该公司的税务风险管理效果卓著，整体经济效益稳步增长。与此同时，房地产企业还应当建立税务风险监督系统，全过程的实时监督各个涉税事项，房地产企业具体可以与软件公司合作开发监控系统，并且尽量开发自动化监控系统，避免人为干预监控结果。房地产企业的监控系统需要通过接口与财务系统、项目业务系统、税务资料数据库连接，企业通过监控系统可实时检查税务风险，同时进行风险预警，为企业制定税务风险应对措施留有反应时间。

四、结语

综上所述，房地产企业作为国家财政收入的关键企业，应当高度重视税务管理，特别是要重视税务风险防范与应对，提前预测税务风险，制定准确的税务风险防范应对策略。房地产企业在经营发展过程中需要不断强化税务风险管理意识，加强企业内部控制管理和业财融合建设，规范企业的业务流程，促进业务与财务融合，获取全面且准确的税务信息，做好税务筹划，同时准确理解税收政策，在合理避税过程中防范税务风险。

参考文献：

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[2]任永征.关于营改增背景下房地产企业税务风险问题的探讨[J].中国乡镇企业会计，2019（12）：27-28.