农村宅基地确权登记相关问题浅析

古鹏飞

摘  要： 目前国家正在大力推动农村改革发展，提升农村经济发展水平，缩小城乡之间的差距，对此国家不仅正在大力推动农村集体产权制度改 革，同时也在加强对农村宅基地的管控，所在农村宅基地确权登记工作基本结束，在2021年国家也正在推动日常宅基地确权登记工作的开展，从而让农 村居民的宅基地权益都能够有效地保障。宅基地对于农村居民而言有着非常重要的意义，是农村居民住房权益的基本保障。本文对农村宅基地确权登记 相关问题进行探讨。

关键词： 农村宅基地;确权;登记;补偿;流程

1 农村宅基地确权登记中存在问题

1.1  法律法规比较滞后

当前，我国还没有一部比较系统性的、可完善性的关于农村房地产管 理的专项法律法规，农村宅基地的确权登记工作，只限于个别的法律条文 以及一些规范性的文件，同时还包括地方政府的政策调控。我国关于农村 宅基地确权相关工作的开展没有合理的规划，法律条文和实际情况所有出 入，这样会给相关工作的开展带来比较大的阻碍，最终影响了工作的有效 性。房地分离的模式在我国比较常见，通常也就是理解为房屋属于农村， 农民具有所有权。宅基地属于国家，农民只有使用权。但是，在进行相关 的登记的时候，登记宅基地是由房产部门负责，登记房屋所有权这个则是 由国土资源部门负责。在这样的背景下，宅基地和房屋所有权异化，这样 会对以后的管理造成一些消极障碍，导致宅基地确权登记存在阻碍，影响 了不动产的统一登记。

1.2  缺乏完善的规划

新农村建设中，应该有明确的目标和具体的规划步骤，通过这样的 方式，切实保证农村建设的方向。但是，由于农村规划和土地利用规划难 以进行有效的衔接，导致规划与实际不相适应，最终影响了农村建设的步 伐。随着人民生活水平不断提升，对于居住条件的要求越来越高。这样就 会出现一些村民自建超规模和标准的住房，尤其是在选址的时候会更加随 意。但是，农村建新不拆旧的现象比较显著，许多村民不归还宅基地，这 样就会导致农村规划和政府相关管理工作出现严重的问题，尤其是对于我 国新农村建设和不动产的统一登记工作会产生一定的阻碍。在法律法规 中，对于农村宅基地有着明确的规定，即指农村村民经依法批准，用于建 造住宅的集体所有土地，包括住房附属用房和庭院等。在实际中农民获得 宅基地并建好住房后，会建设厨房、杂物房等附属建筑，很多地区的农民 还会把大面积的土地建成庭院或者晒谷场。因此，究竟哪些附属设施用地 应该纳入宅基地范围，如何给这些设施用地确权登记发证，在确权登记实 际工作中是难以把握的。这样也会给不动产登记造成严重的阻碍，直接影 响到我国不动产登记工作的开展。

1.3  缺乏健全的流转机制

农村的房屋属于村民的财产，但是，宅基地流转相关限制，导致农村 限制的房屋不能够在财产中显现出来。在城市化发展中，农村人口数量不 断增加，农民长期在城市生活和居住，因此他们就会更希望自有的房屋能 够进行流转，变成现金。受到利益的驱使，农村就会私下进行宅基地和房 屋的转让，村民还会擅自改变宅基地的用途。大院落改成小型作坊，这样 对于农村的建设、农村整体规划都会产生消极影响，同时给国家的统一管 理带来困难，甚至造成社会混乱。在农村集体经济组织中，每个成员都享 有宅基地的使用权。因此，拥有宅基地使用权的都应该是农村集体经济组 织的成员，对于不符合要求的不应该拥有宅基地使用权，所以，宅基地不 允许随意转让。特别是地处城乡结合的地区，私下土地流转屡禁不止，为 了自己的利益，会私下进行流转，这样就会导致宅基地实质性被转移。这 种集体土地大量流失、法不责众的局面，对农村集体经济组织的权益产生 了一定的影响，给农村宅基地确权带来了比较大的难度和阻力。因为在流 转后，农房和宅基地无法确权登记，许多宅基地和农房处于缺乏管理和规 范的状况，这样会给社会增加许多不稳定的因素，对构建和谐农村也会产 生一定的阻碍。

2 农村土地确权登记的对策和建议

2.1  注重建设宅基地管理法律体系

为了保证相关工作的开展，切实保证农村宅基地确权登记工作的效率，应该注重完善法律法规建设，充分发挥地方政府的优势和作用。同 时，结合实际情况制定地方性法律法规，明确规定宅基的标准和面积要 求。在农民住宅小区中，按照分户的原则，对于有偿使用应该制定出标 准，对于宅基地转让应该进行相关监督，对于宅基地出租和退出的情况进 行明确要求，强化监督，保证相关措施的实施。国土资源管理部门应该注 重结合实际的工作，完善配套措施，完善审批程序，把其纳入到不动产统 一登记的程序中。通过制定宅基地调查方案，健全技术规程规范，强化审 批落实措施和手段，从而强化宅基的动态监管和权利保护。

2.2  强化对于宅基地规划管理

宅基地规划管理应该本着科学规划、合理布局和节约用地的理念和原 则，以土地利用总体规划为大纲， 对于农村土地的利用情况应该进行更加科 学合理的规划，对于土地使用应该有合理的布局。这样才能够明确农村发展 的方向， 找到新农村建设的目标。比较偏远的地方， 应该注重以农村生产和 农民生活的原则，建设中心村，减少自然村的数量， 这样对于保证农村建设 的有效性有着重要的作用。在离城市比较近的农村， 可以采取城乡一体化的 方式，让农村采取自愿加入城市的方式，然后针对农村的实际情况，建设相 对集中的农民公寓、住宅小区等，推动城乡一体化的建设发展。

2.3  推进宅基地有偿使用和流转制度改革

推进宅基地有偿使用和流转制度，对于推动农村宅基地确权登记工 作的开展有着重要的作用。在本着一户一宅，面积限制原则的基础上，农 户可以通过申请批准无偿的集体宅基地，从而实现基本的居住权。根据人 均面积和地区差异制定不同的收费标准，对于现有宅基地实行有偿使用制 度，对于超过面积的实行阶梯收费制度。同时可以鼓励空闲宅基地集体内 流转，完善推动宅基地配置和市场化取向，建立比较完善的进城农民宅基 地流转和退出制度。通过这样的方式，对于推动宅基地的有效流转，保证 农户的收益有着非常重要的作用。

2.4  优化宅基地审批和监管

注重规范宅基地审批登记制度，严格按照相关规划程序和权限依法进 行审批，实行严格到场制度，实行建房用地，批复前，批复中和批复后的 全程监管，相关工作的开展应该以便民利民为原则。对于房屋所有权、宅 基使用权实行不动产统一登记制度，对于相关违法违规问题应该加大处理 力度，应该加强巡查力度和监督管理机制，在发现苗头的时候及时制止， 避免给后期既成事实执法工作造成被动。同时，对于私自非法转让宅基地 的，应该予以纠正，从重从严进行经济处罚，从而起到很好的警示作用。

3 结束语

综上所述，在不动产登记工作中，相关人员在开展工作的时候，应该 高度重视农村宅基地确权登记，注重建立完善的登记制度，能够結合实际 的情况进行更加科学合理的分析，进行重点突破，实现因地制宜。通过这 样的方式，搭建良好的农村宅基地确权登记平台。同时，在这个过程中， 还应该注重合理划分宅基地使用权属问题，借鉴一些发达国家的制度和经 验，从而更加有效地推动我国农村宅基地确权登记制度的发展，为共建和谐的新农村提供保证。

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