房地产企业资本结构优化问题探究

唐丽华 吴波

摘  要：企业资本结构是否趋于合理，严重影响企业的生存与发展，不同行业对资本结构有着不同的标准。房地产企业的特殊性在于对资金的要求特别高，企业的正常运行离不开充足的资金，企业资本结构趋于合理化，成为企业具备强力竞争优势的重要因素。本文试图找出房地产企业资本结构出现的问题，使企业提高抵御市场风险的能力。

关键词：房地产;资本结构;影响因素

房地产行业属于资本密集行业。资金是项目运作的生命线，资金链一旦断裂将给房地产企业和与其业务合作相关的金融机构带来很大的风险。而当前出台的一系列金融信贷政策，不仅提高了房地产企业贷款的门槛，而且也推高了房地产企业贷款的自有资金比例，迫使房地产企业亟需调整并优化其资本结构。

一、资本结构定义及优化意义

（一）资本结构定义

价值构成和不同类型资本的比例与资本结构有关。国外资本结构的概念最早由美国著名经济学家大卫杜兰德于1952年提出。这个概念实际上是在1958年形成的。因此，现代学者所理解的资本结构是指股本和借入资本在公司资本中的份额。资本结构反映了公司的业务状况，这对于影响和定义公司治理结构非常重要。在经济时代发展的不同阶段，资本结构理论也在不断适应和调整。因此，资本结构理论是经济环境变化的产物。资本结构定义有三种定义：1）长期债务与权益的比率。2）企业融资中的债务与权益比率。该指标主要反映投资公司的风险和利益并存。3）基于传统的资本结构，新的资本结构更加全面。基于国内外科学家的研究，结合实际案例的内部情况，分析和考察公司债务与公司总资本之间的关系，以及股权和债务的内部组成部分。在此过程中，将分析债务融资水平，股权结构，债务资本结构和融资结构。证明公司的资本结构是否充足和稳定，以及风险是否可控。

（二）资本结构优化意义

不同行业，不同企业和不同发展阶段的最优资本结构也不同。优化企业资本结构的目标是最大化企业价值并最大限度地降低资本成本。因此，优化资本结构的目的是降低资本的平均成本，增加股权资本。也就是说，为了最大化企业的价值，有必要确定加权资本成本的最小值。在企业中，投资活动将不断改变企业的资本结构，只有有意义和有效的措施才能进一步简化公司的资本结构，并最大限度地提高业务价值。

二、我国房地产企业资本结构存在的问题

（一）资产负债率较高

由于房地产企业在日常经营活动中用到的大部分资金主要来源于银行存款和贷款，企业运营离不开充足的货币资金，因此，房地产企业资产负债率通常高于其他企业。企业资产负债率的高低决定了企业经营风险的大小，较高的资产负债率在产生积极影响的同时带来了负面影响，积极的一面是在经济发展趋势良好时，较高的资产负债能够让企业加速运转，在一定程度上得到快速发展;消极的一面则是在经济发展形势走低或者停滞的情况下，较高的资产负债率会给企业带来较大的偿债压力和营运压力，从而加大企业的财务风险与经营风险，如果企业发生经营不善或者项目开发遇到困难，此时企业就没有多余的资金用于周转。

（二）短期负债比例过大

在企业资产结构中，短期负债过多是阻碍我国房地产企业发展的一项重要原因，短期负债过多导致企业在运营过程中极易出现问题，短期负债比率过高使得企业资金周转不便，企业的短期偿债能力也随之大大降低。短期负债比率过高，可能会在一定程度上缓解项目资金问题，但也会增加短期偿债压力，一旦企业资金链发生断裂，财务风险和经营风险就会加大。在金融市场环境中，上市公司受较高的短期负债水平制约，如果发生利率上下波动幅度较大的情况，企业的资金将难以周转，最终会导致上市公司的信用风险和流动经营风险大幅度上升。

（三）融资方式存在问题

近些年，我国房地产企业的发展形势迅猛，依据其资金筹措方式和发展形势来看，企业所依靠的资金主要来源于外部资金，其中负债融资占了融资方式的很大一部分。又由于财务杠杆效应的影响，企业资金投入与资金回收是不成正比的，主要是因为企业前期的投资成本高，而资金回收期又长，资金累积难度增加，直接影响了企业经济利润。并且一些房地产企业的融资方式单一、不科学，其融资渠道主要是靠银行信贷，股权融资占的比例很少，这就使企业的资金来源变少，负债比重较大，不利于企业的平衡发展。一些房地产企业的债务结构也不合理、不科学，从上文中可以看出，企业的短期债务在资本中所占的比例远远高于长期债务的比例，而一些企业更加重视短期负债，使其资本积累缓慢，也给企业的发展增加了难度。

三、房地产企业资本结构优化建议

（一）降低资产负债率

优化资本结构是解决房地产企业资金问题最直接最有效的方法之一。房地产企业在项目实施期间需要大量的资金流，而这些资金主要來自于负债，这就造成了负债与资产的比率较高。这一现象普遍存在于我国房地产公司中，当自有资金不能满足企业项目开展所需时，要想实现正常经营只能依靠负债，但这样也给企业带来了巨大的还款压力，企业资金链极其脆弱。房地产企业一个项目的开发从开始的计划环节到最后的销售环节需要的周期过长，这样无形中也就增大了资金成本。因此，房地产企业应该提升资金回笼能力，提升项目开发速度，加快现金周转，加强应收账款的管理，提高应收账款的周转率，合理地分配资金用于其他项目的建设。这样一来可以合理有效的降低资产负债率，提高资金的利用效力。资产负债率降至合理区间有助于产业结构调整，优化企业资本结构，实现房地产行业长期稳定发展。

（二）合理调整负债结构

房地产企业负债结构严重不合理，流动负债（短期负债）占据比例大，从而加大企业短期偿债压力。资金链不稳定，一旦资金不足，企业很可能会做出非理性决策，通过高息借贷方式筹集资金，来填补短期债务出现的漏洞。在企业开展大型项目迫切需要资金时，最先想到的当然是融资方式简单的短期负债，来快速解决企业的资金问题，企业为了解决燃眉之急而不考虑后果的去选择流动负债。企业应该考虑自身长短期偿债能力，合理提高长期负债比例，这样做有助于减轻企业债务利息负担，可以不断增强企业现金流动性和持续盈利能力，合理的去分配长短期负债的比例，还是应该从自身的负债结构出发，探寻出优化企业负债结构的办法。

（三）拓宽企业融资渠道

房地产企业大多依赖银行贷款，这种单一的融资模式不但会给企业带来一定的资金风险，同时也把风险转嫁给了银行，从而加大了银行抵御风险的压力。企业改变以往融资模式已经迫在眉睫，房地产证券化是房地产市场发展的主流方向，房地产证券化能够推动房地产行业更合理的利用现有资源，使企业日常经营有序开展。房地产公开上市进行融资可以使金融风险得以分散，企业的融资成本有所降低，从而改善资本结构。在国内银行信贷政策不断收缩的情况下，房地产信托逐渐成为比较活跃的融资方式。相对银行贷款而言，房地产信托融资优势在于融资成本低，债务费用少，筹资期限弹性大，在不提高资产负债率的情况下实现企业资本结构优化。房地产企业在国家银行信贷收缩政策的影响下，应该降低银行贷款融资比例，进一步发展房地产信托。房地产企业应该明确自己的项目定位与人才培养定位，专注发展目标，到底是专注于高档住宅，还是经济适用房，或者办公写字楼，明确企业自己的发展目标，确立自己的发展计划。另外，注重企业内部人员的综合素质，通过定期和定向培训来提升内部人员的素质，提高企业防范和抵御市场风险的能力，提高资金和资产的利用和回报效率，利用自身优势走持续经营的道路，保证企业稳定发展，才是优化资本结构的关键。房地产企业应该加强信用体系建设，了解银行对企业信用的调查程序，针对重要环节进行积极改善，提高企业长期经营能力，保证企业经营的连续性，在法律法规允许的范围内进行有效经营。同时还要注重企业的信用记录，保留备用的融资渠道，改善企业内部信用环境，自觉履约，增强信用度，以达到提升融资能力优化企业资本结构的目的。

（四）明确资本结构优化目标

不同房地产企业在资本结构之上都会存在着一定的差异性，而其在成本发行、风险分担以及收益计算上都有着一定的差异性，要求企业能够选择自身更加适应的资本结构，也就是说，融资结构的最佳方案的选择和企业市值的提升，已成为了企业融资的效率和质量的主要标准。通过明确企业资本结构优化的目标，替企业选择资本结构最佳方案提供了安全的保障。房地产相关企业在商讨资金筹集方式时，第一步需要规划多种资金的方案以供选择，对提出的方案进行预决算，同时进行分析得出最佳方案，而且需要对选择出来的方案进行优化，该过程被称为企业筹资方案制定及企业资本结构优化过程。在这项工作之中，房地产企业应该考虑到融资方案的收益，往往会采取多种筹资方案的综合筹资成本率以及相应方案的投资收益率进行比较。如果说其收益率超出了加权资本成本，那么说明这项融资方案是有益的，融资能够取得相应的效益，如果收益率低于加权资本成本，说明其难以获取预期的效益，另一方面，越要考虑到财务杠杆效益以及企业自身的风险耐受程度，确保筹资方案能够符合房地产企业的发展要求。这里要注意的是，房地产企业会在最大限度之内追求最佳的资本结构，然而在实际操作过程之中，往往会因为客观因素的影响导致房地产企业难以获取预期的效益，这也就要求了房地产企业能够在相关工作开展之中，明确退而求其次的道理，选择合适的资本结构，确保代理成本得到有效控制，达到财务成本与额外负债财务之间的平衡，确保交易成本和信息影响因素得到全面考虑，最终确定一个最佳的资本结构区间，在考量资本结构优化目标时，我们认为只要结果在合格区间之中，就说明企业资本结构已经得到了合理的优化。

结束语

总而言之，近年来，随着我国宏观政策的变化、市场环境的改变，作为支柱产业之一的房地产行业也面临着巨大的挑战。资本结构不仅影响投资者对企业经营状况的判断，也对提升企业自身的生存与发展至关重要。随着我国经济的快速发展和商品房政策的变革，房地产行业迎来飞速增长，为获得更多的发展资金，越来越多的房地产企业开始上市融资。据统计，2021年上半年，全国房地产市场总体运行平稳。受去年年底活跃城市市场的延续，以及春节期间一、二线城市购买热情高涨的影响，房地产市场整体表现有所提升。1-5月，行业百强房企累计实现销售额48669.5亿元，同比增长51.3%，较2019年同比增長39.4%。近一半的房地产公司在2019年同期的累计业绩提升了50%以上。部分大型房地产公司表现突出，23家公司完成了超过40个销售目标。在新的思维模式下，房地产企业的整体战略应注重谨慎运营、防范风险和适应市场变化。并根据不同城市市场的差异化模式，制定更有针对性的销售策略，积极促进供应，深化销售渠道，提高销售效率，加快现金流。因此，如何实现房地产企业的良好可持续发展，特别是实现房地产企业资本结构的优化成为业界关注的焦点。

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