中国物业管理业发展研究

易成栋 毕添宇 夏西

摘要：基于四次经济普查数据，发现从2004至2018年我国物业管理业在行业规模和财务绩效方面都有长足发展。在展望行业发展趋势的基础上提出推动我国物业管理业发展的建议。

关键词：物业管理业;经济普查资料

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）06-0008-13 收稿日期：2021-05-20

物业管理业是房地产业的重要组成部分，在中国住房市场化、专业化、社会化进程中得到了快速发展。根据中国《物业管理条例》，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。而且，它还在完善城乡社区治理，在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动中发挥了重要作用。

2004年我国开展了第一次经济普查，并在2008年、2013年和2018年开展了第二次、第三次和第四次经济普查。经济普查资料中收集了大量详细的房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁经营和其他房地产的单位数量、就业人数、生产经营和财务状况等方面的信息。除了个别调查项目发生了变化，绝大部分保持了一致，历年的资料有很好的可比性。本文运用此数据分析了2004-2018年中国物业管理业的发展状况，预判我国物业管理业的发展趋势，从而为行业健康发展提供政策建议，更好地促进房地产业平稳健康发展，对完善我国房地产基础制度和长效机制具有重要意义。与此前的研究（易成栋，2006;刘寅坤，2015;刘寅坤，2020）相比，本文使用了四次经济普查资料，分析更加全面，从而推进了现有的研究。

1 中国物业管理业的发展状况

1.1 规模快速扩张

中国物业管理行业规模增长明显。如图1所示，中国物业管理行业企业法人单位数量，从2004年的3.1万家上升至2018年的23.4万家，增加约6.55倍。从企业数量占比看，物业管理业逐渐成为房地产业内主要子行业，2004年物业管理业占房地产业企业总法人单位数量比例约25.4%，明显低于开发经营业的46.8%，但高于中介服务业的15.9%，至2008年，物业管理业占比上升至31.5%，超过开发经营业（27.8%）成为占比最高的子行业。同样，中国物业管理业的从业人员数量从2004年的139.26万人稳步上升至2018年的636.9万人，增加497.64万人，增幅却仅约占企业法人数量增幅的一半，为3.6%。从占比看，物业管理业占房地产业从业人员数量的比例从35.2%上升至50.2%，同样反超开发经营业，成为房地产业内第一。

机构小型化趋势明显。基于上述两类指标，计算可得在2004年至2018年间，中国物业管理业平均每单位法人从业人员数量从44.9人/家变化至27.2人/家。其中，2004至2008年，企业的平均人员规模从44.9人/家下降至43.2人/家。说明在此期间，企业数量和从业人员数量增速基本一致。而2008年后，前者增速开始明显快于后者，平均而言物业管理企业人员规模趋向小型化。

中国物业管理协会调查数据表明，2018年，物业管理行业覆盖面积达到279.3亿平方米，规模不断扩张（刘寅坤，2020）。

1.2 财务状况改善

行业资产规模同样实现大幅增长。经济普查资料显示，2018年中国物业管理行业资产规模约为2004年的11.4倍。这一增幅明显小于开发经营业（15.2倍）和中介服务业（17.8倍），低于房地产业总增幅（15.8%）。同时，2004至2008年，物业管理业占房地产业的资产总计比例从3.9%降至2.6%，基本保持稳定。另一方面，行业内企业法人的平均资产同样实现明显增长，从2004年的866.7万元/家上升至2018年的1310.54万元/家。其中，主要的增长来自于2004至2013年，2018年较2013年仅上升了约0.68%。同样，从业人员人均资产水平也明显提高，从2004年的19.29万元/人上升到2018年的48.15万元/人。

如表2所示，除资产总计实现明显增长外，2004年到2018年的中国物业管理行业的负债和主营业务收入总量水平（2018年数据为“营业收入”）同样提升显著。其中，负债总计从1736.1亿元增长至21627.7亿元，相应地，资产负债率从62.5%增至70.5%。同时，主营业务收入2004年为682.1亿元，2018年为9066.1亿元，后者约为前者的13.3倍。

单位企业法人的平均负债和营收水平提升显著。单位企业法人的平均负债从2004年的560.03万元/家上升至2018年的924.26万元/家。2004年平均每家企业法人的主营业务收入为220.03万元/家，而2018年平均每家企业法人的营业收入为387.44万元/家。另一方面，行业平均每个从业人员的负债从最初12.46万元/人，上升至2018年的33.96万元/人;同时，平均每个从业人员的主营业务收入在2004年约为4.89万元/人，而2018年的每单位从业人员的营业收入为14.23万元/人。

2 中国物业管理业发展趋势

2.1 行业发展前景看好，拓展新兴业务领域

随着房地产供求关系的变化，中国房地产行业将从以房屋建筑业和开发业为主逐渐向侧重房地产经纪、物业管理、资产管理等方向转变，房地产企业也将更加注重存量物业的经营和服务。物业管理行业还有很好的发展空间。一方面，第七次人口普查数据表明，2020年我国城镇化率达到了63.89%。根据联合国和一些专家的预测，我国总人口将在2030年左右出現负增长，城镇化率将在2040-2050年达到峰值80%左右。这意味着城镇人口继续增加，房屋总量还将继续增加。另一方面，我国物业管理覆盖率还不高，很多小区没有物业管理。例如，自2020年5月1日《北京市物业管理条例》实施以来，北京物业服务覆盖率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城乡建设厅印发《四川省城镇住房发展规划（2018-2022）年》提出2022年全省物业管理覆盖率达70%。

物业管理标的属性仍以住宅为主，但行业多元业态发展的格局已初具规模，未来将逐步拓宽市场接管物业管理服务的渠道和规模，在管的商业、办公类等物业数量将有一定程度提升，同时针对医院、学校、公建甚至是城市片区的物业管理市场也都将可能成为下一个增长点。住宅物业的管理维护难度以及人员复杂程度等较低，这降低了该细分市场的进入门槛，因此行业中多数企业都布局了住宅业态;商业、办公和产业园区等生产或商业属性物业虽具有一定的技术门槛，但仍有较多企业布局;而学校、医院等因其物业特殊性，市场化运作程度并不高。特别值得注意的是，随着“城市开发”“城市经营”以及“城市品牌”等城市发展模式的推广与实践，以及“机关及企事业单位后勤服务改革”“公共服务领域鼓励社会资本投资和运营”等政策新导向的出现，有地产集团依托的部分物业管理企业开始与地方城市政府合作，对城市进行综合“物业管理”。至2020年11月以横琴新区为代表的“物业城市”模式已在约37座城市得到实践。

与此同时，物业管理行业还在不断拓展新兴业务。在完善城乡社区治理中需要发挥物业管理在促进城市管理、公共服务、治安防范、市政养护、社区养老等领域的作用，物业管理企业接受基层政府委托参与社会治理事项清单，并且通过政府购买服务方式承担一些公共服务的职能。物业管理还要在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动中发挥了重要作用，例如代采物品送货上门、代充水电气费等生活便民服务，还有一些物业管理企业拓展了房屋销售、租赁等经纪业务，以及居家养老、定制旅游、家政、房屋租赁、绿色智能家居、社区智能零售和自助服务终端、共享车位等新业务，还有一些物业企业参与了城市更新等业务。

2.2 行业集中度进一步提升

物业管理行业集中度有进一步提升的态势。中国指数研究院发布的《2019中国物业服务百强企业研究报告》指出，2018年中国百强物业管理企业管理规模均值约3718万平方米，所占市场份额38.9%，前10名的物业管理企业水平约是其6.43倍，达到2.39亿平方米，市场份额约为11.5%。这种“强者越强”的态势将保持或得到加强。如中国指数研究院数据显示，2014至2018年，前100的物业管理企业市场份额从19.5%上升至38.9%。此外，近年来资本的进入加快了头部企业上市，以及通过兼并收购获得存量物业或较小公司的市场份额的进程，市场整合提速。物业管理业头部企业IPO进程加快，截止到2020年11月，碧桂园、保利、中海地产等主要地产企业对应的物业管理企业已经在港股上市，融创、恒大与华润置地等也已经提交A1表。大型物业管理企业并购小型物业公司获得管理面积增长、收购上市公司股权获得业务增值或“强强联合”扩大平台资源等多种目的并存，物业管理行业兼并收购更加频繁，仅2020年上市物业管理公司公告的并购案就约26起，涉及金额约19.4亿元。

2.3 政策法律环境不断完善

物业管理法规更加完善，政府监管日趋规范。1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。2003年9月1日我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2020年发布的住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提出融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构，提升物业管理服务水平，推动发展生活服务业，规范维修资金使用和管理，强化物业服务监督管理。一些地区都出台或修订了物业管理条例。地方政府将物业管理纳入生活服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

2.4 企业收入渠道多元化

物业管理企业的收入来源可分为基础业务与非基础业务两个部分。基础业务即传统物业管理企业提供的设施维护、安保监控、环境卫生以及园林绿化等服务，这部分的收入等于管理面积与物业费用单价相乘。相对而言，当前物业管理单价变动具有一定刚性，所以基础业务收入的增长主要依靠管理面积的提升。从对宏观环境的分析来看，物业管理面积的提升具有强劲支撑。

非基础业务可分为开发相关业务与社区业主服务两个方面。前者涉及施工阶段的自动化设备安装，以及销售阶段的案场服务、房屋检验等服务。后者主要涉及围绕社区业主开展的多元化个性服务，如电商服务、家政服务、社区金融等。开发相关业务主要与地产开发、销售相关，受开发行业周期影响较大。社区业主服务则更加凸显人的需求多元化，物业管理公司可根据区域的不同、社区人口结构特征等，为社区业主提供如社区金融、托管、健身、家政等多元服务，通过创新盘活已有存量的增收能力。一方面，伴随经济发展，人口收入水平不断提高，对多元化、高质量的社区服务的需求必将显著增长;另一方面，科技赋能社区服务升级的倡议和实践早已非常丰富，伴随5G等新技术和设施的普及，社区业主服务的创新与开展将得到更有力的支撑。

3 结论与建议

本文基于四次经济普查资料对我国物业管理行业的发展情况进行了详细的梳理，发现2004至2018年，我国物业管理业在行业规模和财务绩效方面都有长足发展。未来行业将有很好的发展空间，不断拓展新兴业务，市场集中过度将进一步提升，收入渠道更加多元化，政策环境更加规范。

基于上述分析，针对优化物业管理行业发展提出以下建议：

一是要努力与加強基层社会治理和建设美好环境与幸福生活的人居环境相契合。在新一轮的基层社会治理升级优化和建设美好环境与幸福生活的人居环境进程中，国家会将更多资源和权力下放至社区层面，这就要求物业管理企业抓住这一契机，根据自身优势为社区居委会和基层政府在社会安全、公共服务、园林绿化等方面提供更多服务或者数据支撑。具有实力的物业管理企业和其所属地产集团可以基于“物业城市”“城市运营”等模式，协助城市政府进行全面科学的城市管理。

二是要推动新技术和物业服务深度融合，开展智慧物业管理服务适应居民不断升级的需求。利用大数据、BIM、物联网、人工智能技术，赋能物业管理企业社区服务在拓展服务深度、广度等方面的能力升维;构建城市至基层的社区网络系統，政府与物业管理企业共享部分数据，鼓励物业管理企业根据所在区域特征、企业战略、社区人口结构等信息，加快推进与商业零售、文化、旅游休闲、餐饮、医疗健康、教育、体育等其他生活性服务业融合发展，发展更加精准对接本社区居民需求状况的相关服务。

三是要加强物业管理行业标准建设。一要打造“国家标准-行业标准-协会团体标准-先进企业标准”为架构的多层次行业标准体系（刘寅坤，2020），使各层次、各业态、各地区物业管理服务得到合理引导;二要根据新型城镇化的发展要求，针对智慧社区、物业城市、老旧小区改造等新物业形式进行标准创新，以适应新需求。

四是要加强物业管理行业信用体系建设。在以市场为主导配置物业管理资源的趋势下，要通过制度创新建立和完善物业管理行业信用体系和监督机制，在鼓励发展的同时，加强事中和事后的监管力度;政府构建多行政等级、全国性统一征信平台，开放举报、仲裁平台，为公众提供开放、明确和高效的维权平台;构建征信“黑名单”，定期评估企业信用等级，并周期性发布。

参考文献：

1.陈淑云.城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制.华中师范大学学报（人文社会科学版）.2009.48 （05）

2.金炜玲 李熠 李佳.数字化社区治理：应用政务热线大数据创新物业管理.电子政务.2021.02

3.刘寅坤.物业管理行业发展报告//中国房地产发展报告（2020）.社会科学文献出版社.2020

4.刘寅坤.“互联网+物业”推动行业转型升级.中国物业管理.2015.06

5.张建平 郭杰 王盛卫 徐正元.基于IFC标准和建筑设备集成的智能物业管理系统.清华大学学报（自然科学版）.2008.06

6.张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新.城市问题.2013.07

7.张磊 刘丽敏.物业运作：从国家中分离出来的新公共空间 国家权力过度化与社会权利不足之间的张力.社会.2005.01

8.张农科.关于中国物业管理模式的反思与再造.城市问题.2012.05

9.张襄誉 廖晓峰.物业管理：城市社区管理体制的创新.城市问题.2003.01

10.易成栋.中国物业管理业的地区差异.住宅与房地产（物业管理）.2006.10

作者简介：易成栋，中央财经大学管理科学与工程学院城市与房地产管理系教授，博导，经济学博士。

毕添宇、夏西，中央财经大学投资学博士生研究生。

基金项目：国务院第四次全国经济普查领导小组办公室重点课题项目《基于产业与环境协同演化视角的国际房地产业比较研究》（项目号JJPCZB39）。