浅议征地拆迁中弱势群体居住利益的保障对策

徐文东

江阴市人民政府房屋征收管理办公室 江苏 无锡 214400

一、对征地拆迁中弱势群体居住利益保障的目的和意义

随着城市建设步伐的加快,拆迁中碰到的问题和困难也越来越多,尤其是在拆除违章建筑以及应拆房等房屋的过程中,矛盾很尖锐。对于拆迁中的这些弱势群体,我们应该对其进行保护。保障好这部分弱势群体的居住利益,对于拆迁工作的顺利推进,对于城市建设的顺利开展,对于体现政府在拆迁中多次强调的“以人为本”,“以情拆迁”,“居者有其屋”的拆迁指导思想,对于体现社会主义的人文关怀精神,都具有深远而重要的意义。

二、征地拆迁中因拆迁造成居住困难群体的表现形式及其成因

(一)征地拆迁中因拆迁造成居住困难群体的表现形式。征地拆迁中因拆迁造成居住困难的群体有多种多样,大都发生在城郊结合区域的征地拆迁中,归纳起来主要有以下表现形式：

1、居住应拆房屋

(1)女方离婚后迁回娘家居住应拆房。指夫妻离婚后,女方回娘家居住,因兄弟已结婚生子,不方便与其共同居住,只要娘家有应拆房的,大部分妇女选择居住在应拆房内。现在娘家的住房面临拆迁,该应拆房也在被拆除之列。由于按拆迁相关规定,拆除应拆房不予补偿安置,因此在该应拆房被拆除后女方可能面临居住困难的问题。

(2)夫妻离婚时法院将应拆房判决给女方居住。现在该应拆房所在区域被列入拆迁范围,根据拆迁相关规定,应拆房不予补偿安置,女方在该应拆房被拆除后同样会面临居住困难的问题。

(3)买卖应拆房后居住。部分农民购买同一集体经济组织成员的应拆房后实际居住。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村村民出卖住宅后,再申请宅基地的,不予批准。但很多地方的农民申请建房后,原有房屋没有及时拆除,而是将其卖给同集体经济组织其他成员。新建房屋往往又具有合法批建手续或领取了不动产权属证书,拆迁中就造成买房农民居住利益的损害问题。

2、搭建违章房屋

(1)离婚后女方在男方房屋旁搭建违章房屋居住。现该区域被列入拆迁范围,违章房屋被拆除后女方将面临居住困难的问题。

(2)女方因嫁外地人在父母宅基旁翻建住房。现该房屋被列入拆迁之列,拆迁后这对夫妻将面临居住困难的问题。

3、借住合法房屋

(1)无房村民借住在兄弟合法房屋中。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村村民一户可以拥有一处宅基地。但有些符合分户建房条件的农村村民因贫困、疾病等多种原因未建房,而是借住在其他成年已婚兄弟的合法房屋中。

(2)女方离婚后借住在亲戚家合法房屋中。现在其亲戚家面临拆迁,如该亲戚选择货币补偿后购买了较小面积的房屋或选择了较小的房屋置换面积,则在其亲戚家的房屋被拆迁后女方很可能会面临居住困难的问题。

(二)征地拆迁中因拆迁造成居住困难群体的成因。征地拆迁中造成上述问题的原因是多方面的,笔者认为,主要有以下几方面的原因。

1、应拆房没有及时拆除。应拆房就是应当拆除而没有拆除的房屋。根据农村建房规定,农村村民建新房时必须把旧房拆除,也就是所谓的“拆旧建新”,以前的旧房应当拆除后才可以建新房,但该旧房因有老年人要与成年子女分开居住等原因,再加上相关部门管理不严,没有及时拆除,这就存在居住应拆房的情况。

2、有关部门没有及时制止违法行为。搭建违章房屋是一种违法的行为,对于这种违法行为,政府有关部门应及时予以制止,将违法行为扼杀在萌芽状态。如果这样,在拆迁中就不会碰到如此多的违章建筑,就不会引起如此多的矛盾和纠纷。

3、被拆迁人生活困难。很多人居住应拆房或搭建违章房居住,都是因为生活困难,买不起房或租不起房所导致的,尤其是对于离婚后没有分到房产的女方,更是如此。古人云：仓廪实而知礼节,有些人居住应拆房或搭建违章房实在是生活所迫。

4、被拆迁人法制意识淡薄。笔者认为,之所以造成上述种种情况,有相当一部分的情况也是由于被拆迁人的法制意识淡薄造成的。很多人根本就没有意识到搭建违章建筑是不合法行为或违法行为,有些人没有意识到买卖应拆房的不良后果,没有意识到其权利可能得不到应有的保障[1]。

三、各地对征地拆迁中弱势群体居住利益的保障经验及其评价

对征地拆迁中弱势群体的居住利益进行保障,是拆迁工作中一个非常重要的问题,直接关系到拆迁工作能否顺利推进。纵观各地的做法,大致有以下几种途径。

1、经济适用住房制度。所谓经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房的供应方式一般分为销售和租赁两种。各地根据中央的文件精神一般都对经济适用住房的销售和租赁规定了一定的条件。

经济适用住房的推出,解决了很多中低收入家庭的住房问题,无疑是国家对弱势群体进行保护的一种倾斜政策。经济适用住房租赁,就是把经济适用住房租赁给广大住房困难人员。相比较经济适用住房出售而言,经济租赁住房在节省成本、减轻政府压力等方面具有很大的优势。

2、廉租房制度。廉租房制度,是指政府在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇居民户口的最低收入家庭中的住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金配租普通住房以及对承租公有住房的给予租金减免,廉租房的享受对象是城镇居民。城镇最低收入家庭廉租住房的保障方式有三种,发放租赁住房补贴、实物配租和租金核减,其中发放租赁住房补贴是主要方式。各市、县可以根据本地方的实际情况界定本市、县住房困难的最低收入家庭,即各市、县可以对廉租房的享受对象进行具体规定。

3、中低价商品房制度。中低价商品房,即中档或低档价位的商品房,也是由政府提供优惠政策,具有保障性质的政策性商品住房。这一政策,对缓解广大被拆迁困难户的住房问题起了重要的作用[2]。

四、对征地拆迁中弱势群体居住利益保障的初步对策

针对征收拆迁行业的现状,本着以人为本,保护弱势群体的精神,在借鉴其他地方先进经验的基础上,笔者提出如下处理建议：

1、适当提高补偿标准。由于应拆房没有及时拆除,违章搭建行为没有及时制止,政府相关部门负有一定的责任,而这部分人当时居住应拆房或搭建违章房屋居住,大部分是因为生活所迫,这部分群体作为拆迁中的弱势群体,应酌情予以区别对待。因此拆除这部分人的房屋,不能简单地以违章建筑为由仅给予残值补贴,而应适当提高补偿标准,但提高后的补偿标准不应超过该房屋经折旧后的重置价。对于符合农村建房条件的村民购买本集体经济组织成员应拆房的情况,因该村民本身具有建房资格,对他购买的应拆房,应参照合法房屋的标准进行补偿安置。本着公平的原则,应在同集体经济组织卖方者的拆迁补偿中扣除一定的金额。

2、适用经济适用房制度或廉租房等制度。如果其近三年的收入低于上年度本地城镇职工平均工资(以政府统计部门公布的数据为准),除适当提高补偿标准外,允许其申购或承租一定面积的经济适用住房,或让其享受廉租房政策。

建议借鉴杭州等地的经验,考虑将一部分的经济适用住房拿出来出租,其租金可以适当高于廉租房的租金,租赁期限也可以和廉租房有所不同,以缓解目前廉租房供应量相对不足的局面。

对于适用廉租房政策,具体有以下处理意见：(1)参照廉租房的相关管理办法,对符合条件的申请人,每人承租的廉租房面积规定在25平方米左右。(2)对于符合条件的单身人员,其可承租一套45平方米户型的廉租房,但应适当提高租金标准。

3、根据实际情况为他们安排合适的工作或进行相应的职业技能培训。以上的措施只是解决了这部分人的燃眉之急,出于对弱势群体的救助和他们的长远利益考虑,对于这些人中没有正当职业的人员,政府相关部门可以考虑根据其自身情况为其安排一份适合他们的工作；对于其他低收入人员,如有必要,建议对他们进行一定的职业技能培训,以帮助他们掌握技能,增加收入,提高生活水平。

4、对符合分户建房条件而没有建房的村民照顾购买安置房。这部分群体本身具有分户建房的资格,但大多因为经济困难或疾病等原因没有建房,征地拆迁后,绝大部分地区不再安排原住户重新建房,而是统一安排安置房,也就是所谓的“农民上楼”。因此,这部分群体本应享受的宅基地权利不能因征地拆迁而剥夺,应允许他们以安置房成本价购买一定面积的安置房。

五、结语

综上,只有多管齐下,部门联动,形成合力,才能有效解决好拆迁中碰到的各种难题,才能有力地解决拆迁中弱势群体居住利益的保障问题。