基于突发公共卫生事件的房地产企业现金流管控问题研究

孙权加

（德信地产无锡公司，江苏 无锡 214000）

在“房住不炒”大环境下，政策持续收紧，房地产行业的发展态势依然严峻。尽管此前有很多处于该环境下现金流管理的研究，但缺乏对突发公共卫生事件时的管控研究。2021年以来，房地产行业比较低迷，现金作为公司最重要的资源，关系到公司的发展。因此，房地产企业应当将现金流量管理作为房地产行业管理的重心。

一、房地产企业现金流的特征

1.资金需求大、占用时间长

房地产是资金密集型行业，前期资金占用量大，在办理施工证之前，就要支付土地款，一般占到总投资的45%～55%。而且开发周期长，住宅开发从项目拍地，设计、建设，再到房屋预售、回款、交付，一般需要3～4年的时间，商业开发项目从拿地到竣工，再到出租的周期更长。由此可见，房地产企业对现金流具有较强的依赖性。

2.高周转模式下现金流风险突显

目前，大部分房地产企业走的是“高周转”的模式，以永续债、信托和基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况十分普遍。因为房企缺钱，资金成本又高，还要扩张规模，于是高周转便成为一种被迫的选择，原本一个项目的投资现金流现在通过快周转可以使得两个项目运转。然而，在面对不稳定的金融环境下和竞争激烈的市场环境，房地产企业在资金链上容易产生风险，高周转模式下企业的每一个项目可谓是一张多米勒骨牌，一旦有一个项目出现问题，势必波及其他项目。

3.宏观政策等因素对现金流影响较大

首先，从2010年开始，对于楼市火爆的城市，政府陆续开始颁布限购令，之后国务院又对重点城市采取贷款购买二套房，首付比例不低于五成，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等措施，这些宏观政策对于房地产行业来说，导致购房者基数大幅度减少。其次，对于有资格买房的客户，各地政府又会因城施策，比如设定网签条件、每个月涨幅不超过0.3%等限制，对于均价涨幅高的楼盘会控制其正式办理银行按揭的进度，从而影响资金回笼。

二、新冠疫情对房地产企业的影响

1.销售缓慢影响现金流

其一，2020年春节以来，各地方政府采取暂停群众聚集，提倡少出门，不去人流密集区等措施来对抗疫情，可想而知，房地产的交易规模受到了很大影响。根据国家统计局数据，2020年一季度，商品房销售额同比下降 24.7%，均价环比下降了0.24%。其二，有地方关闭商品房在线合同网签备案的系统，导致合同无法正常签署，影响后续办理按揭贷款，还有部分地产甚至推迟了预售许可证的发放。预售和网签作为两个现金流流入必要的环节，都遭受限制，从而使得房地产企业的销售全方面暂停，回款难以实现零突破。由此可见，房地产在一季度销量受较大冲击，投资增速放缓，客户购房意愿急剧降低，资金压力巨大。

2.自持物业的免租政策影响现金流

在疫情预控工作中，有自持物业的房地产商，如万达广场、新城吾悦广场等积极响应号召，对进驻商场的商户给予了1～3个月不等的租金减免或者减半优惠，体现了应有的社会责任和使命，但是同时也影响了自身的现金流流入。据21世纪经济报道，截至2020年一季度末，有79家商业地产运营商实施了租金减免政策和捐款来对抗此次疫情，初步估算，其因减免资金而减少的现金流入超过百亿元人民币。

3.复工后工程进度缓慢影响资金周转

由于各地在疫情期间推迟了农民工的返程时间，且返程后需要隔离，因此导致工程进度延后。大部分房地产企业从过年返乡到正式开工，经历了3个月，且复工之后出现了一波用工荒，所以企业为了更快的复工复产，必须花费更多的成本去弥补缺失的劳动力，使得房地产现金流更多、更早地流向上游供应企业。

三、新冠疫情下DX地产对现金流管控的方式

1.加强现金流入

（1）多元化融资渠道

目前，多数房地产企业融资渠道较为单一，主要围绕前端融资、开发贷等方式从传统的金融机构获取借贷资金。DX地产在疫情期间尝试了多种新型融资的方式，从供应链融资和股权融资的角度开拓新思路，寻找低成本的资本伙伴，在紧急情况下补充资本储备，警惕极端条件下资本链断裂的风险。比如，浙商银行“A+B授信”融资，其实质为盘活应收应付账款，优化集团内部支付结算，实现降本增效，用以解决DX集团下属子公司付款及上游企业融资需求。还有明股实债的融资，其实质是贷款人作为工商股东，且提供借款人的工商股权质押担保，但实际收取固定利息的借款。

（2）拓展网络销售，保证回款率

在售楼部关闭，销售停滞的情况下，DX地产尝试了线上销售模式。首先，客户可以通过VR在线参观样板房管理系统，实现足不出户就可以全景观看实体样板房，全方位展示房屋的细节。其次，通过617总裁线上卖房，区域营销总远程接力，9大平台联动直播的方式，外加金牌销售的解说，241套总裁特惠房源的重磅优惠，2小时内带货6.73亿元，在线观看人数近101.5万，网友评论互动超过9.3万人次。

DX地产还成立了回款应急小组，在疫情期间发布了特殊的文件，其中包含疫情期间佣金不打折等，提高了业务员的积极性。此外，也采取措施加强了销售和财务人员的回款考核。比如，在签约后7天内必须将按揭资料备齐，每晚一天扣罚50元；督促他们紧盯银行审批进度，每两天汇报审批进度等。同时，也加紧制定针对恶意客户的管理制度，对于故意不配合按揭或是恶意拖欠款项的，及时采取法律手段处理。通过上述应急措施，DX地产调动了销售员回款积极性，奖罚分明，最大程度实现了回款。

（3）结合疫情优惠政策对资金进行管控

疫情防控期间政府颁布了很多优惠政策，DX地产密切关注项目所在地政策动向，收集全国各地主要省份及城市的政策，制定了《疫情财务相关政策节选》，并及时响应，实现了：第一，土地出让金申请延期20～40天缴纳，合计延期缴纳金额达到了20个亿；第二，商品房预售资金按照政策提前划拨，或者提取比例提高，据不完全统计，一共六十多个在售项目中，有超过二十个项目可享受此优惠，为集团的资金管控做出了突出贡献。

2.严控现金支出

（1）提高资金计划与执行的准确率

资金精准化管理在疫情期间显得十分重要，而资金执行准确率的高低反映了精准化管理的管理水平。从PDCA循环模型分析法来看，首先要从全员全部门角度重视资金计划的编制，确保编制的计划是可执行的。在执行中，严控无资金计划的支付，此类支付需要实行集体联签制的资金计划外审批。在支付完成后，做全面的差异分析，然后反馈给各部门负责人，按照之前制定的考核机制奖罚。

DX地产还把付款分为“红黄绿”灯等级，需要紧急支付的，纳入为红灯款项，一般包括政府性款项及影响工程进度的款项等，例如土地款、税金、开发贷利息等。黄灯款项一般为按合同日常支付的资金，除非现金流十分紧张，一般不会延期支付。绿灯款项定义为可以延期支付，有一定的压缩空间的款项，一般来说集团对于这种款项都会把它排除在当月的资金，以保障当月红灯款项的支付。但是“红黄绿”等也不是一成不变的，随着时间的推移，上个月的黄灯款项到了下个月就会变成红灯款项。所以这个措施是通过项目主导、区域审核、集团审批来共同完成的。

在执行过程中，区域和集团要保持刚性对付款做审核，对比各个区域各个项目的情况，综合考量。对于一个红灯或者黄灯款项，由于项目努力把它变为了绿灯款项，节约了资金成本，集团可以为此树立标杆，给予奖励，并倡导其他项目向其学习，从而提高项目对此制度的执行力。

（2）根据预售计划与提取监管资金来制定工程支付计划

一般来说，项目要拿预售证，工程必须要达到一定的形象进度，而达到项目一定的形象进度，则需要按照进度支付一定比例的工程款。比如，形象进度达到±0，则需要支付总包工程款的20%～30%，工程结顶则累计需要支付至总工程款的60%-70%。全国各地对于领取预售证所对应的形象进度都不一样，有些地方是形象进度达到±0领取，有些则是形象进度达到30%，所以房地产企业如何铺排开盘计划尤为重要。

DX地产的具体做法是，首先，按照当前市场的去化速度，明确项目开盘次数，确保下一次开盘的时间早于上次开盘楼栋结顶的时间，这样的好处在于可以用第二次开盘的回款，去支付上一次开盘楼栋结顶所产生的进度款。其次，对于监管户重点监管资金的提取，也需要按照形象进度来盘算。住建局会根据项目的形象进度来提取监管资金，如达到工程结顶，一般可以提取至入账监管资金的50%～60%来支付工程款，内外墙粉刷完成可以提取至重点监管资金的70%，所以需要拿预售的楼栋和结顶的时间结合起来考虑。DX地产一般都是楼层相差不多的放入一张预售证，这样的话，同一张预售证中的楼栋，可以同步达到一定的形象进度，避免分批达到形象进度而耽误提前达到形象进度的楼栋提取监管资金。

四、结语

保持健康的现金流是企业发展的命脉，在突发事件影响下，企业一定要做好资金统筹安排工作，采取科学、有效且操作性强的措施，规避企业的现金流风险，以帮助企业在特殊时刻平稳过渡，实现长远发展。