存量房转让网签注销的实践操作

摘要：近年来随着网签备案工作的全面开展，存量房网签备案后因合同不能履行，出卖方或购房人单方向房屋交易管理部门申请注销网签备案的业务量快速增长。但现行的相关制度对该业务的办理并无详细规定，申请人一般只得先寻求司法裁决解除合同后再申请注销网签备案，既加大了合同当事人的交易成本，也增加了房屋交易管理部门的管理风险，亟需出台相关规定，为交易双方提供规范、高效、便捷的单方申请存量房转让网签注销服务。

关键词：存量房网签备案;单方申请;网签注销

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0053-04 收稿日期：2022-01-25

作者简介：慕早，无锡市房地产市场管理和监测中心。

2018年12月26日，住房和城乡建设部印发了《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），要求在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案，加快推进房屋网签备案系统全国联网工作。随着房屋交易合同网签备案工作的全面开展，伴随而来的签约备案注销业务在房屋交易管理工作中业务占比量快速提高，相关业务流程需进一步规范。2020年3月26日，住房和城乡建设部出台了《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号），强调“当事人申请变更、注销网签备案的，住房和城乡建设部门应当及时办理”。2020年4月14日，住房和城乡建设部办公厅出台了《关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知》（建办房〔2020〕14号），在业务类别表里首次提到“存量房转让网签注销”这个业务类别名称。尽管相关规范性文件提及存量房转让网签注销这一概念，但对于注销的办理条件和流程并没有明确规定，各地关于存量房转让网签注销的具体要求和做法并不统一，亟需在明确存量房转让网签注销法律效力的基础上，探索如何高效、便民、恰当的为交易双方提供存量房转让网签注销服务。

1 现实困惑：各地房屋交易管理部门关于存量房转让网签注销的不同做法

笔者梳理部分城市的房屋交易管理部门的现行做法，各地房屋交易管理部门对双方合意申请注销网签备案的条件、操作要求、法律效果基本一致，但对单方申请注销的相关规定存在不一致性。具体梳理如下：

《无锡市存量房买卖网上签约管理办法（试行）》第20条规定：交易当事人对已经办理网签备案的存量房买卖合同条款产生争议的，应当按合同约定的争议解决方式及时处理。争议解决后，需变更或解除合同的，交易当事人应当持双方签订的存量房买卖合同、相关身份证明以及生效法律文书等资料，到实施机构办理该合同备案信息的变更或撤除手续。第21条规定：存在下列情形之一的，经纪机构应主动配合交易当事人办理合同备案信息的撤除手续。经纪机构不予配合的，实施机构查实后，买卖双方或其中一方可到实施机构申请办理合同备案信息的撤除手续，相关法律责任由经纪机构承担：（一）经纪机构通过存量房买卖网上签约备案系统上传虚假的存量房买卖合同信息的;（二）经纪机构未按本办法第17条规定上传完整的存量房买卖合同网上备案申请书的。第22条规定：存量房买卖网上签约后，交易当事人应按合同约定时间办理不动产转移登记手续。未按约定时间办理存量房不动产转移登记手续的，逾期超过90日，交易双方其中一方可到实施机构申请撤除该合同备案的信息。

《大连市存量房交易合同网签备案管理办法》第5条规定：买卖双方在存量房交易合同约定期限内或合同签订之日起超过90日未到不动产登记机构申请办理转移登记的，该合同网签备案信息自动失效。存量房网签备案信息平台自动撤销其备案信息的，应告知办理网签备案的房地产经纪机构或资金监管银行。买卖双方当事人对撤销存量房网签备案未达成一致的，应通过司法途径解决。当事人一方可持解除存量房交易合同的生效法律文书到原办理存量房合同网签备案的房地产经纪机构或资金监管银行办理撤销存量房网签备案手续。

《北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》第2条规定：注销已签字（或盖章）合同的流程：交易双方对解除合同协商不一致的，应通过司法途径解决。交易任何一方可持解除合同的生效法律文书到服务窗口办理注销手续。解除未签字（或盖章）合同的流程：一方当事人以未在合同上签字（或盖章）为由要求注销尚未完成的网上信息的，由房地产经纪机构核实后在系统中填写《存量房买卖合同信息注销申请表（经纪成交）》并打印，申请注销的一方自行或委托房地产经纪机构到服务窗口办理注销手续。

《济南市存量房买卖网上签约管理办法（试行）》第18条规定：买卖双方及经纪机构三方网签存量房买卖经纪服务合同后，应自上传电子信息之日起90日内到登记机构申请办理该房屋的转移登记手续，逾期未办理的，买卖双方其中一方可会同经纪机构到登记机构申请撤销该合同电子信息。

合肥市《关于全面推行存量房买卖合同网签备案工作的通知》第4条规定：在合同约定的时限内未办理转移登记的，卖方可凭有效证件、经纪机构证明材料等相关资料及卖方密码至网签管理窗口办理。

从上述规定中可以看出，对单方申请注销网签备案的，申请人逾期未办理转移登记或者持有法院生效的裁决文书的，房屋交易管理部门一般予以办理。但工作实践中会出现其他未明确的情形，如购买人因房价下跌或因征信记录无法办理贷款手续，自愿放弃定金，不再履行合同，且不配合出卖人办理存量房转让网签注销手续的。由于网签备案意味房源锁定，若因购买人或第三方的原因导致房屋买卖合同不能履行，出卖人不及时办理网签注销，需承担不能交易的时间成本，房价如处于下跌趋势中，还将导致预期收益的受损。遇到此类情况，房屋交易管理部门一般建议当事人通过诉讼获取司法裁决文书后再申请撤销备案，但出卖人对房屋交易部门不予及时办理备案注销手续行为不认可，甚至直接以行政不作为为由起诉房屋交易部门或向所在政府信访投诉，给房屋交易管理部门带来很大压力。因此，在明确存量房转让网签注销法律效力的基础上，明确房屋交易管理部门可以受理出卖人的单方申请注销网签备案的具体情形，探尋合法、合理地为交易当事人提供存量房转让网签注销交易服务，具有重要的现实意义。

2 理性分析：存量房转让网签注销的法律效力

当前，网签备案作为房屋交易管理部门落实限售、限购、资金监管等各项监管政策的抓手，体现着网上公示不动产债权状态和防止“一房数卖”的功能，通过“互联网+”节约了监管成本，提升监管效率。因此，从制度设计上看，网签备案主要的功能有：一是交易前“交易主客体核验，不符合交易条件的主体、客体不予网签;二是交易中“备案排他性保护，已网签备案的新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同，撤销备案前不得重复签订买卖、租赁合同，杜绝“一房多卖”“重复租赁”等行为;三是交易后的“交易资金监管，房屋交易完成后，交易资金才能划转，保障交易资金的安全;四是对特定主体的公示作用，房屋交易管理部门通过网签备案系统提示、告知当事人该房屋已网签备案、设定抵押、房屋出租等物权状况，供当事人审慎决策是否继续签约。

从法律效力上看，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。可见，网签备案不是商品房买卖合同生效的要件，仅是行政管理的手段的而已。同理，网签备案也不是存量房买卖合同生效的要件。据此，笔者认为：存量房转让网签注销手续并不意味着存量房买卖合同解除，存量房转让网签备案是对双方存量房买卖合同的电子信息进行锁定，而注銷只是将存量房买卖合同的电子信息从网签系统上撤除，只是日常管理中的一种措施手段，交易当事人线下签订的合同效力并不受影响，所以并不具有让交易当事人或利害关系人的权利义务产生实际影响。如果说存量房转让网签对交易当事人产生的效果是锁定房源，而存量房转让网签注销对交易当事人产生的效果是解除锁定房源，仅此而已。

存量房买卖合同是平等民事主体之间达成的合意，使交易当事人之间产生特定的权利和义务关系，即债权，属于私法自治范畴。房屋买卖合同的解除涉及债权协议是否消灭，这属于司法仲裁的范畴，房屋管理部门无权判断交易当事人之间的债权是否消灭，无法对交易当事人的合同履行情况进行实质性审查，对单方申请注销网签备案的，应通过设置合理、合法的前提条件，在满足监管要求的基础上，依法解决房屋交易双方的合理需求。

3 实务探究：存量房转让单方网签注销的合法合理性操作建议

3.1 在存量房交易合同中设定单方注销网签备案申请权

交易双方可以在网签合同中约定符合一定条件可单方办理注销手续，如在约定办理不动产转移登记的时限内没有办理登记手续的可申请单方注销手续。此举一是督促交易双方尽快办理登记手续，确保不动产受物权保护;二是督促交易双方产生纠纷应通过协商或法律途径解决，不能恶意锁定房源，致另一方合法利益受损;三是杜绝因联系不上，另一方迟迟无法办理网签注销手续，造成经济损失的情况发生。

3.2 交易双方未约定单方注销条件的操作建议

交易双方未约定单方注销的前提下，一方申请办理注销手续的，实践中一般分为三种情形：

（1）因购房人联系不上，出卖方申请办理注销手续的;

（2）因双方有纠纷，一方不愿配合办理注销手续，另一方申请办理注销手续的;

（3）因中介机构未经交易双方同意，擅自办理了网签备案手续的。

针对情形（1）和（2），房屋管理部门无法核实 “购房人联系不上”的真实性，也不具备审查交易双方合同纠纷的职能，所以建议谨慎处理，可综合考虑通过单方申请人书写具结书承担相应法律责任、对单方申请办理注销事项进行公告送达另一方当事人的方式处理。也可建议一方通过合同解除之诉，取得司法裁决文书再行申请撤销网签备案。

针对情形（3），房屋管理部门应联系中介机构，通过谈话笔录等形式核实情况，如果中介机构擅自办理网签备案手续的情况查实，可依职权办理单方注销手续。

参考文献：

1.赵鑫明.对房屋交易合同网签备案若干问题的思考.中国房地产.2019.23