刍议影响城市房价水平的主要因素和变量

王勇无

（陕西旅游集团 陕西西安 710061）

房地产发展的过程中，消费者可以发现一线城市、二线城市之间，南方城市、北方城市之间，沿海城市、内地城市之间，省会城市、地级城市之间房地产价格差距十分悬殊，那么有必要认真思考这背后到底是哪些因素、哪些变量在影响而导致这样的结果。本文就此进行研究。

城市经济发展水平、人口密度、产业因素

（一）发展水平

城市经济发展水平是导致不同城市之间房价差异悬殊的根本原因，主要包括城市GDP规模及增速、人均可支配收入及社会消费品零售总额。上述三个指标是衡量城市发展水平的重要指标，和房价几乎是正相关，全国GDP前十的城市也印证了这点，如表1所示。

表1 2018年全国GDP前十城市住房价格一览

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理。

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第一，GDP规模和单位面积GDP产出。城市GDP的高低最直接的反映是城市经济发展的快慢和整体经济的富裕程度，单位面积GDP则反映了土地的实际利用效率，他和城市GDP规模相辅相成，缺一不可。我国GDP前十的城市也恰恰是我国房价水平最高的十座城市。

第二，人均可支配收入。人均可支配收入的多少是一个城市居民富裕程度的重要体现，也直接影响到作为普通居民是否有意愿去消费，特别是大宗商品消费和奢侈品消费，人均可支配收入和房价是正相关。

第三，社会消费品零售总额。社会消费品零售总额则直接反映了居民个体为城市所做的贡献。从表1可以看出除北京上海高度正相关外，其他城市房价差异较大，是弱相关。

第四，全国主要城市最近十年GDP增速，包括“十二五”“十三五”“十四五”目标 ，GDP数据与房价有着直接的关系，也就是GDP会提前五年显示一个城市房价的区间。在这个区间内，有的片区十年内可能会大幅度上涨，有的片区可能涨得较少，但是整体方向都是在GDP增幅区间左右。从某种意义上而言GDP增速就是房价增速。

（二）人口规模和人口密度

长期来看，如果人口是减少的趋势，那么对房子的需求也肯定是减少的趋势。2019年4月国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，“放宽落户”“城市群”“都市圈”一时间成为热议的话题，可以预见“人才争夺战”将在各个城市间激烈开展，热门城市、核心城市将成为高素质群体的重要选择。全国人口前十城市住房价格如表2所示。

表2 全国人口前十城市住房价格（截至2018年年底）

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理。

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人才竞争决定未来城市格局之变，人口规模决定消费规模，未来高素质人口将进一步向大城市群、核心城市聚集，高质量人口迁移选择将深刻改变我国城市格局。如果这个城市是净人口流入地，那么对住房的需求肯定就是增长的。房价一般呈现上行的趋势。比如北上广深房价一直比较坚挺，就是因为这些城市经济发展相对较好，是净人口流入地。

（三）产业因素

我国一线及沿海发达二线城市产业链更高端，未来将参与更多国际产业竞争。对于东部核心发达城市来说，服务业将是城市的主要产业，创新的思维、创新的空间以及创新的机制都将成为城市发展的内在动力，一线城市未来也将成为我国参与国际产业竞争的主要节点型城市。在国际产业转移浪潮中，管理总部、研发中心将更多在国际化城市中聚集，除金融服务业外，以知识密度、高技术含量为代表的信息服务业也将是发达城市参与国际竞争的重要支撑。多数二线城市工业化之路仍在继续，尤其是中西部城市，都有望在发展工业的过程中实现产业结构升级。投资无疑仍将在这类城市的发展中发挥重要作用，基建、制造业投资甚至包括房地产投资都将为城市建设和发展打开上升空间。

所以，产业结构的调整也使城市区域功能布局发生改变，一线城市核心区将被更高单位能效的产业所占据，落后的城市功能也将随之升级，核心区将迎来城市更新红利。与此同时，高端的产业结构也使发达城市聚集了大量高端人才，消费层次和需求品质也得到提升，一线城市房价自然会迈上一个全新的台阶，也是和中西部城市房价拉开差距的根本原因。

土地政策、土地利用规划及供应方式

2018年北京市全市土地出让宗数为83宗，土地出让面积为568.36万㎡，土地出让地面均价为32977元/㎡。2018年北京市全市土地成交宗数为72宗，土地成交面积为490.6万㎡，土地成交价款为1682.92万元，土地成交地面均价为34303元/㎡；其中北京市市辖区土地成交宗数为72宗，土地成交面积为490.6万㎡，土地成交价款为1682.92万元，土地成交地面均价为34303元/㎡。图1和图2列举北京市2012-2018年土地出让面积及地面均价。

图1 2012-2018年北京市土地出让面积

图2 2012-2018年北京市土地出让地面均价

第一，土地供应是房地产市场的基础，土地供应量对房地产价格有深刻影响。一方面供应量增大，地价下降，供应量减少，地价上升，表现在楼面地价就是单位面积楼面地价的涨跌。另一方面当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析，随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。

第二，土地供应方式对房地产市场的影响。土地出让方式主要有协议出让和土地使用权招拍挂出让两种方式。国有土地使用权招标拍卖制度的实施，使国有土地资产的保值增值目的得以实现，当然也促进了房地产市场健康发展。开发商经营理念将由“速度型”向“效益型”转变。

综合成本因素

目前，我国房价从几百元一平米上涨到几万元一平米，房价可谓是出现了翻天覆地的变化，人们每个月的工资也从几十元增长到几万元，只不过同样是增长了上千倍，但是基数不同导致了工资上涨跟不上房价的上涨。房价二十年不断攀高的历史也是各种土地成本、建安成本、城市配套费用等综合成本突飞猛进的历史，各个城市的“地王”不断涌现，使得土地价格屡创新高，而房地产高速发展又带动上下游产业链同步增长，各种物资材料建筑材料需求不断上涨，最终综合影响下导致成本越来越高，特别是一线城市，而其他城市也受此影响，只是幅度与一线城市相比略低，因此房价高低也是成本高低的一个真实反映。

财政金融政策和投资预期

财政金融政策。一个国家在快速发展，社会财富会不断增加，这就造成了人们手中的货币越来越多，国外一些国家甚至出现大额货币。一方面是通货膨胀导致国内物价上涨，另一方面是外汇调控所导致的“钱不值钱”。当通货膨胀出现较快速上升时，人们手中的货币会越来越贬值，为了避免这一现象，消费者会考虑投资房地产市场。中国广义货币资金M2从2004、2005年开始，十几年时间内以两位数增长，甚至有些年份达到20%以上，截至2019年6月M2已高达192.14万亿元。二十年间中国货币总量增加了十几倍，当投资者手中有较多的货币资金，而无法通过其它渠道获得较多的资产增值时，就会考虑投到房价上涨较快的房地产市场。通货膨胀时往往购房率会大幅度增加，银行获得了这一笔市场资金，又可以进行货币调控，增加购房者贷款的门槛，从而进一步减少市场的货币流通量，这也是控制通货膨胀的一种方式。正是因为被房地产吸收了一大部分资金，房地产成为M2超发的“吸收器”，使得整个社会商品的物价指数增长比较平稳，但房价出现了每三年、每五年“翻一番”的现象，特别是经济发达的城市更是明显。

投资预期。我国的城市化率从33.87%到如今的60%，城市人均住房面积从9.3平方米发展到今天人均居住面积40.8平方米，从世界范围看应属于中等发达国家水平。但我国房价还是居高不下，而且越涨越高，一个重要因素就是和国人几千年形成的“买房置业”习惯有关，发达国家房子更多是为了居住，而我国在满足住的基础上增加了投资功能，国人买房的年龄是全世界最年轻的，很多消费者20多岁就开始买房，在很多人心中形成了“买房就能赚钱”的印象。

外部因素、国际经济环境和热钱游资等

中国经济和世界经济已深度融合，国际金融危机、国际购买力下降以及中美贸易摩擦等也会影响房地产价格水平。国际热钱和游资对中国房地产市场起着推波助澜的作用，对发达城市的影响尤为明显，成为房地产市场不可忽视的一个重要因素。

结语

综上，通过对影响房价的主要因素进行深入分析，能使我国更加理性客观地看待房价，也能够更加有效积极地采取针对性措施对房地产市场进行调控和引导，促使其更加健康发展，达到党中央提出的“房子是用来住的，而不是用来炒的”的目标。