关于既有住宅加装电梯的政策建议

江坤 李光辉

摘要：既有住宅加装电梯作为老旧小区改造提升的一项重要建设内容，是对住宅使用功能的再完善和再提升，是增进人民群众民生福祉的民生大事。针对这一工作中的困难和问题，立足宁波市奉化区实际情况，分析问题产生的原因，提出对策建议。

关键词：既有住宅;电梯加装;政策建议

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0074-04 收稿日期：2022-02-20

作者简介：江坤、李光辉，浙江省宁波市奉化区住房管理和保障中心。

宁波市自2017年开始启动既有住宅加装电梯工作，并于2017年和2019年两次入选住建部“全国15个老旧小区改造试点城市”。奉化区2019年启动既有住宅加装电梯工作，经过相关部门的攻坚克难，重点攻关，截至目前加装电梯交付使用的共有16部，基本完成了宁波市每年度下达的任务指标，其中“竞争性”申请办法、“老娘舅”协调模式等先进工作经验获得宁波市住建部门宣传推广。但另一方面，每一台电梯的落地都经历了重重曲折和困难，在数量上无法取得进一步的突破性进展。

1 基本情况

根据第三方人员的最新排查结果，集中了全区大部分多层住宅的锦屏街道、岳林街道、江口街道和方桥街道共有多层住宅461幢，未加装电梯的单元合计1224个。其中适合加装电梯的有430个单元，380个单元涉及燃气、电力等管线移位较难加装电梯，414个单元因涉及地下设施无法移位、房屋结构缺陷等问题不具备加装电梯条件。各街道情况如表1所示。

2 工作举措

经过多年的探索实践，提炼反思，奉化区电梯加装形成了一系列工作举措，并在2022年3月作为创新工作经验报送区政府。

2.1 “竞争性”申请激发居民电梯加装意愿

针对居民加装电梯意愿不强烈、被动观望居多的现状，通过加大宣传力度，充分利用奉化头条、掌上奉化等新媒体进行政策解读和引导，向社会介绍梯装工作的年度目标、计划和任务，宣传有关政府补贴政策及加装电梯的优越性。营造“谁先到来谁先得，谁先跑到谁先装”的一个竞争性格局，从“被动安排”转为“主动申请”，激发业主的积极性。

2.2 “双车道”申请督促属地参与电梯加装

开通房管中心与街道社区同步申请渠道，方便业主申请受理。为激发街道的积极性，区级层面的申请受理任务完成后，作为街道的工作业绩，打造比学赶超的良好氛围。

2.3 “多元化”审批方式加速项目落地实施

按照“最多跑一次”理念和要求，通过网上审批，限时完成，一条龙服务，推着审批部门走，缩短审批手续时间。针对个别业主反对的情况，召集审批部门负责人联席会议，推动有条件、附期限的审批创新方式，倒逼部门和业主在6个月内完成全部工作，实现安装。

2.4 “老娘舅”协调模式化解电梯加装矛盾

区房管中心借鉴北京卫视社区邻里纠纷调解的“向前一步”栏目的工作模式，依托社区，借助区物业纠纷调解委员会平台，组织矛盾协调组多次与业主进行面对面的现场政策解答和矛盾协调，并就工作中的困难和破题的思路等与电梯加装公司进行专题分析讨论，做通业主思想工作，保障项目顺利落地。该做法受到市住建局肯定与推广。

3 困难和问题

3.1 客观情况制约

一是楼道基数较少。随着奉化撤市设区，城市升级改造，不少多层住宅片区已经拆迁，目前未实施拆迁或纳入拆迁规划的上世纪八九十年代建成的多层住宅数量不多，可加裝电梯的既有住宅基数小。二是房屋基础较差。在属于加装范围的老旧小区当中，因存在危房、基础设施不完善等问题，部分单元又不具备加装条件，进一步缩减了可加装电梯的既有住宅数量。三是部分区域实施难度大。近年已经完成改造的老旧小区，若加装电梯，必然要二次开挖，破坏新铺路面，给群众造成新的不便，影响加装工作的实施效果。四是群众意愿不足。低层住户认为加装电梯非但没有必要，而且会影响采光、通风，配合度低，影响加装工作开展。

3.2 体制机制不完善

一是顶层制度设计不足。加装电梯应属《民法典》规定的由业主共同决定的重大事项，原则上单元业主过半同意即可。杭州已经在2021年4月1日起正式施行了落实《民法典》精神的《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》，而宁波市相关政策还未出台，实际操作中仍需要经单元全体业主同意，加装工作难度很大。二是缺少整体推动的领导机构。目前只有区住建局房管中心的物管处工作人员直接负责全区加装电梯的审核受理、对接相关部门对加装电梯开展勘测工作，导致对加装电梯管理不系统，难以面面俱到。三是整体规划欠缺。没有将既有住宅加装电梯工作统筹纳入辖区老旧小区成片更新改造、无障碍设施改造计划，没有综合实施管线迁移、绿化迁改等工作，给加装电梯过程带来了阻碍。四是具体技术标准模糊。目前电梯加装涉及到采光、通风、前后间距等实际性指标尚未有专门条例进行明确，容易产生矛盾。

3.3 群众宣传工作深度不够

一是街道、社区没有很好地介入和推动加装电梯工作。对于底层住户关心加装电梯影响自身居住环境、房价可能贬值等问题的情况，街道、社区没有很好地化解协调处理。二是邻里协商的工作机制不健全。没有相关的规章、办法去解决矛盾分歧，社区居委会协调反对群众没有规章可依。三是基层社会组织作用发挥不明显。动员群众广泛参与准备不足，政策解释和宣传深度不够。四是对既有住宅加装电梯的宣传和疏导还不到位。在全社会还没有形成支持既有住宅加装电梯的文化氛围。

4 对策和建议

4.1 完善体制机制

一是加强组织领导。建立由区住建部门统筹协调，规划、资规、消防、园林、质监、城管、公安、财政、煤气、电信、电力等行政主管部门参与的工作专班，涉及既有住宅加装电梯的规划制定、单位协同、技术标准、资金保障、督查考核、矛盾协调等工作由牵头部门解决落实。二是调整审批条件。依照《民法典》中“改建、重建建筑物及其附属设施”业主表决原则，放宽审批条件。在大部分业主签字同意的情况下，允许有期限、附条件的“容缺式”审批，排除非正当理由对审批流程的影响。包括执法部门在内的各部门根据职责分工，按照简便高效的原则，依法支持。三是落实属地责任。完善工作考核机制，将电梯加装列入属地街道、社区的日常工作，提高工作权重。确立社区议事协商机制，建立社区、业委会与区物业纠纷调解委员会平台的协作关系，日常沟通化解加装电梯过程中居民的意见分歧和矛盾。四是建立奖励措施。参照杭州，每完成1台加装电梯任务奖励社区工作人员1～2万元，奖励资金从老旧小区改造资金中列支。通过合理的奖励措施，提高社区居委会工作积极性。

4.2 减轻群众负担

一是配套设施改造费用政府承担。对于既有住宅加装电梯涉及的电力、水务、燃气、通信、网络等相关管线单位负责管线及其他配套设施的现场踏勘、迁移改造等工作，不需要业主再承担此费用。可以借鉴杭州，涉及管线迁移所需费用由各管线单位和政府共同承担，其中政府承担5万元/台，资金从老旧小区改造资金中列支。超出部分由各管线单位分担。二是多渠道缓解电梯加装的业主出资压力。业主加装电梯的，可按有关规定申请提取住房公积金和住房补贴。三是探索政府主导的“保险+服务”模式，资金从老旧小区改造资金中列支，为人身意外、电梯维保等提供保障。针对“加梯后时代”业主可能面对的问题，探索加装电梯全生命周期的解决方案。

4.3 创新工作方法

一是加大宣传力度。充分利用奉化头条、掌上奉化等新媒体进行政策解读，引导居民从国家政策层面思考加装电梯问题。为适应老龄社会，改善人民生活品质，国家把既有住宅加装电梯纳入民生工程，这是社会进步的表现。二是交流先进经验。让成功加装电梯的居民分享经验与心得，以情感人以理服人，引导居民换位思考，从和谐邻里关系出发，引导底层住户为高层住户考虑。三是开展年度“最美加梯人（项目）”评选活动。可以自下而上民主推荐、层层选拔，加梯办组织媒体评论人、建筑专家、结构专家、特种设备专家等组成的评选小组，对候选加梯项目进行评分，选出一批先进个人和企业，在全社会营造加装电梯文化氛围。四是鼓励电梯加装企业竞争性加装。以保质保量为基础，比价格、比服务，通过良性竞争，提高服务水平。借助社会资本力量，鼓励企业推行从设摊宣传、上门协调到电梯施工、后期维保的“一条龙”服务，提高电梯加装推广力度。