不动产单元代码在财产登记中的一码关联共享

姜源源 李百红 李慧贞

摘要：随着营商环境和数据赋能在政府工作中的深入开展，不动产登记中的“不动产单元代碼”作为各部门之间数据共享的索引编码，所扮演的角色和作用越来越重要。以不动产单元代码为切入点，实现贯穿工程建设项目管理全流程的“一码关联”不动产登记。

关键词：一码关联;全生命周期;交地即办证

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0041-04 收稿日期：2022-01-15

作者简介：姜源源、李百红、李慧贞，泰安市不动产登记和交易中心。

1 推进不动产单元号代码应用的背景

1.1 深化应用不动产单元代码理念的提出

2020年5月，自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合发布《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》，明确要求深化应用不动产单元代码。按照《不动产单元设定与代码编制规则》要求，在宗地、房地一体不动产单元新设或变更时，编制统一的不动产单元代码，建立不动产单元表。用不动产单元代码关联起不动产交易、税款征收、确权登记等各项业务，实现“一码关联”，确保业务环节前后衔接一致、真实准确，便利共享查询追溯。

1.2 不动产单元代码的定义

《不动产登记暂行条例》第8条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，不动产单元代码就是不动产的“身份证”。

根据国家标准《不动产单元设定与代码编制规则》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，实现了行政区划、地理位置、房、地（海）、林、定着物特征等内在的严谨逻辑关联关系。宗地（宗海）代码为五层19位层次码，定着物单元代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元号。以房屋为例，按照《房屋代码编码标准》规定，对现有房屋也可以简单按照房屋序号简单排序，对已进入测绘管理系统的房屋，可以按系统内现有的排序作为依据排序编码。不论以何种方式排序，需保证在同一幢内管理的房屋户对象顺序码唯一。泰安市房屋不动产单元代码的户号赋值，自西向东、自下而上反“S”形顺序从0001开始编制。

1.3 不动产单元代码应用的平台支撑

泰安市不动产登记管理平台主要由权籍系统、登记系统和档案查询系统组成，登记系统已实现了与住建、税务、自然资源、行政审批局、大数据局、财政、市场监管等20余部门系统的数据共享，为“一码关联”获取登记审核数据提供了先决条件。

泰安工程建设项目审批管理系统（以下简称工程建设系统）由市行政审批局承建，按照国务院办公厅《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号），工程建设项目审批流程主要划分为立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收等四个阶段，工程建设系统中也分以上四个模块。同一建设项目由发改立项编号进行串联，但随着便民利企服务的深入，四个环节存在容缺受理现象，为此结合工作实际，经协商在每个模块增设了不动产单元代码字段，通过不动产单元代码关联起工程许可、施工许可以及竣工验收等审批流程，实现与不动产登记系统的数据实时推送。

1.4 “多测合一”管理服务平台

“多测合一”是指将在行政审批中的同一个建设工程项目所涉及的测绘业务，由原多项测绘合并为一个综合性联合测绘项目。那同一个工程建设项目在办理规划用地、房产、绿化、人防、道路、消防等行政审批过程中，所涉及的工程测量（包括控制测量、地形测量、规划测量、地下管线测量）、不动产测绘（包括地籍测绘、房产测绘）等多项测绘业务，由工程建设项目业主选择一家具备相应测绘资质的中介服务机构承担，并在行政审批中按要求分别向审批部门推送并运用测绘成果。根据山东省“多测合一”相关文件指导，在供地环节将测绘数据赋值不动产单元代码，并贯穿整个项目的测绘成果数据，实现工程建设系统、不动产登记管理平台等成果交换共享。

2 房地产开发项目全生命周期

2.1 立项用地规划许可阶段

主要包括对建设项目的审批核准、选址意见书核发、用地预审、用地规划许可证核发等。

2.1.1 土地供应前准备阶段

权籍调查前置。泰安市自然资源和规划局出台了《关于明确供地合同中宗地编号的通知》，明确规定在合同中宗地编号使用“不动产单元代码”。在项目预审环节或建设用地供应环节开展土地勘测定界时，同步开展不动产地籍调查，预编不动产单元代码，不动产地籍调查结果提前审核入库。不动产登记部门通过数据共享方式获取宗地的测绘数据，并在不动产权籍数据库中核实，拟供地及地上建筑物权属、登记情况及抵押查封情况，确保净地出让，权属清晰、边界清楚。随后将含有不动产单元代码的地籍调查材料共享给供地环节科室、部门，将土地不动产单元代码写入土地使用权合同，完成不动产单元代码的编制工作，并将不动产单元代码信息推送给工程建设系统。

招拍挂方式供地通过市储备中心运作，储备土地做特殊标记，储备土地不动产编码时其宗地特征码选择“GB”，因储备土地为临时性编码，供地时一般均有范围变化，预入库时建议区别一般国有建设用地使用权，新增宗地特征码为“Z”，表示政府储备。

土地招拍挂前，根据规划条件，测绘成果提前导入不动产登记管理平台权籍系统进行预审，通过拟供宗地图形电子数据（2000国家大地坐标系的shape格式、1985国家高程基准）、权籍调查表、宗地图、规划条件通知书、权属证明材料等相关材料，将电子数据导入权籍数据库，核实是否存在压占等问题。检查原地块是否存在未注销的土地使用权及房屋所有权，预编宗地不动产单元号，确保用地面积和界线不变。

2.1.2 “交地即办证”阶段

企业签订土地出让合同（或取得划拨决定书）后，向不动产登记机构申请国有土地使用权首次登记，提交申请材料，待企业交齐土地出让金和相关税费后，登记机构审核办结，企业取得国有土地使用权不动产权证，实现“交地即办证”。

在该环节，可通过“一码关联”的不动产单元代码获取工程建设系统中的供地合同、财税系统中的出让金缴纳凭证、市场监管系统中的企业营业执照等信息，实现国有建设用地使用权首次登记的“零材料”申请，体现“交地即办证”的登记速度。同时，将登记结果推送给工程建设系统，为下一环节的规划许可申请提供用地证明材料。

2.2 工程建设许可阶段

主要包括设计方案审查、建设工程规划许可证核发等。不动产单元代码设置在建设工程规划许可证申请环节，一是工程建设系统可获取不动产权证书及对应宗地属性关键信息字段;二是将工程规划许可证的电子证照或扫描件推送给不动产登记系统。

房地产开发企业办理完建设工程规划许可证后，不动产登记系统通过“一码关联”的不动产单元代码，提取该项目办理规划许可证时录入的规划地形图数据及放线记录数据，实现开发项目幢落宗，形成楼幢的不动产单元代码。“多测合一”的测绘单位对开发项目进行房产预测，不动产预测成果经审核通过，通过“多测合一”平台推进不动产权籍系统，根据预测房号按《不动产单元设定与代码编制规则》进行赋值编码，生成不动产预测楼盘表，形成户不动产单元代码。

2.3 施工许可阶段

主要包括设计审核确认、施工许可证核发等。在该环节不动产单元代码设置在人防工程审批环节，用于人防工程数据的实时共享。

通过信息共享，不动产登记系统将不动产预测楼盘表推送给住建部门办理商品房预售许可证，房地产开发企业进行商品房预售，签订商品房合同并进行网签备案。备案信息回推给不动产登记机构，依申请办理商品房预告登记，金融机构与按揭购房人申请预抵押登记，生成不动产权证明电子证照（与纸质不动产权证明具有同等法律效力）。房地产开发企业可对未预售房屋办理在建工程抵押登记，司法部门还可对已售房屋办理预查封登记，同时还可对诸如已办理土地抵押、查封、在建工程抵押的房屋不可出售等信息进行限制，避免业务风险。

2.4 竣工验收阶段

主要包括土地、规划、人防、消防、档案等验收及竣工验收备案等。该环节主要通过“一码关联”的不动产单元代码获取规划竣工核实合格证、竣工验收备案表等数据。规划、国土、消防、人防、档案、市政公用等部门和单位实行限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。对于验收涉及的测量工作，实行“一次委托、统一测绘、成果共享”。

2.4.1 “验收即办证”

为实现验收即办证，将不动产实测、权籍调查前置到竣工验收阶段，竣工验收与不动产首次登记并行办理。通过“一码关联”的不动产单元代码，提取共享规划核测数据，实现不动产实测楼盘幢落宗，实测楼盘户不动产单元代码与预测楼盘对应户的不动产单元代码相同，完成实测楼盘与预测楼盘挂接，达到预测楼盘自然属性及权利属性信息同步挂接到实测楼盘的对应户，确保信息对称、数据准确。

在工程建设项目综合验收完成后，不动产登记机构及时受理国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，通过“一码关联”的不动产单元代码，提取建设工程规划许可证、建设工程规划竣工核实合格证、竣工验收备案表、人防批文等相关材料，缩短房地首次登记时间，提高登记效率，并将不动产登记结果推送给工程建设系统。物业管理用房及非经营性配套公建区分所有权登记为业主共有，在建工程抵押登记转现房抵押登记，还可对开发企业办理查封登记。同时，不动产登记机构将首次登记信息及实测楼盘表推送给住建部门继续办理未出售现房的网签备案。

2.4.2 “交房即办证”

不动产登记机构与住建、税务等部门建立会商机制，推进部门间信息共享。通过流程优化、并联办理等措施形成高效便捷的“交房即办证”服务标准化流程。房地产开发企业向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，一并提交“交房即办证”申请。

开发企业与购房户办理交房手续，开发企业将已备案的购房合同、购房发票、不动产登记申请书等登记资料交购房户，同时将房屋面积、价格等有关数据推送给“不动产登记+税务”联办窗口，缴纳契税，购房户申请新建商品房转移登记，实现交房即领证，同时办结预查封登记转现房查封登记，预抵押登记转现房抵押登记。

3 “一码管地”在自然资源全生命周期管理中的应用

利用不动产单元代码将自然资源尤其是土地的内部收储、农转用、规划、审批、供地、登记、监管、执法、交易等全流程进行关联管理，形成全生命周期信息链条，拓展“一码管地”应用场景。

将“多测合一”信息管理平台中宗地测绘数据推送给不动产登记平台获取该宗地的不动产单元代码后，通过数据共享推送了国土空间“一张图”平台，以不动产单元代码为地块的唯一标识码，开展全生命周期的管理，经规划审核、供地后完成国有建设用地使用权的首次登记，随后监管中心、执法、建设工程规划等科室按照各自职能通过不动产单元代码的关联进行业务管理，实现业务之间的可追溯管理。整个土地管理环节，通过数据流通代替人工跑腿，提高自然资源管理效率。

综上，充分发挥不动产单元代码的稳定性、持续性和特定性，把不动产单元代码作为数据对外关联互认的关键标识，利用不动产单元代码关联起建设工程项目的审批，同时落实“一码管地”内部工作机制，实现流程再造、业务协同和“一码可查”“一码可办”推进跨部门“码上合作”，進而实现自然资源全领域“整体智治”目标。

参考资料：

1.甘明超 范春玉.储备土地不动产登记的相关问题探讨.中国房地产.2021.16