新形势下房地产企业财务管理改进的措施探讨

南芳 温州市悦港置业有限公司

引言

房地产行业属于资金密集型行业，从立项到正式销售环节需要经历较长的时间，同时也要大量的资金、人力投入，一旦其中某一个环节出现问题，将会引起连锁反应，为企业发展带来不可估量的损失。资金回笼时间长、国家政策的出台等，都会对该行业的发展带来了一定影响。在新的时代背景下，房产企业要提升财务管理工作的地位，将资金筹集、分配、房屋预售、利润计算和分配等都纳入财务管理范畴中，扩大其管理范围，对每笔资金支出进行动态化监管。但是就目前情况来看，在房地产企业财务管理方面依然存在较多漏洞，包括认识不足、预算管理不到位等，对企业发展造成阻碍。因此，对新形势下房地产企业的财务管理进行分析具有重要意义。

一、房地产企业做好财务管理工作的意义

（一）有助于提升资金利用率

房地产企业从项目立项到销售环节，时间长、资金投入巨大，资金能否合理利用和企业发展有着密切联系。在财务管理工作中，需要强化对资金的管理，一方面可实现资金的合理分配，另一方面能够有效提升资金利用率，避免浪费，节省成本。

（二）有助于规范企业经营行为

财务报表能够如实反映企业的经营状况，财务工作也可对企业战略发展目标的实现起到引导作用。在企业日常经营管理中，要以完善的制度体系作为约束和引导。领导人员要根据企业的实际发展情况制定完善的管理制度，提升财务工作效率和质量，合理规避财务方面的风险。

（三）有助于实现效益最大化

财务管理的顺利开展，需要以完善的监督机制为保障，对房地产企业的经济活动进行监督和管理，确保财务工作更科学、更规范。当前市场竞争日益激烈，除了要提升项目本身的质量之外，还要加强内部管理，提升财务管理水平，能够实现企业经济、社会效益的最大化。

（四）降低财务风险

房地产项目的建设周期长，资金回笼速度慢，且容易受到市场、国家政策等各方面因素的影响。在投资之前要对各项目的可行性进行深入分析，评估投入和产出之间的关系，财务管理工作的顺利开展，能够减少盲目投资，降低财务风险，为企业稳定发展保驾护航。

二、房地产企业财务管理中存在的问题

（一）财务管理意识薄弱

房地产企业在开展项目的过程中，会将重点放在经济效益或工程质量方面，企业的经营特点决定了其在经营过程中将会面临更多风险。就目前情况来看，很多企业领导人员对财务管理的认知并不充分，意识淡薄。随着市场的进一步发展，当前中小型房地产企业数量不断增加，部分企业并没有职业经理，财务管理工作目标的制定，并没有以企业战略发展目标为导向。且由于管理机制并不完善，导致很多工作都无法落到实处，财务工作的价值得不到充分发挥，为企业发展带来严重阻碍。

（二）预算管理机制不健全

不论是企业的经营还是管理，或是项目的开展，都需要大量的资金支持，这是房地产行业的特点决定的。目前很多企业的资金管理、预算管理机制并不健全，资金使用环节具有很强的随意性，项目投资较为盲目，没有对实际情况进行深入考察，造成大量资金、资源的浪费。房地产企业无法发挥预算管理的真正作用，没有根据项目特点来编制预算，或是对预算执行环节的监管力度严重不足，部分人员利用公职获取私利的现象较为普遍。不仅如此，部分指标的制定也脱离了市场调研和分析，和企业发展严重脱轨，一方面增加了企业的经营成本，另一方面会让企业面临较为严重的财务风险。

（三）融资渠道单一

很长一段时间内，我国房地产企业的主要资金来源都是银行贷款，主要是因为在项目开发过程中，需要大量的资金支持，仅凭借自筹资金和预收款项是远远不够的。银行贷款审批时间长，程序烦琐，从申请到获得资金需要耗费大量时间，且利息高，增加了企业融资成本。除此之外，目前中小型的房地产企业数量越来越多，其抵押物价值不高，难以获得银行信任，银行贷款资金根本无法满足其实际需求，对企业发展带来了严重限制。

（四）缺乏专业财务管理人才

房地产行业是资金密集型行业，一旦涉及大量的资金投入，那么其风险要大大增加，和普通企业相比，对财务人员专业技能的要求就会更高。就目前情况来看，专业财务人员的缺乏，是房地产企业普遍面临的问题，其专业技能有待提升。不仅如此，企业并未重视对财务人员的专业技能培训，内部工作氛围较差，没有责任意识等，都是比较突出的问题，要引起房地产企业领导人员的充分关注。

（五）成本管理不完善

房地产项目的开展需要大量的资金投入，如果没有做好成本管理工作，将会大大增加企业的资金投入，为其带来不必要的损失。事实情况是很多企业的成本管理机制并不健全，无法发挥其作用，导致实际支出远超成本计划。影响了房地产企业的经济收益。

三、新形势下房地产企业财务管理的改进措施

（一）扩充企业资金来源渠道

房地产企业在开展经济活动或项目建设时，对资金需求量较大，绝大部分企业都长期处于负债状态，一旦某经营环节出现问题，将会引起连锁反应。由于资金投入没有回报，负债会形成恶性循环。在很长一段时间内，我国房地产企业的主要资金来源都是向银行申请贷款，或利用后期预售的方式来收回一部分款项。但由于预收款项数量有限，且对于部分企业而言，难以获得银行信任，可抵押物价值不足，得到的贷款资金较少，限制了其发展。为了解决这一问题，拓宽资金来源渠道十分必要。除了向银行和金融机构申请贷款之外，还可以和其他企业建立合作伙伴关系，共同开发房地产项目，和其他企业共同承担风险，虽然收益有所减少，但能够缓解资金紧张的问题。随着我国科学技术的发展，房地产企业还可通过互联网金融来进行众筹，以合法众筹、证券化等多种模式来达到获利的目的。

（二）全面提升财务人员综合素质

财务人员是财务工作的主要落实者，房地产企业高层和基层人员都要转变思想理念，充分意识到财务管理的重要作用，提升工作地位，让财务人员参与到业务、经济活动以及企业管理中。房地产项目从开发到建设，再到最后的销售，每一环节都需大量的资金投入，不能仅仅将财务部门作为后勤保障部门，而是要充分发挥其资金管理、资源分配、监督管理等职责。企业要在互联网上广泛发布招聘信息，择优录取工作经验丰富、专业能力突出的财务人员，为财务管理团队注入新的血液。优化内部组织结构，成立专门的财务监督管理小组，简化财务管理流程的同时，做到透明公开，建立健全人力资源管理体系，定期开展专业技能培训，挖掘员工潜力。可利用互联网打造信息化的财务管理平台，加强企业各部门之间的联系，将财务数据及时上传到系统中，便于财务人员进行监督和管理。以房地产企业实际发展情况为主，打造专门的企业管理系统，将企业的人工、财务、业务等各方面联系起来，降低财务管理工作成本的同时，可保证财务数据的真实准确，为领导人员制定关键决策提供可靠的参考依据。

（三）完善预算管理制度

无论是在项目建设还是投资环节，都涉及大量的资金，一个楼盘可能需要上亿资金才能建设完成，成本和预算工作作为财务管理中的重点内容之一，要引起有关人员的充分重视。一般来说施工环节在项目整体成本投入中的占比较大，因此在这一阶段，企业要提升重视程度，制定完善的材料、仓储管理制度；根据工程的实际需要，对成本进行合理分配，避免实际支出远超预算。从预算的方面来看，财务人员要深入调查市场环境，了解国家政策中的有关内容，确保预算指标和行业发展、企业发展相适应。以项目每一阶段所需要的实际资金为主，或参考以往的项目总体投入，制定合理的预算实施管理指标。在此基础上，合理安排房地产项目的施工环节，让各参建单位协调配合，确保资金能够落到实处，避免产生不必要的浪费，实现企业经济效益的最大化。

（四）加强市场风险预估

近些年国家为了打击房地产行业的恶性竞争、肆意开发等问题，出台了很多政策，例如“三条红线”等，这也为房地产企业的发展带来了较大挑战。市场发展瞬息万变，任何细微的变化都会给企业带来较大风险。在财务管理中，要对市场风险进行预测和评估，尽可能减少企业的资金风险。对此，房地产企业可成立市场调研部门，专门用于分析国家政策，参与市场调研，提升企业在经营中的灵活性，及时对发展战略进行调整，减少损失的同时，实现稳定发展。

（五）优化财务管理机制

完善的管理制度能够为各项工作的顺利开展提供可靠参考，确保财务工作有章可循。财务管理机制要将成本管理、风险控制等纳入其中，以企业战略发展目标为导向。一方面，房地产要根据国家以及行业的相关要求，在原有的财务管理机制上进行创新，包括完善内部审核制度、会计审核制度，定期进行财产清查，严格控制企业的资金、成本、应收账款等多个方面，切实做到“开源节流”，增加经济效益的同时减少成本浪费。另一方面，要优化内部组织结构，将不兼容的岗位分离开，明确各岗位职责；规范审核流程和财务管理工作范围。

（六）采用动态管理模式

动态管理模式对提升房地产企业财务管理水平有着重要意义，同时各级人员也要积极转变思想，提升对工作的认识。可在企业内部加大宣传和培训，营造良好的工作风气，传输正确的思想，不仅如此，财务部门要加强和各部门之间的沟通和交流，明确各方职责以及工作内容，当出现财务数据错误等问题时，要能够及时找到负责单位和负责人。财务的动态管理模式，具体可从以下几个方面进行。首先，要深入了解房地产企业的需求，做到具体问题具体分析，将财务管理的信息化建设、财务机制整改、财务计算和测评等都纳入动态管理中。其次，对财务管理系统进行单元设计，包括财务的基本信息、成本管理、项目可行性、企业绩效等。最后，动态化的管理模式要随着企业的发展而不断变化，要为了提升企业财务管理效率、优化资源分配而服务，实现经济效益的最大化。

（七）提升企业成本管理控制

房地产项目的开展需要大量的资金投入，一旦出现了管理方面的问题，就会引起连锁反应，给企业带来巨额损失。由于项目建设规模较大，房地产企业财务管理工作涵盖的内容也十分广泛，包含了资金的使用、分配和筹集，项目投入和产出的评估和分析，财务的核算，预算的编制和执行等多方面。要将财务管理作为房地产企业日常运营的核心，尤其要重视资金投入大的项目。对于财务人员而言，要意识到成本管理的重要性，可建立完善的成本控制机制，做好成本预算。以材料采购为例，要根据工程需要来制定材料方面的总成本投入；随后深入市场开展调研工作，了解材料价格的变化情况；选择业界口碑高、信誉有保障，材料质量过关的原材料供应商，从而有效地控制材料方面的成本支出。除此之外，成本费用的跟踪核算和管理也同样重要，要随时地对资金使用情况进行监管，以免部分人员利用职务获取私利。

结语

总而言之，近些年我国经济发展迅速，房地产行业在“野蛮生长”了很长一段时间之后，国家为了营造良好的市场秩序，出台了一系列政策对该行业进行管理。房子是用来住的，是用来满足人们安居乐业的需求的，而绝不是为了炒作或牟取暴利而服务的。对于房地产企业而言，要明确自身的定位，牢记自身责任，在激烈的市场竞争中，在相关政策的规定下进行经营管理。财务管理作为其日常运营的重要部分，要引起有关人员的充分关注，财务人员要深入分析当前工作中存在的各种问题，并制定针对性的解决对策。要扩充企业资金来源渠道，全面提升财务人员综合素质，完善预算管理制度，加强市场风险预估，优化财务管理机制，采用动态管理模式，提升企业成本管理控制水平。从以上多个方面出发，可降低房地产企业在发展过程中遇到的风险，为行业和我国整体经济的发展保驾护航。