浅谈投资分析在全过程工程咨询中的统领作用

白银霞，周 琤（.聊城泰岳置业有限公司， 山东 聊城 5000；.晨越建设项目管理集团股份有限公司， 四川成都 6004）

0 引 言

2019 年 3 月，《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》正式印发，提出要大力提升投资决策综合性咨询水平。投资决策环节在项目建设程序中具有统领作用，对项目的顺利实施、有效控制以及高效利用投资，至关重要。鼓励投资者在投资决策环节委托工程咨询单位提供综合性咨询服务，统筹考虑影响项目可行性的各种因素，增强决策论证的协调性。

投资咨询是就固定资产投资的技术、经济可行性，概（预）算审查，财务管理、拨款、贷款、会计核算等投资活动方面的问题，通过调查、分析、判断，提出确切的意见和看法。项目是否可行、是否会创造预期的经济效益、建设是否有难度是投资者最为关心的问题，但这些不是通过肉眼就能判断出来的，需要通过从项目的各个方面进行分析考察。投资分析的目的，就是为了让投资者的所有问题得到解答，通过研究后给出的分析报告，投资者能够得到想要的答案。精准的投资分析与投资咨询对项目建设大有裨益，专业的投资分析一定会对项目资金等情况进行具体分析。除此之外，项目投资分析报告还有助于相关部门对项目的预期经济效益的整体把握，能够让项目主管部门更好地审视该项目。

1 项目背景

国内某地产业孵化园区项目建设地点为该片区的 2 号地块。该片区共有 3 个地块，分别为 1 号、2 号和 3 号地块，共计 19.46 hm2；其中 1 号和 3 号地块为 2 号地块的配套商业地块。2 号地块即产业孵化园项目，拟建总建筑面积241 340 m2，其中地上建筑面积 151 086 m2、地下停车场90 254 m2，为业主自持物业，也是业主方采用全过程工程咨询模式的项目。2 号地块项目主要是业主自持物业，建设资金必须依靠配套的 1 号和 3 号商业地块建筑的销售来弥补项目建设所需资金，因此全过程工程咨询单位必须跳出合同约定范围的 2 号地块本身项目来综合谋划全局，从全局出发为业主提供投资分析，并且提出产品定位分析，才能够确保项目资金良性运转。

1 号和 3 号配套商业地块可销售面积共计 185 300 m2，其中：1 号地块拟建总建筑面积 132 240 m2（包括商务办公楼 65 600 m2、商业中心 21 000 m2、地下建筑 45 640 m2），主要为办公及商业用途；3 号地块拟建总建筑面积 152 751 m2，其中商务办公楼 98 700 m2、展览馆 6 800 m2、地下建筑为 47 251 m2，主要为办公用途。

全过程工程咨询合同约定服务内容包括：全过程项目管理（包含项目策划管理、项目报批报建、勘察管理、合同管理、进度管理、投资管理、招标采购管理、组织协调管理、质量管理、安全生产管理、信息管理、风险管理、收尾管理）；设计咨询；投资咨询；招标采购；造价咨询；工程监理 6 项内容。

2 投资分析及产品定位工作内容

本项目计划首先开工的是 2 号地块，总投资约 18.58亿元，主要收益为租赁及管理收益。参考周边租金水平，在不考虑物价上涨的情况下，经测算年收益最小值约 9 065万元。完全不能覆盖投资收益平衡，为此需要在 1 号和 3号地块商业售卖中进行弥补，项目全过程咨询团队经过研究，决定将投资收益分析作为核心工作，并将后期项目的产品定位前置。

2.1 整体投资效益分析——损有余，而补不足

首先，项目咨询团队超合同范围编制了 1 号和 3 号地块的总投资估算表，1 号地块总投资约 89 638 万元，3 号地块总投资约 98 146.37 万元，3 个地块总投资约 37.36 亿元（含土地费用），全部建成约需 6 年，其中对外销售固定收益约 17.34 亿元，自持物业出租收益约 9 065 万元/年（如表 1 所示）。

表1 投资收益表

根据投资收益测算，1 号、2 号、3 号地块按可销售面积全部售出，整体静态投资收益为 －20 亿元，自持物业出租收益约 9 065 万元/年（暂未考虑停车收益）。整体三个地块开发项目在不考虑资金利息及财务成本等因素下，约22 年可收回静态投资。如考虑利息、通货膨胀、以及销售率等因素， 25～30 年收回开发成本。如考虑销售价格上涨可抵充部分收益，约 15 年可收回开发成本。

2.2 整体项目策划定位建议——突出重围，抢一线生机

2.2.1 市场调查

项目团队通过实地走访周边商铺，问询中介机构和网上查看等措施，比较全面地摸清了当地的市场行情，目前当地整体规划的写字楼和公寓产品总面积将近 530 万 m2，到 2020 年底之前和 2021 年，所有项目陆续上市之后，会形成市场挤兑，销售价格会下行。目前当地市场的价格，根据板块不同价格不同；预计写字楼和公寓产品价格将呈现下行态势。具体市场调查情况如表 2 所示。

表2 当地在售及待售商业、办公类楼盘调查表

2.2.2 项目分析

（1）商业配套分析：周边商业氛围欠缺，功能性消费不足。项目周边虽拥有一定的小超市配套，但大型商业配套欠缺。经了解，周边有银座购物中心、书剑超市、德馨超市、可心超市、交运超市等，但无法满足片区内日益增长的人口需求。

（2）政府配套分析：区政府、反贪局、市检察院。

（3）学校配套分析：×× 大学、大风车幼儿园、外国语小学、××× 小学、×× 中学、高新区实验中学、××大学附属学校，涵盖小学、中学、高中 15 年一站式优质教育配套。

（4）银行配套分析：农村信用社、农村商业银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行。

（5）医院配套分析：人民医院、中医医院。

2.2.3 项目发展方向分析

在当地市政府“东扩南展”战略方针下，东南片区作为城市发展的桥头堡，始终站在城市发展的前沿，其中最为重要的就是区政府集群的落址、建设以及完成搬迁。随着政府政策利的不断倾斜与加持，市政机关单位、道路、学校、医院、公园、商业等的建设，特别是区政府、人民法院、检察院等机关单位及众多品牌房企的纷纷入驻，更是彻底激活了南部区域。随着片区的越发醇熟，东南片区正逐渐蝶变成“生态宜居之城，教育文化之城、行政办公之城、商业重心之城”。判断此处将成为当地下一个城市中心，是当地未来最宜居区域。

项目所在区域教育资源颇为优厚，大风车幼儿园、外国语小学、×× 小学、×× 中学、高新区实验中学等优质教育资源集萃，2020 年 1 月份，涵盖小学、中学、高中 15年一站式教育的第一实验学校正式签约建设，更是再为当地东南片区再添优质教育配套，让东南片区的教育水平再上一个新台阶，同时亦为东南片区注入新的发展活动，进 一步促进着片区价值的提升。

2.2.4 项目产品定位

在综合分析了市场环境、区域规划与项目本体后，我们对项目的整体定位为可参照 CBD 项目的模式去打造。CBD 高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD 特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此， CBD 中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑，并拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间占到总建筑面积的 50%，商业、餐饮业及商住建筑约占 40% ，其他服务设施以及必要的配套设施约占 10%。

当前项目配套设施已规划有办公、服务、商业设施，尚不能达到 CBD 标准功能设施，因此若将此项目以 CBD模式去打造，还需将项目北侧的双子塔考虑进来，统一策划，完美融合打造成集购物中心、政务中心、地标建筑于一体的当地核心商务区。由此项目办公、商业、物业部分，就能提升卖点，能够在市场上赢得竞争力，从而提高整体出货率。

2.2.5 项目产品策划

（1）定位中高端购物中心，精彩中心生活。建议规划80 000 m2～120 000 m2中高端购物中心，为区域打造多姿多彩的繁华便利生活，汇聚丰富商业业态，引爆城市 CBD中心价值。

（2）配套商业街。打造极富创意的特色商业街，汇聚商务旗舰餐饮、娱乐、休闲等配套，成为 CBD 的能量场。

（3）睿智高端办公写字楼.规划3栋写字楼产品，智能化商务办公，专属商务定制。

（4）高效、便捷的政务中心，先进的智能化办公设施，为市民提供“贴心、专业、高效、便捷”的服务。

2.2.6 项目建议

根据纯静态投资收益来看，3 个地块整体投资收益不良，建设期间可能会发生建设资金不足的情况，一旦停工将会对业主名誉及资产造成重大不良影响，建议业主提前做好资金筹措或其他相应弥补准备，可向政府申请一定的补贴政策，通过申请财政拨款、财政贴息、税收返还、无偿划拨非货币性资产等方式确保项目收支平衡，确保项目能如期顺利开展。

3 关于投资咨询在全过程工程咨询中的思考

3.1 对投资分析重视度不够

受多年中国房地产持续上行的影响，部分业主潜意识认为只要有地盖楼销售，就能赚钱，肯定亏不了。更多关心的是支出金额，反而忽视了投资效益，盲目跟随市场大流。咨询公司也并未深入进行投资分析及市场分析，为可行而论证。

3.2 产品定位不明确

项目的定位不明确，主要体现在对土地属性的认知、对客户需求的把握、对市场竞争的认知、对产品实现的认知不明确。造成这个原因的本身是因为没有专业的团队和人员去做这些工作，更多的是借鉴别人的模式去开发，导致产品同类化，没有市场优势。

3.3 咨询机构专业度不够

第三方咨询机构往往会为了拿下项目的咨询合同，不认真仔细地去做专业的市场调查、项目产品定位、分析和投资效益分析，完全违背自身的职业操守和专业角度，只是为了满足业主的立项要求，为了做而做。

3.4 咨询机构站位高度不足以及政策理解程度不够

作为咨询机构有时站位高度不足，更多的是站在项目角度思考问题，没有从大局来统筹考虑，对于超出工地围墙之外的区域以及合同约定范围之外的工作置之不理，并且对地方政策了解程度不够，不能给出建设性意见，无法体现专业价值。

4 结 语

作为全过程工程咨询单位，不仅仅是对项目建设本身提供解决方案，还应该站在投资决策乃至更高的层面给出整体解决方案，而不是简单的咨询业务串联。投资决策综合性咨询在整个项目建设中起统领作用，实施建造过程中的各项咨询工作更是为了保障投资决策目标的实现。全过程工程咨询单位作为项目整体解决方案提供者，应该责无旁贷地肩负起投资咨询的重担，应该将投资分析放在整个咨询过程的核心。在投资分析阶段，投入专业的咨询团队深入进行市场调查、行业研究、产品市场研究、产品定位分析、消费者研究等市场研究的模式，创造出一套切实可行能落地的模式，即从市场调查、项目分析、项目发展方向分析、项目产品定位、项目产品规划、投资效益分析等六大要素进行提取、梳理、归纳，才能对市场进行一个较为真实准确的评判。让业主清楚地了解项目在效益是怎样的，让投资效益更透明。