我国土地评估中的问题与对策研究

顾云飞

（江苏昌宏土地房地产资产评估造价有限公司 江苏泰州 225300）

基于土地资源不可再生的性质以及我国密集的人口现状，我国土地资源的利用越来越紧张，在此背景下，土地评估的作用和意义就完全凸显出来了。有效的土地评估，能够保证土地交易市场的有序性，这无论是对于土地的租用者、购买者还是拥有者来说，都是其权利的有效保障。而且土地评估还可以为房地产单位的投资、市场管理等提供科学有效的决策支持，对维持我国房地产行业的稳定发展具有重要意义。

一、我国土地评估现存的问题

（一）法律制度方面

目前，我国对土地评估方面的立法在《宪法》《民法通则》《土地管理法》等法律法规中都有一定的体现，然而这几个法律并不能体现土地所有权的主体对象。首先，在集体土地所有权的分配上，由于目前的法律文件规定集体成员对集体土地具有名义所有权，但没有实质的所属权，不能以个人的身份或者其他渠道行使集体土地的所有权。其次，集体土地所有权的所属对象是农民群众，但是，“农民群众”是个较为宽泛的概念，集体土地在现实中具体属于“谁”，现在的法律中并没有专门的规章条例，而只是在农民群众的等级上有了区分，如《宪法》和《土地管理法》规定乡村小组为三级。

（二）政府机构方面

土地是不可再生的资源，所以土地在现在的社会中拥有无法比拟的价值，而对土地的管理机构直属政府机关而非地产经营商。政府机构对土地资源的征用拥有绝对的决策权，而土地开发项目是很赚钱的项目。面对如此大的红利，部分政府要员存在腐败问题，如：在土地使用的招拍过程中，频频出现违章操作，想方设法获取土地开发成本与市场价格之间的差价，如政府要员冒名自己招标土地征用使用权、政府要员贪污受贿让地产开发商走后门等。

（三）评估机构方面

土地评估作为市场经济中的重要行业组成，有专业的人员做评估的工作。目前，我国有二十七个省、自治区以及直辖市成立了土地估价师协会。但是，只有评估协会是远远不够的。由于土地建设项目是现在市场经济中最值钱的项目，其在招投标的过程中，体现的竞争压力是无法用言语形容的。在土地建设项目的招投标过程中，一些地产商、开发商等投资商趋之若鹜，在利益的引诱下，招投标项目公开但是程序却出现不透明的现象，然而对于这种不透明的招投标程序，却没有完善的评估机构管理监督。

二、我国土地评估现存问题的解决对策

（一）完善土地管理制度

面对当前土地管理制度实施中存在的问题，需要政府部门承担起必要责任，加大政府部门支持，真正落实土地管理制度。首先，政府部门应该加大针对土地改建项目的宣传，保证广大市民能够及时地了解国家的土地利用情况。其次，政府机构在土建项目的颁发过程中，应该积极向市民征求意见和建议，让市民充分发挥他们的知情权、参与权、建议权以及监督权，在保障市民权益和参与度的基础上，加强土地管理制度的有效落实。其次，在使用者使用土地资源的过程中，政府部门应该落实对其使用权利和义务的支持与监督，保证土地开发到建设的每个程序都井然有序，按照法规进行。

（二）完善纠纷裁决机制

在我国土地评估的改革策略之中，必须要考虑在土地征用建设中，保障民众的利益。这一点，必须要市级人民政府的全力配合与监督，市级人民政府要获取土地征用中产生的纠纷的裁决权利，并充分发挥裁决机制的作用，充分利用自身的市场地位，以群众的基本利益为出发点，在此基础上开展土建项目的建设。然而，在项目的开展过程中，若群众要求对项目监督听证，在裁决之前，市级人民政府也要采取听证制度，让群众真正地参与到土地征用的项目之中。完善纠纷裁决机制，不仅有利于维护群众的权利和利益，减少土地征用过程中产生的利益冲突，还能为土建项目的政策做宣传。

（三）健全和规范土建征用程序

土建项目在现代社会的行业发展中是最具有经济价值的，土建项目在建设工作开展之前、开展之中甚至开展后的全过程中，都可能会出现贪污受贿等违法腐败的行为。为了杜绝这种违法行为，保障土建项目建设的顺利进行，必须在土建项目的开展全程增加项目操作的透明度，制定健全的土建征用程序，并要以法律法规为基础，大力提高土建征用程序的规范性[1]。

（四）从行业体系方面解决我国土地评估问题

土地市场体系是土建交易的平台，只有土地市场体系完善和规范了，土建项目的建设才能够健康有序地进行。如何完善土地市场体系？首先，根据土建项目的大小，将土建项目分级运行，利用一层管理一层的分级管理形式，合理使用土地征用的有偿性和无偿性。并且，考虑了土地征用的有偿使用和无偿使用之外，对两者之间的空隙，如土地租赁形式，划分到有偿使用范围，并且也要保证土地市场体系的公开度和透明度。其次，政府机构在土地市场的管理上，要充分发挥中介机构的行业作用，将一些小型的经营业务交由中介机构负责，做到分层管理。分级运行和分层管理，从横向和纵向全面规范土地市场体系，做好土建项目的建设工作，并为储备土地做好开发计划。此外，严格对土地评估人员进行筛选与培训，保证土地评估人员的素质，提高土地评估人员的职业技能，将土地评估做到公平公正。

三、结束语

土地资源作为市场经济的主体之一，其不可再生性在我国人口众多的现实压力下，显得极其稀缺。保护土地不仅仅是我国的一项基本国策，也是群众的基本责任，土地评估的作用在此基础条件中极其突出。本文以土地评估在土地建设中的重要意义为基础，寻找市场行业中土地评估存在的问题，根据各个问题提出相应的解决对策，希望能给土地评估工作作为借鉴，从而促进我国经济的发展。