加强房地产企业税收管理的对策探讨

高 峰

（陕西科技大学镐京学院，陕西 咸阳 712046）

一、前言

作为国民经济的支柱产业，房地产不仅可以带动产业链上下游一百多个产业的发展，而且已经成为现阶段地方税收的重要来源和主要增长点。特别是在过去较长一段时间内，城镇化建设让房地产行业获得了广阔的发展空间，建筑业和房地产业的税收收入得到了大幅度增长。但房地产项目存在工程量大、施工时间长、工程结算复杂、涉及税种较多等方面的特点，导致税收征管的难度比较大。如果不能提高税收管理的科学化、精细化水平，则无法充分发挥税收的调控职能，容易出现税收流失的严重问题，这不利于房地产行业的健康发展。因此，加强房地产行业税收管理，成为现阶段亟须解决的问题。

二、房地产行业税收管理现状

1.未能有效限制“炒房”群体

目前，房地产税主要是针对征收城市、县市、建设城镇、工业区和矿区具有特定商业性质的单位和个人所拥有的房屋。随着市场经济的不断发展，个体购房者逐渐成为房地产市场的主要参与者，一些高收入者通常选择购买豪华房屋，比如别墅，因为其户均用地量太大，占用了大量稀缺的土地资源，为守住国内耕地面积，“禁墅令”得以出台，并且对高价或者高档的居住区域征收豪宅税。但从实际情况来看，“禁墅令”主要针对的是独栋别墅或者容积率低于1的土地的出让，而房地产开发商为满足高端购房者的需求，往往通过多业态的共同规划设计别墅产品，比如，在容积率1.5的土地上，将别墅、洋房、高层一起设计，达到均摊容积率的效果。

另外，以豪宅税的试点城市重庆为例，该税种主要针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、“三无”人员购房。首先，在“禁墅令”大背景下，独栋商品住宅大多为二手房交易，这对房地产行业的影响微乎其微；其次，衡量个人新购的高档住房的单价每年存在上浮情况，比如，2020年重庆豪宅税单价为19587元/㎡，到2021年则上浮为22106元/㎡，这一单价相较于重庆平均单价11669元/m²（2020年12月）而言相对较高，难以起到遏制“炒房”的作用；最后，对“三无”人员（无户籍、无企业、无工作）的衡量比较宽松，并且对同时达到“三无”条件的购房者征收豪宅税，比如，投资者可通过注册企业或挂靠社保的方式，获得购房资格，特别是在前两年重庆房地产比较低迷的市场环境下，一些置业顾问为达到促销目的，往往提供了代办社保，以帮助“炒房客”获得购房资格。

由此可见，在房价不断上涨的情况下，住房投资成为“炒房客”迅速积累财富的重要手段，这严重损害了“买房用来住”的群体的利益，同时，现存的税收管理难以对“炒房”群体起到有效的遏制作用。

2.税负成为推动房价上涨的主要原因

据不完全统计，房地产相关的税目有土地增值税、住房租赁税、土地使用税、印花税、城市维护建设税等10余类，另有“手续费”20多种。这些税金主要在流通中征收，只有土地增值税（非营利住宅不征税）、土地使用税等少数小税金在住宅所有权链上征收。表面上，大部分的税金都是由开发商或销售商自己支付，但实际上，这些成本都会计算到房价中，最终由购房者买单，这也构成了高房价的主要原因。据统计，目前我国房地产行业的总税负在2012年只占11.85%，而2016年却达到25.14%，而同期的宏观税负水平只上升了不到4%，税负的增加成为直接推动房价上涨的主要原因。

3.土地规划管理不完善

近年来，国内经济发展迎来了供给侧结构性改革的黄金机遇期，招商引资成为各地政府的重要任务，建设基础设施容易使财政收支失衡，因此，国土资源规划成为政府收入来源的重要部分。通过出售土地和征收土地附加价值税，可以使地方获得更大的财政收入。据统计，2014年土地转让费占同期地方财政总收入的46%。因此，各级地方政府，都在进行城市布局的改革与建设，由此间接助推了房地产开发商以高价收购土地，而土地的高成本和附加值税最终作为费用转嫁到了购买价格上，使得房款组成部分发生变化，土地成本加剧了住宅价格的上升。

三、加强房地产行业税收管理的对策

1.建立具有行业特色的税收征管模式

首先，可以结合地域性的发展，加快创新性研究，坚持问题导向，出台具有行业特色的税收管理措施。由于区域经济发展水平和税收征管的基础差异，在税收征管方面应结合各地区的实际情况，比如，在经济欠发达地区推进惠民性税务改革，以完善本地的税收征管机制，保障税收效率，发挥税收的调节作用。以房产税为例，该税种在重庆、上海、宁夏、陕西、厦门、北京等几个城市中的试点效果较为理想，加上房地产税改革试点工作意见的会议在京召开，可以预见房产税的试点扩容或者全面推广时间已经不远。其次，明确征管人员职责范围，改革人事管理制度，加强征管人员的素质培养。通过征税了解企业与行业经营管理状况，以便发现问题和解决问题。在市场经济全面改革和发展的过程中，应科学规划、狠抓落实，建立兼具服务与管理职能的征管队伍，促进政企和谐相处。最后，建立现代化的税收征管体系，加强税收征管与“互联网+”应用的结合，是实现高效率税收征管模式的快车道，现如今，是信息化社会高速发展的时代，因此，充分发挥信息化的优势，实现税收征管与计算机应用的有机结合，是转化征管模式的重要标志。

2.加强执法监督，提高执法水平和执法效率

制定并且完善执法体系，即根据工作内容制定工作标准，让每个岗位具有明确的工作目标。用科学的手段去履职，最大限度地消除执法过程中的一些隐患，化解风险，提升社会满意度。另外，还要明确追究责任，对于在工作中犯错的执法人员，根据犯错程度追究责任，使其在工作中更加严谨。比如，严格执行“先税后征”的制度，凡不持税务部门监制的发票和税票，房产、土地等部门不予以办理相关证照，要把住税源控管的关键环节，从制度上堵塞税收漏洞。此外，还可以通过召开听证会、开启投诉建议窗口，以增加税务工作的透明度，从而营造良好的监督氛围。

3.适当下放管理权限

区县级税务部门与地方工商管理局应充分发挥信息和网络技术在税收管理各业务环节的作用，通过开发系统与手机端操作流程，提高税收征管运行速度和税收管理效率。规范税收管理软件，统一全国各地的税收管理系统，统一开发应用涵盖税收管理各个领域的税务管理软件，且软件平台力求统一和兼容，以提高其适用性与便捷性，为企业和政府减负，从而增强税收执法的效果。

4.充分认识税务管理的重要性

企业的日常管理与税务管理息息相关，所以税务管理十分重要。整合与优化税收项目，坚持合法性原则、服务企业财务管理总体目标原则，保障国家收入的合理规模，同时，要注重成本效益原则和事先筹划原则，建设和谐有序的税收管理环境。此外，财务人员不仅需要学习更新的税务管理知识，企业领导者也同样应加强学习，从而更好地增加自己决策的可行性；同时，通过组织开展与其相关的活动，加强员工对税务管理的认知，以促进新政策的落地实施。

5.严厉打击税收违法行为

稽查部门要针对房地产行业的特点，根据税务稽查工作的实际需要，加大对房地产行业税收专项检查力度，选择重点企业从收入和成本两个方面进行细致检查，对房地产的价格构成、房地产行业存在的共性问题进行综合分析，不断提高稽查的质量与水平。而针对房地产开发企业中容易偷逃税的环节，要加大稽查的力度。对查出偷逃税的企业，要严格按税收的法律法规进行处罚，情节严重、涉嫌犯罪的，应移交司法机关追究其法律责任。

四、结语

随着供给侧结构性改革的深入推进，税收管理体制也应与时俱进，协调满足各类群体的合理需求，优化房地产行业税收管理的基础建设与配套设施，进一步明确税收管理的分级权限，普及和提高税务管理知识。通过完善房地产行业税收管理体制，能够促进房地产行业持续稳定发展，充分发挥房地产行业对国民经济的带动作用，让中低收入群体买得起房，增进人民福祉，有利于促进国民经济的高质量发展。