基于氨基酸组合效应的电网企业土地房屋资产处置决策地图研究——以A供电局为例

陆 露

（广东电网有限责任公司东莞供电局，广东 东莞 523000）

一、研究背景

随着人口不断增长和经济的不断发展，城市化进程不断加快，土地资源越发稀缺，土地溢价水平较高，土地在经济中扮演的角色尤为重要，改革开放以来，我国的增长经验证明了这一点。近年来，房地产市场销售额高速增长，强劲推动了我国经济的增长。为了推进当地经济发展，政府通常采取“政府征收”“三旧改造”等形式收回电网企业土地房屋促进城市更新基础设施以及拉动经济增长。然而，由于存在产权、效益、法律以及制度等资产处置问题，给电网企业土地房屋资产处置工作带来极大挑战。

二、关键概念阐述

1.科斯定理及应用

科斯定理是指只要产权是明确的，并且交易成本为零或者很小，那么，无论将财产权赋予谁，市场均衡的最终结果是有效率的，可以实现资源配置的帕累托最优。本理论中的产权和交易成本对应资产处置决策地图中的产权系统和效益系统，只有产权明确和交易成本较小，才能实现资源配置最优，才可继续谋划资产处置工作。

2.氨基酸组合效应

氨基酸组合效应是指只要有一种氨基酸含量不足，其他七种就无法合成人体蛋白质，“一”就是一切。本文借用氨基酸组合效应的“缺一不可”内涵，结合国有资产处置业务实际，考虑了资产处置决策地图中的风险系统和流程系统，避免国有资产流失风险。

三、电网企业土地房屋资产处置中存在的问题

1.产权不清晰

目前，电网企业土地房屋资产存在产权不清晰的情况，在一定程度上阻碍了土地房屋资产处置工作。主要包括以下几个方面：未办理房产证和土地证但有发生历史对价、有发生历史对价但土地证载权利人不属于电网企业。

2.产生交易成本

土地房屋资产处置过程中可能会产生土地增值税、增值税、增值税附加、印花税以及企业所得税等税费，不同资产处置类别将产生不同税种。因此，资产处置过程中可能会存在一定的税务负担，影响当年的预算指标，须提前做好税费测算工作。同时，为了更好地开展资产处置工作，也会产生管理咨询费、评估费等交易成本。

3.存在法律风险

土地房屋资产处置过程中存在一定的法律风险，具体表现为：（1）历史上属于政府划拨土地但没有相关划拨文件，随意处置将存在法律风险；（2）历史上村集体口头协议明确了房屋的特定用途，随意处置将存在法律风险。

4.存在审计风险

电网企业土地房屋资产处置过程中，存在一定的审计风险，主要表现在以下几个方面：一是将不具备征收资格主体发具的相关函件作为资产处置附件资料；二是由于审核不严造成正式评估报告内容出现错误；三是协议内容和“三重一大”事项决策不一致。

5.存在国有资产流失风险

土地房屋资产是电网14项固定资产分类中十分重要的两项资产，是电网企业贯彻落实党中央有关部署、履行职能、维持运转以及提供公共服务的物质基础。如果处置不当，将会带来国有资产流失的风险，需引起高度重视。

6.评估流程不规范

在土地房屋资产处置评估业务办理过程中，存在评估流程不规范，影响资产处置决策的问题，主要原因如下：一是财务人员对评估申请要素不清楚且把关不严格，直接将粗略的基础资料提交给评估公司；二是财务人员对评估方法不熟悉且过于依赖评估公司；三是评估公司专业知识储备不够且责任心不强。

7.跟踪工作不到位

土地房屋资产处置属于专项工作，具有突发性和被动性特征。目前，很多单位重视度没有那么高，没有设置专门的资产处置工作台账和专人进行全过程跟踪，总是处于打游击的局面，跟踪工作不到位，工作流程不畅通，影响土地房屋资产处置工作的正常开展。

四、电网企业土地房屋资产处置决策地图研究

1.寻找电网企业土地房屋资产处置决策氨基酸问题因子

基于电网企业土地房屋资产处置存在的问题以及相关文件制度要求，分别从纵向和横向归纳出影响资产处置决策的氨基酸问题因子具体如下：第一，纵向氨基酸问题因子：未办理房产证、未办理土地证、有发生历史对价但证载权利人不属于电网企业、税收、咨询费、评估费、法律风险、审计风险、国有资产流失风险；第二，横向氨基酸问题因子：评估流程不规范、跟踪工作不到位。

2.组建电网企业土地房屋资产处置决策系统

由于无法一一列举分析电网企业土地房屋资产处置决策氨基酸问题因子，现主要对产权、税费、法律、审计风险等氨基酸问题因子进行分析决策，具体如下：

（1）未办理房产证、未办理土地证

针对未办理房产证、土地证的情况，从法律角度上来看，该资产不属于电网企业。但不能直接认定该资产不属于电网企业，还需要从财务角度上来看，该资产是否发生过历史对价。如果有发生过历史对价，则表明可能由于工作疏忽或者其他因素暂未办理权属证明，需结合具体情况再作决策。如果确实产权不清晰或存在纠纷，则不能办理资产处置工作。

（2）有发生历史对价但证载权利人不属于电网企业

针对有发生历史对价但证载权利人不属于电网企业的情况，从法律角度分析，该资产不属于电网企业；从财务角度分析，该资产属于电网企业，需进一步查找资料，再做决策。如果确实产权不清晰或存在纠纷，则不能办理资产处置工作。

（3）做好相关税费测算

根据税法相关规定，土地房屋资产处置会产生土地增值税、增值税、增值税附加、印花税以及企业所得税等主要税费，需做好相关税费测算，并结合预期资产处置收入，再做出处置决策。如果成本费用大于资产处置收入，则不能办理资产处置工作。

（4）重视法律风险和审计风险

电网企业土地房屋资产处置工作，不仅需要考虑产权、税费问题，而且需要考虑风险问题。在实际处置工作中，需详细分析后作出决策，具体包括两方面：一是电网企业土地房屋资产处置工作中，需要分析是否存在“历史上属于政府划拨土地但没有相关划拨文件、历史上村集体口头协议明确了房屋的特定用途”等情况。如果存在这种情况，随意处置将存在法律风险，需要综合、慎重考虑后方可做出决策。二是电网企业土地房屋资产处置工作中，需要分析是否存在“不具备征收资格主体发具的相关函件作为资产处置附件资料；由于审核不严造成正式评估报告内容出现错误；协议内容和‘三重一大’事项决策不一致”等情况。如果存在这种情况，将会存在审计风险，需要综合、慎重考虑后方可做出决策。

因此，基于上述不同氨基酸问题因子的分析决策和结合氨基酸组合效应理论，按照氨基酸问题因子相关性特征进行分类汇总，可组建4个紧密相连的决策系统分别是产权系统、效益系统、风险系统、流程系统，具体对应关系如下：①产权系统：未办理房产证、土地证、有发生历史对价，但证载权利人不属于电网企业；②效益系统：税收、咨询费、评估费、资产处置收入；③风险系统：法律风险、审计风险、国有资产流失风险；④流程系统：评估流程不规范、跟踪工作不到位。

3.勾勒电网企业土地房屋资产处置决策地图

根据电网企业土地房屋资产处置决策系统和实际操作经验可知，任何一个决策系统没有解决好，将影响整个资产处置工作。因此，勾勒出基于氨基酸组合效应理论的土地房屋资产处置决策地图设计如图所示。

土地房屋资产处置决策地图

五、A供电局的案例剖析

目前，A供电局许多土地房屋已被政府列入征收范围，资产处置工作迫在眉睫，如何做出正确的资产处置决策将显得尤为重要。选取A局AA资产，收集相关数据资料，具体如表1：

表1 AA资产基础数据资料 单位：万元

根据收集整理后的AA资产基础数据资料，结合科斯定理和氨基酸组合效应等理论，运用土地房屋资产处置决策地图，按照决策地图路径开展工作。

首先，进入产权系统，判断AA资产产权归属情况。从表1可知，AA固定资产已办理房产证且资产卡片清晰，从法律和财务两个角度可以判断AA固定资产属于A局资产，权属关系十分清晰。

其次，进入效益系统，测算AA固定资产预期税费、评估费以及资产处置收入。假设AA资产按照评估价值54.95万元签订协议，相关税费测算如下：土地增值税，由于AA资产属于固定资产，不需要计算土地增值税；增值税为2.62万元；增值税附加为0.31万元；印花税为0.0027万元；评估费为0.16万元；资产处置收入为54.95万元。综上所述，资产处置收入为54.95万元，交易成本为3.09万元。因此，在资产处置决策时，需要考虑哪个资产处置收入金额合适，原则上资产处置收入不能少于评估价值和交易成本之和。

再次，进入风险系统，评估是否存在审计风险、法律风险以及国有资产流失风险。根据表1可知，AA资产产权清晰、卡片数据完整，不存在法律风险；按照正规的资产处置流程开展工作的情况下，也不存在审计风险和国有资产流失风险。

最后，进入流程系统，再次核实相关流程是否已准确且规范完成。资产处置决策前，需要经过初步沟通-评估申请-出具评估报告-协商谈判等几个步骤，需要再次梳理、核实相关环节是否已准确且规范完成。经核实，AA资产评估数据、评估方法都没有问题，评估报告已出具；已设置专门的资产处置工作台账和专人进行全过程跟踪；协商谈判工作也已完成。总的来说，相关流程已准确且规范完成。

综上所述，AA资产产权清晰，暂时不存在法律、审计以及国有资产流失风险，相关流程已准确且规范完成，可根据已经测算的效益数据做出妥当的资产处置决策工作。

六、结语

随着人口总量的增长和经济的快速发展，城市化进程不断加快，土地资源变得十分稀缺，土地溢价超乎预期，土地在经济中扮演的角色越来越重要，电网企业面临许多土地房屋资产处置问题。本文通过梳理A供电局2018-2020年历年土地房屋资产处置相关资料和电网企业资产处置相关制度，寻找电网企业土地房屋资产处置氨基酸问题因子，组建资产处置决策系统，并勾勒出土地房屋资产处置决策地图，旨在为后续的土地房屋资产处置工作提供一套可复制、可推广的资产处置管理经验，助力电网企业提升资源配置能力，提升国有资产运营质量，改善电网企业经营现状。