探析废弃工业建筑改造为长租公寓的潜力及相关策略研究——以汉阳铁厂为例

杨健文 华中科技大学建筑与城市规划学院建筑学系

1 引言

面对遗存的废弃工业建筑，目前的主流做法为拆除新建和改造利用。在改造利用中，最常见的是商业办公改造和居住建筑改造，而住房问题在这些工业建筑所在大城市中是最为常见的社会问题之一，长租公寓则是其中具有代表性的一类。因此，将废弃工业建筑改造为长租公寓的可能性和相关策略值得深入探析和思考。

2 废弃工业建筑的价值

2.1 历史价值

许多旧时期的工业建筑建造于建国初期，它们代表了我国快速进入工业化的生产力飞跃时期，见证了新中国工业实力不断发展的历程，对现今新中国工业实力的强盛做出了不可磨灭的贡献。对于废旧工业建筑的保留和深入研究实质上也是对近现代我国工业发展史的研究和思考[1]。

2.2 美学价值

工业建筑作为一类特殊的建筑，在形式和美学表达上有着难以替代的地位。一方面由于生产要求，对于建筑本身要求达到的跨度较大，高度也远超一般建筑3～4m为一层的基本尺度。这意味着工业建筑中往往会采用独特的巨型大跨桁架等结构，给人以极为震撼的空间感受。另一方面，由于工艺特殊，工业建筑空间会使用大量的管道、巨型漏斗等装置，其本身也具有独特的审美价值，如图1所示。

图1 汉阳铁厂装置图

2.3 精神价值

许多旧时期的工业建筑承载着一代人的丰富回忆。在生产单位制度和大院生活制度的主导下，许多经历了20世纪我国工业腾飞的先驱者们在这些老厂区中有着难以忘怀的工作和生活经历。这样的废旧工业建筑遗产对他们而言具有难以替代的精神文化价值。

3 长租公寓与废旧工业建筑改造的适配性

3.1 长租公寓的社会优势

长租公寓是服务式公寓，是在本土化和市场细分过程中与住房租赁市场结合而演化产生的，更能为中低收入人群提供更好的生活空间和生活服务。以武汉为例，政府近年来推广“百万大学生留汉”计划，而为这些可能留下的人才提供更为优越的居住环境和更低的租赁价格则是必不可少的条件之一。对于刚入职的年轻毕业生来说，长租公寓是个极为优越的选择。

3.2 长租公寓的改造适配性

3.2.1 空间适配性

废旧工业建筑厂区中一般存在两类主要建筑：厂房仓库类和宿舍办公类。宿舍办公类的建筑大多以柱网结构为主，由于其本身分隔尺度与公寓较为接近，可以十分便利的将其已有空间转化为长租公寓的居住单元。而对于厂房仓库类建筑来说，由于其多以桁架结构为主，空间较大，无现有分隔，因此可以再增加额外的结构体系，在新形成的空间中排布大量房间，并对富余空间进行管线和设备的敷设。如果将厂房仓库类建筑改造为长租公寓适配的公共休闲娱乐设施或是文化展览设施也是十分合适的选择。

3.2.2 经济适配性

在开发过程中由于资金链断裂而使建筑项目中途停止乃至废弃的案例屡见不鲜，而相对低成本的改造项目在这一方面具有独特的优势，而改造为长租公寓的收益又要较之常规的文创类开放项目更高、更持续一些。更重要的是这样的改造项目大大缩短了工期，这样建筑产品就可以更快地进入市场，对开放的成本予以回收。

3.2.3 文化适配性

由于废旧工业建筑具有独特的美学价值，在改造为长租公寓的过程中可以立足于自身的原有空间和遗留装置，做出许多具有鲜明个性的空间设计，而当代年轻人对于这样的设计附加值有着较大的认同感，可见将废旧工业建筑改造为长租公寓有着天然的优势。

4 废旧工业建筑改造为长租公寓的策略

4.1 结构体系补齐

原制氧车间位于汉阳铁厂北区，整栋建筑面宽16.4m，长35.2m，由三角桁架作为其结构支承，其三角桁架底部距地面16m。原车间内部分为2层，中部设有大片通高区域[2]。

考虑其结构历时半个多世纪的实际损耗，以及长租公寓空间的功能对于荷载承受能力的新要求，先植入新的柱网结构体系进行加固，以适应建筑类型的转变。在此选用了6000mm＊6200mm的较小尺寸柱网，契合长租公寓较小套型单元的特点。

4.2 竖向分层和功能策划

如图2所示，原有建筑分为4m和12m的两层空间，这样生产要求导向的空间划分方式对于长租公寓来说显然是不合适的。在此将首层4m的大空间转化为一个公共的休闲活动空间。二层西侧作为一个集中的公共休息空间，东侧用作共享办公空间和一些长租公寓配套的轻量型商业空间。但对于共享办公空间和商业配套空间来说，12m层高过高，空间体验较差，同时也不利于室内的隔热保温、设备安装等。所以加建的新体量通过新增结构柱布置在标高12m处，充分利用原有建筑高度，同时将2层东侧8m层高，分割成2个4m夹层，这样压低了共享办公空间和商业配套空间层高，之上的3层扩建居住体量的层高为3m。通过这样的竖向划分改扩建后建筑总层数为5层。1、2层为公共空间，其开放度随层数降低，1层与园区整体更新规划联动，具有一定的对外功能特性，2层主要面对内部居民，提供日常休闲活动的场所，3～5层为长租公寓的居住单元部分，享有较高的私密性。

图2 长租公寓空间体量

4.3 水平分隔

改扩建之后建筑的1层结合厂区整体规划，将贯通的大空间改造成汉阳铁厂厂区文创产业展示区。2层改建后层高达8m，厂房东侧采取夹层设计，西侧结合贯穿室内1、2层的中庭空间，改建为服务于长租公寓租客和办公的集中活动公区。东侧夹层下部改建为健身房、便利店等商业配套设施，上部改建为共享办公区域。

改扩建之后建筑的3～5层为长租公寓，由于原有建筑体量宽16.4m、长35.2m，扩建部分整体体量与原有厂房保持基本一致，控制在18.4m×35m，即沿短边方向分别向外挑出1m，长度与原有建筑控制一致。这样在整体形体上新旧建筑体量之间能达成基本的和谐，同时也充分尊重了原有建筑的空间特征。

长租公寓部分的内部单元分割，在此方案中参照了之前对武汉市部分长租公寓的现场调研以及一些专业文献，长租公寓的单元排列方式一般呈高度集约化，单元一般为较为规则的矩形，且进深较大、面宽较小，这样便于开发商在整体建筑体量中排布较多的单元，同时尽量保证各单元的通风与采光效果。在本项目18.4m×35m的体量中，我们尝试了内廊式、U字形式、侧廊式以及回字形式。最终考虑到尽可能多的排布单元，同时我们可以通过屋顶中部的天窗改善建筑内部环境中的采光与通风，这样就需要设置一个贯通中庭，我们最终采取了3层使用U字形，提供大小两种面积的居住单元，4～5层则使用内廊式，同时设置对位的中庭。面宽方向我们基于对现有产品的参数调研，选择了3m的模数单元，可以满足基本的家具以及卫生间布置需求，同时也便于利用两个面宽单元设置电梯和楼梯。进深方向我们在小户型中采用了7.2m进深，满足套内面积的需求，同时可以提供较为充足的走廊空间设置中庭。大户型则是东西向布置，打通4个3m模数空间形成进深为12m的居住单元。