浅析中国房地产市场宏观环境及价格影响因素

赵晓丽 付子情

摘要：近几年来，我国的房地产业发展突飞猛进，并且带动了其他行业的发展，在解决我国居民住房问题，推动经济发展方面起着重要的作用。然而，房地产市场的过快发展，带来了一系列问题，尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。文章从房地产市场的宏观环境出发，分析影响房地产价格的相关因素，最后通过对我国房地产政策的分析，找出房地产政策与价格形成的关系，并对调控我国房地产市场提出政策建议。

关键词：宏观环境;房地产价格;影响因素

一、中国房地产市场宏观环境

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。

在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。

（1）外部宏观环境

最近美国众议院通过了延长减税计划的法案。这是一个信号，说明西方主要经济体的复苏仍存在很大的不确定性，政府艰难地选择继续扩大财政赤字。显然缺少新的技术、新的产业领域、甚至新的发展概念，来带动经济的增长。以美国为代表的发达经济体，必然进一步依赖量化宽松的货币政策，这无疑会给全球货币的泛滥雪上加霜。新兴经济体由于在这一轮全球化的前期繁荣中普遍形成了出口拉动经济增长的发展模式，对外经济依存度过高，从而导致危机来临时，或多或少地屈从于主要发达经济体对外倾泻的货币冲击，陷于本币“外升内贬”的困境。

（2）内部宏观环境

1.CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大

一般说来当CPI>3%的增幅时称为INFLATION，就是通货膨胀;而当CPI>5%的增幅时，把他称为SERIES INFLATION，就是严重的通货膨胀。

按照我国目前CPI计算惯例，房地产价格涨幅不计入CPI计算口径。因此，根据国际惯例评估，我国已经面临比较大的通货膨胀压力。而2008年我国既定的CPI涨幅控制指标为4.8%。现阶段持续高位的CPI指数与4.8%的既定目标存在较大的差距空间，为了缩小这种差距空间，达到政府预定的调控指标，实行从紧的货币政策，控制流动性过剩问题。

2. 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大

城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人;城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点;中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。

3.城市发展对土地财政的依赖有增无减

2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。

4. 城市化进程推动房地产业持续发展

在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。

二、房地产价格的影响因素

（一）房地產的自身因素

所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。。

（二）房地产的环境因素

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

（三）房地产的人口因素

1、人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。

2、人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

（四）房地产的经济因素

主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价（特别是建筑材料价格）、建筑人工费，居民收入等。

（五）房地产的社会因素

1、政治安定状况

社会安定的情况下，老百姓愿意投资房产一类的固定资产。如果政局不稳，人们肯定变现大量固定资产，转为黄金一类的可转移的资产，房价必定下落。

2、社会治安程度

社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，会造成房地产价格低落。

3、房地产投机

房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能会引起房地产价格上涨或下跌，也可能起着稳定房地产价格的作用。

（六）房地产的心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：（1）购买或出售心态;（2）个人欣赏趣味（偏好）;（3）时尚风气;（4）接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

三、调整房地产价格的政策建议

（一） 加强国家对房地产价格的指导

我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右，而发达国家一般不超过10%。由此可见，我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴，是有背于社会主义原则的。

（二） 发挥国有房地产开发公司的引导作用

由于房地产业应该算是自然壟断行业，与人民的生活息息相关，因此国家应对该行业进行控制。国家可采用经济手段，利用国有房地产开发公司，符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争，价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场，走向正轨，并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。

（三） 加强对地方政府执行政策的监管力度

应正确处理好中央和地方的关系，中央政府作为全国和社会利益的代表，应当以社会利益为重，对地方政府加强监管和引导的力度，建议多制定一些刚性的政策。

（四） 采取有效措施，抑制房地产投资过热

我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面，不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益，针对该情况，国家不仅应在交易税方面进行规范，还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为，真正发挥城市房地产的住房保参考。

四、结论

房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几个方面改善：（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地长泡沫的产生。（2）严格控制土地市场，加强对房地产的监督力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。政府部门的监管既有政策制定问题，更有政策执行问题。（3）严格监控房价，提高居民收入。一方面政府监管部门应对市场上房地产价格进行严格监控，采取强有力的措施打击炒房哄抬房价现象，防止房价大幅度波动，有效控制房价的非理性变动。另一方面，可以通过提高居民收入方式。使更多的普通百姓买得起房。（4）完善房地产市场结构的建设，引导住房梯度消费，要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场。

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