房地产市场变化给估价机构带来的新需求和新要求

郭妍 冉华慧

摘要：房地产估价是房地产行业的重要组成部分，房地产市场的调整和变化给估价机构带来了机遇，也提出了新的要求。住房租赁市场的发展使得租金定价估值的需求增加，同时，房地产投资信托基金物业估值需求、住房租赁资产证券化过程中的基础资产估值和尽职调查等方面的需求也不断增加，估价机构不仅需要在自身人员配备、资料积累、技术水平等方面不断提升，而且需要与建筑、物业管理、金融等方面的机构和专业人员进行协作;随着新版《中华人民共和国土地管理法》的施行，集体建设用地出让转让中多种价值类型的评估和征收过程中区片综合地价评估等业务增加，要求估价人员不仅要更加熟悉土地价值评估的相关知识和要求，而且需要掌握社会学、经济学等方面的知识，了解当地居民的生活和居住习惯等。总之，估价机构只有在复合型人才培养和储备、团队合作、技术水平、管理水平等方面不断提高和完善，才能适应房地产市场的发展。

关键词：房地产市场;房地产咨询顾问;资产证券化;区片综合地价

房地产估价是房地产行业的重要组成部分，其市场需求的类型和数量与房地产市场的发展状况、相关法律法规环境、城市規划以及科技的发展状况密切相关，当这些环境要素发生变化的时候，房地产估价机构的业务类型等方面都会受到影响，进而使得整个行业在诸多方面发生变化。本文主要从住房租赁市场的发展和集体建设用地入市两个角度，分析其发展变化给房地产估价机构带来的新需求和新要求，以期为房地产估价机构认清新形势并根据需求调整机构发展方向提供一些思路。

一、住房租赁市场快速发展，租金定价与资产证券化等相关业务需求增加

2018年4月，中国证监会与住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确指出“住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化”。在中央和地方政府采取土地、金融、税收等优惠政策的支持下，龙湖、万科等大型房地产开发企业，链家、我爱我家等中介企业纷纷进入住宅租赁市场，新派公寓等创业型企业也不断涌现。住房租赁经营机构的发展不仅加快了住房市场“租购并举”的步伐，而且给房地产估价机构带来了新的机遇和挑战，一方面，租金定价的评估服务需求、各类资产证券化产品以及基金的发行与运营等过程中对房地产项目进行价值评估的需求增加，另一方面，这些业务也对估价机构提出了更高的要求。

根据房地产投资信托基金物业发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等需要，2015年9月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会制定了《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，为相关业务的拓展和操作提供了支撑，同时，也对评估业务提出了更加细致的要求。房地产投资信托基金物业评估包括信托物业状况评价、市场调研和价值评估。其中的信托物业状况评价中实物状况评价要求对物业的诸多细节内容进行评价，需要具有建筑学、建筑结构、建筑设备、物业管理等方面资格或者相应胜任能力的专业人员参与。

根据《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的要求，房地产估价机构需要对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估并出具房地产估价报告，资产支持证券存续期间，需要进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的，还需要进行重新评估，同时还要求房地产估价机构对参与交易主体和基础资产的尽职调查。但是，《通知》还要求承接这些业务的机构，应当具备专业力量强、声誉良好等条件，因此，估价机构只有在人员配备、资料积累、技术水平等方面得到不断提升的情况下才能够具备承接这些业务的资格。

二、集体建设用地以不同形式入市，区片综合地价评估等服务需求增加

2019年8月，全国人大常委会正式发布《中华人民共和国土地管理法》修订案，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，同时还规定市县人民政府征收集体土地前应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，征收农用地的土地补偿费、安置补助费按区片综合地价确定。按照这些规定，未来房地产估价企业不仅可以参与集体经营性建设用地的价值评估，而且可以参与征收补偿中的区片综合地价评估。

集体建设用地的价值评估服务对象可能是土地的所有者或现有的使用者，也有可能是意向用地人，估价机构需要根据不同的需求对象评估土地的市场价值、出让转让底价或土地的投资价值等，估价师可以在原有国有土地价值评估的基础上结合集体土地的特征进行评估。

一方面，征收农用地时采用的区片综合地价评估，不仅要考虑土地本身的价值，还需要考虑其社会保障价格，即农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿，两类价值的叠加才能形成区片价格，增加了工作的难度。另一方面，区片划分的合理程度也会影响到评估结果的合理性和准确性。因此，这项工作的进行不仅需要估价师原有的专业知识，而且需要运用社会学、经济学等方面的知识和方法对社会保障价格做出合理的测算。

三、结语

房地产市场发展给房地产估价机构带来新业务的同时，也对其提出了新的要求，无论是资产证券化相关业务，还是集体土地入市带来的新业务，都对房地产估价机构提出了更高的要求，只有在复合型人才培养和储备、团队合作、技术水平、管理水平等方面不断提高和完善，才能适应房地产市场的发展。

本文关于房地产市场的发展对估价机构的影响，主要分析了较为常见的几种情况，事实上，房地产企业的集中度提高，并购重组等企业调整以及存量房市场中资产管理的需要等也为房地产估价机构带来了新的机遇和挑战，估价机构需要在随时关注市场需求的同时不断修炼内功以应对市场提出的要求。

参考文献：

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[2]观点指数.上半年长租公寓报告：资产证券化渐进[DB/OL].观点地产网：http：//www.guandian.cn/article/2019 0807/222106.html，2019.8.7.

山西财经大学公共管理学院