全过程工程造价在房地产开发中的应用探微

李利杰

摘  要： 工程造價控制是房地产开发工作最重要的内容之一;房地产企业造价管理的好坏是一个关键性因素，成本控制的好坏决定于造价管理的方法 和制度执行的力度;对于工程造价全过程进行控制有重要意义，也是项目有效管理的关键方向，这和工程的价值、质量和效益密切相关能有效控制房地 产项目工程造价，对房地项目开发成败有决定性的影响。

关键词： 工程造价;房地产开发;应用探微

1 房地产项目工程造价的涵义及控制工程造价意义

房地产项目工程造价一般指房地产企业在某项目工程建设所花费的 全部费用;在当今市场经济大潮中，各行业竞争越来激烈，国内房地产行 业这些年不断发展，已形成巨大规模，竞争激烈程度也愈演愈烈;要想使 房地产企业投资收益得到明显提高，对于房地产企业工程项目需做到有效 控制工程造价，通过控制工程造价成本来降低成本，提高效益;房地产企 业建设工程造价在国内长期存在概算超估算、预算超概算、决算超预算的 “三超”现象，严重困扰着建设工程投资效益;因此，房地产企业必须参 与建设项目全过程造价管理，加强工程造价管控;控制工程造价不仅是把 项目投资控制在合理预算范围内，更在于合理使用人力、物力、财力，提 高投资效益，而取得最佳经济效益和社会效益。

2 现阶段房地产企业工程造价管理存在的问题

2.1  房地产企业工程造价管理理念缺失，管理效率低下

房地产企业在工程造价管理方面理念缺失，严重影响了管理效率，在 工程管理项目决策环节、设计环节、招投标阶段、实施阶段等，管理理念 与效率低下直接影响了工程执行力，在招投标环节也缺乏规范性的操作， 在设计环节中如没有彻底的工程造价管理做保证，就无法提供有效举措支 持对整个项目的控制，严重影响工程项目整体效益。

2.2  房地产企业造价成本控制管理理论基础薄弱

房地产企业工程造价成本管理存在诸多问题，原因在于管理方法理论 基础较为薄弱，尽管在很多工程项目中引入了成本控制理念，但整体缺乏 对深入内容认知，也缺乏随形势变化而变化的实践工作指导性，导致在应 用过程中盲目使用，工作成效较低，难以达到预期管控目标。

2.3  房地产企业工程建设项目前期造价控制不当

现实中，房地产开发单位普遍存在忽视工程建设项目前期工作阶段 的造价控制，而把重点放在施工阶段和工程结算阶段;房地产企业对工 程造价管理及管理人员重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基 础的投资估算和设计概算的作用，造成概算超估算，预算超概算，结算超 预算的现象。

2.4  房地产企业项目工程施工过程成本控制管理不到位

在房地产企业项目工程施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能 切实将经济问题与技术问题有机结合一起，未尽早发现经济管理中存在问 题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补;在施工过程中只重视技 术、生产，不重视成本节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低 建设成本列入生产管理过程中，造成技术人员与经营管理人员互不沟通， 工程造价控制各环节相互脱节，而造成成本人为不可控制状态。

2.5  房地产企业缺乏科学、合理的评价体系

房地产企业在一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面 没有科学评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企 业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。

3 工程造价控制的措施

3.1  重视人才，加大人才引进力度是控制工程造价的根本

“以人为本”才能有效控制工程造价，是所有开发商必须重视的管理  理念;项目管理中，由于管理人员业务能力、责任心及工作态度缺憾，使  工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失;开发商应  克服以往技术加管理的简单用人方式，创造一种“以人为本，共享共选” 的宽松用人环境，大力培养人才同时留住人才，用好人才;同时应建立人  才档案库，从人才库中花高酬选用高素质，专业化注册造价工程师，对整  个公司工程造价管理事业发展能起到关键作用。

3.2  健全工程造价信息化资源数据库

我国已进入信息时代，信息已成为项目投资者不可缺少的参考因素; 资料积累不仅仅是原始资料搜集，还必须经过加工、整理，以使资料具有 真实性、合理性;资料搜集不能只停留在设计概算和施工图预算上，要包 括整个工程实施过程直至竣工决算;健全工程造价资源数据库先应将已完 工程资料进行积累和系统分析，得出科学数据，作为今后同类工程造价控 制信息;将有关部门人工、材料、机械、设备价格信息、造价指数、人工 材料、设备市场价等信息进行加工、整理归集，为决策者正确做决策提供 依据，为投资控制部门提供造价变化预测信息。

3.3  改变传统观念，确立主动控制的造价管理意识

造价控制中，往往将控制理解为目标值与实际值的比较，及当实际值 偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，并确定下一步对策，但问题在于 这种控制过程是一种被动控制，因为这样做只能发现偏离，不能预防可能 发生的偏离;为尽可能减少以至避免目标值与实际值的偏离，还必须立足 于事先主动采取控制措施，实施主动控制;通过主动控制不仅能反映投资 决策、设计、发包和施工的静态投资，也能影响投资决策、设计、发包和 施工的动态投资。

3.4  全过程造价控制

以设计阶段为重点进行全过程造价控制，设计阶段造价管理是全过程 造价管理重点;设计是工程的灵魂，技术先进、经济合理设计是项目建设 缩短工期、节省投资、提高效益的重要环节。（ 1 ）改革设计收费办法， 调动设计单位控制资金能动性改革方向是以投资限额为基数按一定比例计 提，另加节约资金在限额以下的造价按一定比例来计提，如因设计质量导 致设计概处算增加则按二倍比例扣回;实行这种取费方式，能够提高设 计质量，也有利于技术与经济的结合，有效控制工程造价;（ 2 ）推行设 计招投标与方案竞选，优化设计方案：①方案设计实行招标和竞选制：设 计招投标不仅有利于设计多方案的选择和竞争，从而择优最佳方案，达到 优化设计目的;且有利于控制建设项目工程造价，中标项目一般做出的投 资估算能控制或接近招标文件中规定的投资范围内;更有利于缩短设计周 期，降低设计费用;②推行限额设计：限额设计是按批准的投资额控制初 步设计，按批准设计概算控制施工图设计，严格控制设计不合理变更，保 证造价限额不被突破;限额设计必须贯穿于设计的各阶段，实现限额设计 投资纵向控制。

3.5  加强对施工阶段的管理，降低工程造价

施工阶段是建筑产品的形成阶段，也是资金投入最集中的阶段;工 程量大、涉及面广、影响因素多、施工周期长、材料设备价格以及市场 供求波动大等特点决定了施工阶段在工程造价管理中具有不可忽视的重 要地位。

4 结语

房地产项目造价控制好坏，直接关系到房地产开发公司项目的质量和 经济效益;因此，开发公司应从多角度、多方位全面考虑房地产工程造价 控制要素及实质，对工程项目造价进行科学有效的管理控制，在降低公司 项目工程成本基础上，最大化实现既定投资目标及提高投资收益，以保持市 场竞争力，实现稳健并快速发展。

参考文献：

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[2]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论 研究（电子版），2017（16）：38.

[3]齐斌.浅析降低建筑工程造价的措施.建筑经济，2016.

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