经营性物业授信给商业银行带来的问题及对策

黄明富

（平安银行深圳分行，广东 深圳 518001）

一、引言

经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，且产权明晰、经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合收益较好的办公用房、商业用房和工业营业用房。经营性物业抵押贷款是借款人将拥有的物业作为抵押物，并以该物业在未来经营中产生的现金流作为第一还款来源（借款人其他合法收入作为补充还款来源）的一种贷款业务。经营性物业抵押贷款并没有完全脱离基本信贷原理，其因贷款时限长、还款方式多样、企业偿还本息压力小等特点，深受房地产、物业管理等行业的青睐，但与此同时该类贷款也存在较高的风险，尤其是在新冠肺炎疫情冲击下，国内部分商业地产项目经营损失惨重，银行贷款的业务风险持续加剧。

二、商业银行经营性物业抵押贷款存在的风险

（一）市场风险

受疫情影响，各个行业领域面临严峻挑战，国内经济步入下行周期后，企业经营效益增长速度有所减缓，经营性物业抵押贷款的借款企业大多数都是项目公司，在高风险之际借款人可以直接放弃物业宣布破产，而此行为将会直接影响银行资金安全。同时在实际工作中也曾出现借款人有意虚增投资规模并与股东签订虚假借款合约，从而套取商业银行资金，威胁银行资金安全。甚至有的借款人通过关联人签署虚假租赁合同或阴阳租赁合同，虚增租金以骗取更高的贷款额度，给银行埋下风险隐患之根。即使是正常的租赁合同，在2020—2021年新冠病毒肆虐的大背景下，企业经济条件变差，不少经营性物业贬值、空置率提升、经营租金下降，与当初贷款设定的物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势发生较大变化，该类贷款面临压缩还款金额或贷款延期的情形。

（二）授信操作风险

对商业银行来讲，经营性抵押贷款可快速提升银行业绩，在发放贷款过程中，商业银行对借款人资质、物业项目、借款人在其他银行贷款退出原因等调查不详细，对抵押资产价值评估不准确，银行无法申请以物抵债，资产清收停滞［1］。甚至还有客户经理与评估机构串通，故意虚增评估价值以套取更高的贷款额度。在贷款前的调查环节，银行对物业项目资金收入预测过高，从而出现授信额度大、借款人还款来源与本息不对称等，贷款后期监管不严，物业项目租金收入未能划转至贷款银行指定账户，出现监管真空问题。

（三）贷款资金挪用风险

商业银行发放的经营性物业抵押贷款多适用于房地产行业，近几年来国家对房地产行业的调控力度加大，房地产企业被政府严格管制，尤其是投资融资方面。自2014年以来，商业银行针对房地产行业的贷款审批条件逐渐严格，贷款限制条件明显增加，就新兴的经营性物业抵押贷款来看，此项贷款可以用于物业的装修改造升级、归还股东及银行借款、置换为建设或购置该物业所形成的其他负债性资金及自有投入（超出固定资产投资资本金比例部分）等。这给一些房地产企业规避房产政策监管、套取商业银行巨额资金提供了机会。若借款企业使用贷款资金偿还其之前借入的存量贷款，再加上企业项目经营不善，产生的现金流较少，就会导致无法及时偿还经营性物业抵押贷款，银行发放的贷款和产生的利息无法按时收回［2］。

（四）贷款后管理要求高、监管难

经营性物业抵押贷款贷后管理要求相对较高，同时监管难度也较大，一方面负责管理经营性物业抵押贷款的商业银行客户经理必须具备较强的工作能力，因为其不仅要负责核对借款企业经营房产项目的租户信息，还需要清楚了解各个租户租用时间、租金费用、租金回笼终点是否为银行指定账户等信息。经过调查分析发现，大多数商业银行客户经理的贷后审核管理工作与既定要求存在差距，贷后管理不到位则会产生贷款风险。另一方面，抵押物业的租金监管难度大，租金费用是借款人偿还银行贷款的第一还款来源，通常商业银行会与借款人签订相关协议，协商资金监管账户，或是与借款人、承租人签订三方监管协议，确保租金费用可流入银行账户，但是在实务中即便签订协议也会出现挪用租金问题，从而产生借款人无法及时偿还贷款的风险。

（五）贷款抵押资产贬值风险及变现风险

贷款抵押资产通常是商业用房、商场之类，经营性物业抵押贷款还款时间充裕，以及市场环境、政策内容不断变化，导致抵押资产贬值，而且变现执行难度直线提升，商业银行面临贷款抵押不足风险。另外，借款企业将经营效益差的物业资产抵押给商业银行会威胁银行的资金安全。另外，像深圳等部分城市为了支持高新技术企业或出于招商引资的需要，兴建了软件产业基地、科技生态园、软件园等产业用房，由于政府豁免了大部分地价，规定此类房产的购买对象必须满足政府或开发商规定的条件，并规定转让必须报政府特定部门审批，且受让房产的企业也必须满足这些条件，这些会给银行处置抵押物带来极大的困扰。

三、商业银行经营性物业抵押贷款风险管理办法

（一）贷款前对客户项目、客户信用等进行全面调查

商业银行在发放经营性物业抵押贷款之前，需要对借款人、物业项目进行全面调查审核，确定合理的贷款数额上限和时间，从源头防范贷款风险。商业银行具体可以从以下几个方面着手。

第一，对借款人的借贷资格进行全面审核。重点检查借款人是否存在不良贷款记录、内部治理结构是否完整、经营是否合规合法、现金流是否稳定、对经营物业是否有产权及产权是否清晰、变现转让是否受限等。借款人同时需要满足商业银行提出的放款条件，即贷款抵押物经过决策机构审批、允许商业银行介入监管项目资金［3］。

第二，对经营性物业进行资格审核。具体审核条件有：物业必须符合产业规划要求，通过严格的竣工验收，并且投入运营；物业产权证件完整，物业原则上须为整层、整栋物业，以确保处置变现的便利性，产权独立且地段与收益较好的写字楼与临街商铺可单独抵押；物业所处位置优势突出，如位于新经济开发区或者中心商业区；物业周边交通便捷，各项公共服务设施完善；物业经营稳定，经营过程中有持续性现金流入；物业变现能力强，出租率不低于80%。对经营性物业审核检查之后，综合评估经营性物业抵押贷款风险高低，从而补充放款计划。

第三，确定合理的贷款上限和时间。额度上限主要根据物业经营现金流、物业价值进行确定，一般不超过物业评估净值的六成，最高不超过七成，同时借款人经营性物业在贷款期内产生的可用于还款的净现金流一般需要覆盖贷款本息的1.1倍，对于特别优质的公司提供担保或重点城市公寓项目，允许以其他还款来源补充覆盖贷款本息1.1倍中的0.3～0.5倍。而对于贷款时间，商业银行则需要结合借款人的资金需求、现有融资信息、物业预计现金流入、其他还款来源等进行确定，一般为10年，优质客户与优质物业可以延长到15～20年。

第四，加强审核租赁合同。商业银行需要采取严厉手段防范借款人抵抗银行的抵押权行为，督促借款人和承租人以承租合同为凭证在房管部门备案，同时商业银行客户经理需要仔细检查租赁合同中是否有损害商业银行利益的条约，及时预测抵押资产变现难度。需要根据抵押物至少近三个月的水、电、煤气账单进行合理逻辑分析，要分析租赁合同与账户流水的匹配性，有无流水变相回流承租企业，避免虚假租赁合同及阴阳租赁合同。

第五，对于发现转让受限的房产，为防止变现困难，必须在物业办妥抵押手续的同时追加房产主体的股权质押，未来以股权转让取代物业过户的手法实现物业的处置变现。

（二）健全风险防控机制，重点检查抵押物

关于经营性物业抵押贷款风险管理，商业银行应当建立完善的风险防控机制，从贷款前至贷款后实施全过程的风险监管，严格控制贷款风险，减少风险对银行资金造成的损失。商业银行应当将风险防控重点放在抵押物检查方面。首先，抵押物贷前加大检查力度。经营性物业存在法律关系复杂的特点，商业银行贷款客户需要着重关注物业承租人拥有的承租权、优先购买权对银行抵押权的负面影响，同时采取收益法，以5%～10%的折现率预估计算抵押物的真实价值，或是将收益法与成本法结合使用，精准预估抵押资产价值，健全抵押物的评估程序，防止抵押物被客户经理或评估公司人为操纵，出现价值严重高估的风险。其次，贷款存续阶段商业银行要定期评估抵押资产价值。根据市场变化情况分析抵押资产是否贬值，以便及时通知借款人补充抵押资产或者重新商定贷款数额上限、时间期限等。最后，重视阶段性担保管理。若借款人是置换其他银行贷款，则需要保证其他银行抵押权释放后商业银行是第一顺位抵押权人，如果商业银行贷款担保悬空，则要求借款人立即提供真实有效的阶段性担保。

（三）审核贷款用途，确定合理的贷款利率

应当严格审核经营性物业抵押贷款资金的用途，防止资金被挪作他用。在实务中，商业银行要与借款人提前约定贷款资金用途流向，同时全程跟踪监管贷款资金使用，杜绝出现借款人将贷款资金用于国家法律不允许的业务领域，不得用于股本权益性投资，不得用于房地产开发，不得以任何形式流入证券、期货市场，不得用于国家明令禁止的投资领域，对于置换超额投入的自有资金，置换出的资金也应符合上述规定。规范贷款资金用途，比如要求借款人将资金用于借款人中长期的经营周转、抵押物业装修改造与升级、偿还抵押物业建设向其他银行的借贷本息、置换抵押物业使用的资金［4］。商业银行应该按照规定的贷款资金用途、物业经营预计现金流量确定贷款期限，同时在贷款存续期人民银行上调利率后，要求借款人及时增加还款金额。根据商业银行的定价水平，确定合理的贷款利率水平。

（四）完善相关法律手续，严格把控法律风险

经营性物业抵押贷款比一般房产抵押贷款更复杂，除了与抵押人签订抵押合同，办理以银行为第一顺位抵押权房产抵押登记手续外，相关的法律手续与监管手续也很重要。视情况需要，要求借款人的法人代表、主要股东、实际控制人或其他关联方提供连带责任保证担保。作为抵押物的经营性物业的租金收入须通过中国人民银行征信动产融资统一登记公示系统进行应收账款质押登记，确保银行为第一顺位质权人。委托第三方收取租金的，须由银行、借款人和第三方签订资金监管协议，明确租金收入必须全额存入银行监管账户。应和物业所有权人和占承租面积80%以上的承租方签署三方协议，约束承租人将所有租金支付到银行监管账户，并同意在银行行使抵押权时放弃租赁权和优先购买权，或使用借款人告知书与承租人承诺函的方式代替。对于转让受限的房产，必须和房产主体股东办妥全部股权质押登记手续。

（五）严格把控第一和第二还款来源，加强贷后风险管理

商业银行应当严格监管借款人的第一和第二还款来源，重视贷款后的风险管理工作。首先是通过封闭管理加强对第一还款来源的控制。由于经营性物业大部分是商业综合体，其中个体承租数量较多，租金收取和物业费收取方式存在差别，借款人可能以此为由不按约定执行租金监管合约，限制商业银行参与贷款资金监管。因此商业银行应该要求借款人在银行开设租金监管账户，不得开通网银（即使开通网银，也要在银行的监管之下）、不得购买支票等，明确租金收入划转权限，同时建立物业租赁监管台账，及时掌握物业经营情况和租金账户收入明细。对于借款人无法履行租赁合同的问题，商业银行需要进行充分调查，要求借款人及时筹措物业悬空时期应偿还的贷款本息，若是借款人仍然无法及时偿还，则商业银行可调整贷款额度、停止发放贷款或是收回部分已发放的贷款资金。其次是通过严密的监管机制跟踪管理抵押资产，控制第二还款来源。商业银行需要慎重处理产权不明晰的抵押资产、地理位置偏僻且变现难度高的抵押资产、物业管理质量低的抵押资产、存在转租的抵押资产。贷款存续时期商业银行应该要求借款人为抵押资产购置综合财产保险，将银行定为第一受益人，且投保金额应当与贷款本息对等，投保期限需与银行放贷期限一致。如果贷款金额大于评估总值，则按照评估总值购买，如果贷款金额小于评估总值，则按照贷款金额的1.1倍购买，除了一次性投保覆盖期限外，也可以分年投保，但是必须做到对贷款期限的连续覆盖。

四、结语

经营性物业抵押贷款是新兴事物，在城市化进程加快、地产经济迅速发展、房价直线攀升等影响下，商业银行经营性物业贷款规模迅速壮大。经营性物业抵押贷款能够帮助企业解决经营性物业资金周转难题，同时为商业银行带来可观收益，但是商业银行在发放经营性物业抵押贷款过程中仍然需要保持高度警惕，做好放贷前的调查、贷款存续期的监管以及贷款后的风险控制，全方位防控贷款风险，降低风险对商业银行发展造成的负面影响。