房地产企业税务风险管理分析

闫利娟

摘 要：十九大公报中提出了保持房屋是用来住的、不能用来炒的基本定位，加速形成多市场主体供应、多途径保证、租购并举的房屋管理制度，让所有人民群众住有所居。因为中国房地产业务是典型的资本密集型产业，再加上我国宏观调控政策稳步加码，中国房地产业务的利润空间被大大挤出，从之前的暴利逐渐过渡到稳定。因此本文重点研究中国房地产公司的税收风险管理，并全面剖析了当前中国房地产业税收经营风险形成的主要因素，然后提出健全中国房地产业税收企业风险管理的指导意见，以期保证中国房地产行业的持续健康发展，进而有效保障中国房地产公司的经济效益。

关键词：房地产企业;税务风险;管理;分析

引言：房地产的开发周期较长、投入金额较大、开发环节较多，还包括工程投资、建造施工、开盘预售、交搂结转、项目清算等环节，在经营中很多项目都会存在税务。房地产业务中涉及的税种也较多，如耕地占有税、契税、城乡农业耕地利用税、建筑印花税、普通经营税、综合经营税、都市维持建造税等等。房地产行业的税负成本将直接影响项目的整体投资收益，而税收事项也一直贯穿其间，所以，全面做好税收规划、合理合规管控税务成本，是大大降低地产公司经营成本和防范风险的重要一环。但如果地产公司综合操盘意识不强、规划设计不准确、各项成本控制措施不落地、税收风险管理措施不落实，公司就将存在着项目经营长期无收益、项目现金流断链、甚至破产清算的巨大风险。

一、房地产企业税务风险基本内容

房地产行业作为中国国民经济发展的重要支柱性行业，对促进中国社会经济发展起到了积极影响。为遏制房价上涨，并加大政府对地产行业的控制，在我国通过税收杠杆手段加以市场调节与监督。而房地产企业则由于投资投入数额庞大、社会项目数量较多，企业面临着税收成本较高、税收筹划风险大等特点。因此，地产公司的税收经营风险主要表现在如下几个方面。一个是业务层面，策划阶段房地产项目开发用地管理周期较长、牵涉企业数量多、操作过程繁琐，若不能准确地对整个项目管理发展模式、管理组织、规划目标等方面做好规划，很可能会影响后期的税务管理。第二，在项目管理实施环节，按照土地增值税清算的规定，以项目分期滚动发展为基础，使各个阶段的分期企业成为资产清算主体。但由于各个纳税地区对分期定义具有不同，因此分期的判断依据主要分为工程规划许可、建筑施工許可证和预售许可证等。公司内部和国家税务总局之间在分期界定方面的认识差异，也会形成税收筹划争议。

另外，对于生产成本与其他费用的划分、研发间接费与经营管理费用的划分等会直接影响土地所得税和企业所得税的筹划。在房屋营销操作环节，由于普通住宅产品在土地增值税税率不高于百分之二十的情形下能获得免除土地增值税的优惠，如果房地产公司在营销定价中未能掌握好增值税临界点，会加大公司税收压力。同时，在营销环节中所包含的税种，如房产税、印花税、契税等，尽管数额相对而言较少，但一旦忽视了公司策划操作环节，就会为公司增加了官司经营风险。管理层面上企业涉税风险组织架构尚不完整，目前房地产行业的大多是中小型公司，在企业经营管理过程中面临着一系列问题。尽管公司决策管理人员具备相应的税收管理意识，但对行业税收风险了解不够，没有完善的税收管理制度和税收机制。因此，公司并未设有专业的税务机构，只在财政部门设有税收管理岗，基本职责包括核算、纳税申报、项目清算、税收计划和机关协调等职责。因为公司没有贯彻不相适应岗位分离原则，很易产生税收经营风险。项目的税收风险机制分为事前辨识、事中评价和事后管理三个环节。首先，在事前的识别环节，虽然多数地产公司早在整个项目开展之前便已按照项目发展过程制定了税收风险单，对整个项目筹备、开展以及营销等各阶段的税收风险都作出了分类。其次，在事中评价环节，部分地产公司并未设置风险评估制度，而风险评估机构主要是承担项目的财务人员，依据企业经验和地产项目特点主观评价风险清单中列出的风险点和风险结果。最后，在事后管理环节，一般情形下，公司会根据税收风险危害程度和涉及税收金额对风险作出层级界定，并提出具体的管控方法。这一事后处理策略虽能有效清查企业税收风险，但部分公司的税收风险管理清单并未仔细计算各项目所需缴纳数额，项目管理者无法从缴纳数额判断能否足额征收税收。同时，由于部分公司并没有应急管理预案，因此对于突发税收风险时仍要层层报告，从而大大降低了税收风险管理水平。

二、房地产企业税务风险类型

对近年来不同地产公司形成的税收风险案例研究数据分析表明，房地产公司的税收风险类型大致可以分成如下几个类别。偷税漏税，房地产公司在开展会计核算过程中，并没有严格地依据有关法律规定进行会计核算工作，反而出现了偷税漏税。偷税漏税也属于违法活动，一般最后都会被要求补税，还会视情节严重而被处罚甚至受到一定的刑事处罚。不过，还是存在着部分地产公司领导偷税漏税，或者利用私自转让财产等非法方式获得利润。会计财务核算不规范，对房地产公司而言，会计财务核算管理工作十分关键，并直接影响到税务风险。这里最严重的问题之一便是财务会计核算没有规范化，在会计核算时多记虚拟费用，以降低企业所得税，从而影响财务会计核算的真实性和准确度，使得需要计算的所得税科目未列入，核算混淆，最后无法得出正确纳税金额。税法适用不正确，房地产公司在税收管理工作中有关的税务管理必须严格依据有关规定实施。但是在实际管理工作过程中出现错误适用税务问题，从而多征收税收。一般而言，房产公司的纳税计算方法一定要严格按照我国颁布税收政策。不过有些房产企业财务案例证明，错误纳税计算会提高公司纳税征收金额，进而提高公司纳税成本。

三、对房地产公司税务风险形成的因素

（一）企业内部因素带来的税务风险

首先，房地产企业对税务管理的重视不够。影响房地产公司税收管理的主要原因有许多方面其中，公司管理层的个人因素居多，且产生的税收风险也很大。地产公司的个人投入量往往很大，一个项目投入资金少则几亿元，多则上百亿，其税收成本占总销售收入的比例一般达到百分之十二～百分之十八。但有些地区会更高，又或者变相向地产公司缴纳了各项税费，因此很多地产公司的管理人员往往没有财税知识，更加关注于工程项目，把与工程相关的项目进展当成管理工作的重心，而忽略了对税收管理工作的流程控制。

其次，缺乏健全的税务管理制度，目前房地产公司在税收管理上缺乏完善的税收管理制度，公司在进行各项管理工作中缺乏具体的管理制度规范可参考依靠，使得许多管理工作进行得不够专业具体，达不成完善的规范。一个公司的发展与进步都必须建立健全的规章制度系统，而在此基础之上就可以更好地进行各类管理工作，这既是公司工作人员实现工作目标的良好基础，也是企业进行监督管理的一条关键原则。不过，在中国当前的房地产公司里，相应的税收管理制度都相对薄弱，也没有标准化，非但无法有效减少税收风险，还无法很好地符合我国的有关规章制度，在企业缴税纳税的过程中产生了一定的隐患。

最后，企业财会人员专业水平不足。企业内部办税工作人员的专业素养水平会直接影响服务的效率和服务质量，甚至还会影响房地产公司的可持续发展。不少房产办税人员不熟悉有关的优惠政策，由于对优惠政策的内容掌握并不深入，使得房产公司在办税工作中出现不少问题。如果房地产公司存在逃税或者避税等问题的时候，不但会遭到相应的法律处罚，同时也无法形成良好的企业形象，不利于地产公司给自己的事业发展创造更多的经济性和社会效益。现如今，不少地产公司都希望可以在激烈的市场竞争中迅速占有市场，并投入了巨大的精力和资本拓展市场，只是并没有掌握当时新颁布的财税规定，也并未对相应的法律法规作出过细致的梳理。此外，由于时间的持续发展，国家所制定的税务优惠政策会随着时间的持续推移出现相应的变动，由此导致税收工作人员没有充分的时间掌握相应的内容，使得房产公司在运营的过程中往往会发生各类涉税风险，从而给房产公司造成很大的损失，甚至会形成相应的法律后果，因此为可以保障房产公司的可持续发展，必须进一步采取相应的举措提升公司办税人员的专业知识素养。房地产公司进行的经营，牵涉纳税人众多，税收核算繁琐且清算期限过长。与此同时，地产公司存在的不同纳税人问题之间，有着必然的勾稽关联，这就需要公司办税人员必须用全体纳税人的视野看问题，而因为办税人员整体专业知识素养水平有限，普遍没有全体纳税人思维，因此地产公司存在的税收风险很大。

（二）企业外部因素带来的税务风险

房地产公司税务风险的形成部分源自于公司内在原因，另外是受到公司外部原因的影响。税收并不只是一家企业发展中的关键组成部分，但却是我国政府非常重视的一个环节，所以，随着经济社会的发展和新时代的需要，我国会持续出台相关的税收立法。但是当前我国的税收政策还不够完善和稳定，而且在发展的过程中不停进行修改，税收政策的变化也使得许多规定容易形成相应的歧义，为房地产企业税收管理工作增加了较大的操作困难。其次，由于税务机关在实际执法的过程中往往会存在着某些不规范的执法，使得房地产公司会遇到不健全的税收环境，主要体现在以下方面。

一是涉税核算精度高，营改增政策措施实质是所得税征收方法与公司所得税构成的经济政策调节，需要房地产公司通过对原有的会计核算方式加以改革与革新，一面提升企业财务核算的精细化水平程度，同时也为公司顺应营改增的改革发展形势，提供了技术创新方向。新政策下，企业税收的会计核算困难将大大增加，在中国传统的营商税会计核算系统中，公司仅需将全年总收入乘以百分之五就能够得出纳税金额。但在新政策下，增值税的应缴税额主要是通过销项税额抵扣进项税额确定的，如房地产公司所包含的销项税可能有百分之十一、百分之十、百分之九、百分之五等，按不同纳税义务发生时点确认。而营业税的进款税额也可能有百分之十七、百分之十六、百分之十三、百分之十一、百分之九、百分之六、百分之五、百分之三，但随着公司规模、经营、业务模式等的差异，公司所在区域的增值税率档次也将有所不同，但在实际运行中，主要还是百分之三、百分之五的增值税税率。所以，關于房地产公司的所得税，既要综合考虑公司本身的销项税负，又要考虑其取得的上游公司的进款税负。

二是对企业管理水平的要求较高。在现阶段，随着营改增政策在房地产企业中开始实施，企业也尝试借助相关途径来进行税费核算改革，以求更好地迎合政策需要。就房地产行业而言，针对具体的房地产企业，"营改增"政策可以产生的正面效果与其他类别的公司是不相同的，而针对部分公司业务甚至还会产生一定的冲击。比如，针对房地产业中的部分传统经营项目，在月底前已经拿到了土地的施工许可，成本也开始产生，相应票据就入账了，而如果公司也根据营业税的减免规定进行了纳税核算，会造成公司所得税成本的增加，但如此来看，营改增后对地产公司成本的管理其实并没有太大的成效，反而会造成部分项目税额上升。

三是经营改增后，房地产发票管理工作难度加大。公司发票管理方法会发生相应的改变，地产公司的财务工作人员需要将以往的旧税种抵扣，或者采用较新会计核算模式，来对相关的税务总金额作出确认，而这二个计算方法之间有着较大的区别，由于营业税同样是价外税收，所以具体的管理方法就是对新进项增值税进行抵扣，在这里面，有效发票就显得尤为重要。但是，由于地产公司内部并非每个经营活动中都有相应的有效发票，对于有些无法取得发票的经营活动来说，会使得公司今后的税收会计核算产生困难，从而造成公司税款的增加。

四是企业风险也有了一定程度的上升。主营业务税是价内税，而所得税则是价外税，在营改增优惠政策实施后，由于房地产公司为了实施新价格战略，必须对相关的购销协议和相关发票作出进一步调整，不然很可能会引发合同纠纷，而所得税抵扣程度对公司的整体税负水平也将形成负面影响，因此根据相关的税收政策规范，企业进项所得税必须达到现金流、发票流水的一致要求后才可以进行，所以，企业还必须完善所得税管理制度，以提高财务会计核算的规范化程度，也需要对上游供货商的资格和经营实力作出相应的调查与考评，另外，企业内部各经办部门的职责流程和工作内容也须作出科学化调整。

五是金税三期系统的强化运行。金税三期系统工程属国家信息系统建设工程，是国家网络电子政府工程的组成部分。该系统统一了我国各地税收征管应用系统软件版本，建立了全国统一的企业纳税服务平台，完成了我国企业纳税数据的大汇集，对于达到进一步提高纳税人遵从率和满意的税收征管改革总体目标有着至关重要的意义。金税管理系统的主要特征是一平台、二级管理、三覆盖、四大体系。该系统的适用可以让公司所有数据指标都非常透明化，从而增大了房地产公司的纳税风险。

四、房地产企业税务风险管理的具体措施

为能够化解房地产公司在运营过程中所存在的税收风险问题，便必须采取相应的举措加以化解，为房地产公司的可持续发展提供有力的保障，提高房地产公司税收风险管理的效果和服务质量，以下便具体介绍房地产公司税收风险管理的措施。

（一）密切的关注法律政策变化动态

房地产公司在运营的过程中产生税收风险的因素相当多，大部分原因是缺乏仔细了解税收政策。在税收筹划。而由于中国市场经济的发展，国家关于房产公司的优惠政策也会出现相应的变化，所以为更好地应对中国市场经济发展且进一步增强房地产业的市场竞争力，从而取得更高的市场占有率，便要求房产公司必须及时的注意我国相应的法规政策，并根据国家法规税收政策的变化，进行适当的管理与调控工作，以有效处理因税收优惠政策与税务规定所变化而产生的各项经营风险，从而增强应对能力。在企业正常开展业务以前，相关税收工作人员就必须进行对企业的税收风险摸排工作，以及时发现当前公司在运营过程中所存在的税收风险，采取相应的对策并加以处理，便于提升工作的效果以及服务质量，并且借助公司数据库的支持。在数据库技术的支持下进行录入和备案，同时根据税收风险的重要节点找出具体的处理对策，降低房地产公司所存在的税收风险，增强风险管控的有效性。为能创造更多的经济效益，房地产公司必须根据当前的税务风险管理情况提出具体的对策方法，以确定对策方法的可行性，同时及时的注意相应法规政策的变动，并进行实际的调查研究，降低地产公司所存在的经营风险影响，从而提升公司总体的安全运营质量。

（二）提高办税人员的专业素质

想要协助地产公司进行税收管理，必须充分发挥政府部门的功能，在当地政府部门的支持下，地产公司才能准确地了解有关政策的变化及其整体的发展状况。针对政策的变化，作出具体的对策举措，降低税收风险的发生，确保房地产企业的可持续发展。一般来说，由于税务执行者大多分布于税务局或者税务所，所以房地产公司在对国家负责出台的税收优惠政策作出解释时，为了要提高解释的科学性，便必须和全国各地的政府工作人员做好充分的沟通和交谈，以尽量减少双方在认识上产生的误差。通过采用这种办法可以增强房地产公司税收风险预警的能力，确保税收风险防范措施的准确性。为了协助房地产公司更好地理解我国所出台的税收优惠政策，以及制定具体的处理措施，便必须提升办税员的专业知识素养。房地产公司应当主动的引导各办税员工研究税收政策和相应的政策法规，熟悉相应的内容，通过采用这种方式可以更好地应对整体的经营风险，从而做好及时的管理。增强房地产公司对抗风险的实力，随着近年来国家政府部门都十分重视税务评估工作，因此地产公司必须紧随新时代发生的潮流，在总体宏观掌控的基础上，有效管理地产公司的税收风险。另外，还应该教育办税工作人员用全体纳税人的视野来看问题，明晰地产公司所得税、企业所得税和土地增值税等各个税种间的联系与区别，并统筹考虑各个税种之间的利害关系，共同进行跨税种管理，从而形成了跨部门交流合作的激励机制。同时，还可以考虑通过建立税收风险管理制度，并设计预警指标，转变以往办税人员对涉税问题的片面分析，促进办税人员从多角度探讨对跨税种难题的解决办法，从而提升办税人员的专业知识素养。

（三）完善房地产企业的风险管理机制

房地产公司还必须根据当前所存在的税务风险进行风险管理，在房地产公司运营的过程中，会承担一些较为重要的工程项目和规模相当大的财政支付工作，所以房地产公司也必须对该工作实施严密的监察与管理。因此，公司内部必须明晰各部门的风险责任，在公司动态架构的帮助下，每一位部门的员工都清楚自己的责任，同时落实自身责任，以确保管理工作的成功实施，此外，还可以建立公司内部的信息反馈机制，当出现问题时能够进行更有效的沟通和交流，在各个部门间也能够进行相互沟通，并传授自身在管理工作中所产生的成功经验，但最后也必须进行内部监管工作，防止安全风险的出现，从而降低各种风险同时出现的概率。可借助信息技术，建立动态化监管系统，也就是在财务智能化体系的基础上，连接财务部门，同时建立税务风险防范系统，并完善管理机制，有专门的人员进行看护，也要安排好设备和系统的维护与保养技术人员，全方位对房地产企业的税务风险展开监督和管理，以确保房地产企业能稳定且健康地发展下去，以推动我国的发展与建设。

总结：

随着社会市场经济的进一步发展，房地产公司的数量愈来愈大，同时房地产公司内部的竞争日益加剧，那么为了进一步做到房地产公司的可持续发展，必须搞好地产公司的税收管理，降低地产公司的經济负担，同时又可以帮助公司降低税收风险，做到房地产公司的稳健运营。

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