法律文书、人民政府的决定和不动产登记

黄德州 王永伟 刘翔

摘要：因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利而办理不动产登记是登记机构常见而又存在较高登记风险的情形。如何判定申请材料是否生效，登记程序应如何启动，结合案例具体分析。

关键词：生效;单方申请;不动产登记

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）04-0063-03 收稿日期：2022-02-11

作者简介：黄德州、王永伟、刘翔，邹城市自然资源和规划局。

《不动产登记暂行条例》第14条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，属于因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的可以由当事人单方申请”。本文就生效法律文书或人民政府的生效决定在登记实务中的应用进行简要分析。

1 启动程序

依据不动产登记的启动方式不同，可以把不动产登记分为依申请登记、依嘱托登记和依职权登记，《不动产登记暂行条例实施细则》对因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定引起的不动产登记的启动程序做出了详细规定。其第19条规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的;（四）法律、行政法规规定的其他情形。根据规定可以看出，适用于依嘱托启动的登记包括：一是因行政诉讼形成的生效决定要求不动产登记机构办理登记的;二是对时效性要求最严格，不动产登记机构应即时将登记事项记载于不动产登记簿的查封登记;三是人民政府授权部门履职完成后形成的征收和收回生效决定。

这里存在两个法律思考，一是依据《民法典》第229条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”的规定，物权在文书或者决定生效时从法律意义上讲就已经登记完成，既然核发不动产权证书变成了增加公信力、提升安全性的宣示登记行为，登记机构能否在法律文书或者决定生效的同时，依嘱托将登记内容直接写入不动产登记簿呢？这就又涉及到国家先税后证的征管规定，《契税法》第11条规定：纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。依嘱托直接将登记信息写入登记簿的方式存在偷逃税费的风险，还会增加后期税收征管的难度，看似矛盾的规定如何调和是不动产登记机构在“放管服”改革大背景下寻求创新突破的方向。

第二个法律思考是把《不动产登记暂行条例》第14条和《民法典》第229条拆分来看，存在人民政府生效的决定和人民政府的征收和收回决定的不同，笔者认为这里的不同正是体现了国家平等保护物权的基本原则。《民法典》第207条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。人民政府的征收和收回决定是在授权部门履行完法定程序、处理完民事关系后形成的，包括自然资源主管部门的土地收储和住房和城乡建设局部门的房屋拆遷，征收和收回决定多是土地使用权、房屋所有权的灭失，因此可以在征收决定生效时发生效力;人民政府生效的决定包括但不限于征收和收回，还包括国有资产的划转、国有土地的作价出资、国有企业的改制等情形，国有经济和民营经济是平等的市场主体，应和民营经济一样向法定的登记机关提出申请，履行登记程序，只有公平的竞争环境才能发挥国有经济的领头羊作用，提升民营经济的活力。

邹城市响应国家“放管服”改革要求、着力优化营商环境，建立了司法、税务、登记的协作互助机制，人民法院在处置涉诉不动产程序中产生的税费依法优先从拍卖、变卖价款中扣除，解决了涉诉不动产税费征缴难的问题，同时依托市级政务服务安全网络，将涉法不动产登记受理端前置至人民法院，打造了文书生效即受理、线上审核不见面审批的零空间距离服务模式，有效提升了涉诉财产保全的成功率。

2 实务难点

在登记实务操作、审核的过程中，我们通过两个常见问题继续探讨。

第一个是如何认定申请人提供的法律文书已经生效和法律文书对登记的指导深度。法律文书的生效日期既不是文书的签署日期，也不是送达日期，而是随着上诉权、抗诉权等二次诉讼救济权利消灭后形成的法定日期。比如，一审民事判决书的生效日期是在送达后15日的上诉期届满日的次日，民事调解书的生效日应是双方当事人签收日，也就是说法律文书的生效日期是随着法院的审判活动依法产生的。针对这一点，《不动产登记操作规范（试行）》也作出了详细的规定：申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的，应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。这里需要解读一下终审，终审是法院对案件的最后一级审判，上诉人的诉讼救济权利已经行使完毕，无需提供生效的证明文书。法律文书生效是不动产登记受理的前提，登记风险往往隐藏在对法律文书判决结果的审核中，判决结果可以指导登记机构对不动产自然状况和权利状况的目的认定，代替登记原因证明材料使用，但判决结果要清晰、明确，符合单方申请的情形，非必要不得对不动产进行物理或者功能的分割。比如我们审核中常见的某某处不动产由张某居住使用，就是典型地破坏了不动产的功能完整性，当然这种判决也是法院基于案情整体的考量，判决目的也未必在于指导不动产登记，但是登记机构还是应该凭借积累的经验、严谨的态度尽到审慎性审查的义务。

第二个是人民法院送达了不动产过户协助执行通知书，但是审核发现送达法院或文书案号非标的物查封法院或同一案件。依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项”的规定，看似登记机构只要向送达法院提出了审查建议，就可以继续执行，但笔者认为值得商榷。依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号）“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产”的规定，非查封法院在标的物处置权上存在瑕疵，需要按照相关法律规定进行案件移送后持首先查封法院移送执行函办理相关手续。针对此类问题，笔者认为若执行法院和查封法院为同一法院，即使送达的文书案号不是查封案号，也不影响法院对标的物的处置权，是否履行案件移送程序是法院内部的工作范围，登记机构在提出审查建议的同时不应终止执行协助事项，反之送达法院和执行法院不是同一法院的情形需提供移送执行函。