后疫情时期旧城更新的活化研究——以广州市越秀区为例

曾艳婷

（广州市城市更新规划设计研究院有限公司 广东广州 510000）

广州市第三产业对地区生产总值增长的贡献率在2016年首超7 成，2016—2019年平均贡献率为74.3%。2020年服务业受疫情影响，增速下滑，降至57.5%，尤其对以餐饮、旅游、历史资源占优势的老城区的影响更为明显。本文将探讨如何在新形势下继续围绕实现老城市新活力和“四个出新出彩”的总目标，利用旧城特色资源，突破老城区现状活化利用中开发模式、政策模式、融资模式、参与机制、产业引进的盲点堵点，实现老城市转危为机，推动老城区高质量发展。

1 工作背景

目前，广州市老城区54km2范围内总建筑面积约1 亿m2，其中，超半数建筑面积为2000年前建成，其类型除老旧小区，还包括大量的旧商业街、旧楼宇、低效基础设施、批发市场及具有文化特色的历史街区、建筑等。老城区存量资源数量极大，通过城市更新，已打造永庆坊、太古仓、泮塘五约等一批优秀的老城区更新项目，释放价值空间，展现城市文化风貌，有效提升老城区城市品质。但从目前更新对象、市场介入、政府管理等角度来看，老城区存量资源活化利用仍存在以下两方面问题。

一是对老城区低效存量资源的系统性活化探索不足。目前，本市老城区开展的城市更新项目以老旧小区微改造为主，较少涉及旧商业街、旧楼宇和低效基础设施、批发市场的改造利用，未能统筹安排城市产业、生态、基础设施和公共服务功能建筑的连片、复合、立体的更新改造。老城区中20km2历史城区内的历史街区和历史建筑缺少以用促保、永续传承的更新活化创新探索。

二是针对老城区低效存量资源的更新活化机制不完善。相较于城中村改造，老城区内多种存量资源的活化利用在规划协调、招商运营、施工报建等多个环节缺乏政策引导，造成老城区内存量资源的活化利用资金来源单一，历史建筑和合理利用缺乏有效路径。

2 工作思路

以旧城存量资源为对象，结合广州旧城特色第三产业，以饮食、旅游、购物、娱乐等4 个维度，从现状问题、案例借鉴、策略建议的技术路线，探索实现老城市新活力的新模式。

2.1 现状调研

通过走访广州市越秀区旧城区，以现场拍照、问卷、访谈等方式，收集一手资料，梳理客观情况，发掘有关问题。

2.2 研析国内外旧城更新实践案例

梳理国内外城市具有代表性的旧城更新实践案例，研究发展趋势、探索活化路径、借鉴经验并汲取教训。

2.3 探索更新改造路径和活化策略

综合考虑老城区存量资源活化困境以及优势资源禀赋，参考国内外经验，发掘潜力并解决问题，进一步探索老城市新活力更新改造路径及活化策略。

3 四大产业主题的旧城空间活化

3.1 觅食——地方特色餐饮空间的活化

餐饮在广州的消费结构中占主导地位，在美食遍布的老城中，如陶陶居、广州酒家、炳胜等老字号的正宗粤菜数不胜数。但如今餐饮市场的份额逐步在发生变化，根据《2021年中国餐饮大数据》，餐饮行业线上订单爆发式增长，企业数字化深度改造热度高涨，餐饮企业零售化已成新的增长极。传统美食店占据了广州老城区不少的存量空间，随着外部环境的变化和当前人们生活方式的转变，加强线下门店体验以及发展线上下合作共赢也成为活化转型的切入点。

思考一：政府引导产业发展，设置准入门槛机制。紧密结合当地市场调整街区定位，做好街区产业布局策划。合理布局餐饮业态组团，串联街区美食流线，注重空间上舒适度、可视化改造的同时，严格把守餐饮店铺准入门槛，提升顾客在美食街区的消费体验。

思考二：分离产业链条功能，充分利用存量空间。解构前后端产业，盘活街区存量资源，实现资源共享产业共赢。梳理前端仓储及后端外卖制作配送、周边产品配套销售等产业，通过盘活街区存量，打造微仓［1］、共享厨房、电商运营办公点等新空间（见图1），迎合餐饮行业数字化运营改革趋势，合理集聚、高效共享空间资源［2］。

图1 节日礼盒、共享厨房、微仓

3.2 漫游——历史文化街区的活化

广州市北京路是广州市历史文化街区重要的代表（见图2），历史文化旅游资源众多，景点间呈点状分布。走在主街上，千年古道遗址、古楼遗址和大佛古寺等文化旅游景点，都纷纷彰显着千年古城深厚的文化底蕴，同时，政府在北京路片区对道路空间、公共节点、骑楼商铺外立面等都做了提升改善。各类资源底蕴丰厚，政府也对空间进行优化，但活力与过去相比仍旧有待提升。

图2 广州市北京路历史文化街区

而造成这种局面，除了受到其他商圈活动竞争影响外，景点缺少系统的组织和策划，使这些身处闹市的历史古迹被密集的居住和商业建筑包围，变得籍籍无名。其次，最重要的不是外部环境的改善，而是真正吸引人的内核未得到本质改善，传统和创新如何有效融合，北京路的商业业态，以中低端的商铺为主，未有较为清晰的招商和产业方向，历史文化街区和历史建筑活化不足［3］。

思考一：系统梳理，分类编制更新活化方案。系统梳理旧城历史文化资源，坚持以历史文化价值为导向，分类编制以用促保的更新活化方案，防止过度商业化。

思考二：空间联动，打造广州超级文化IP。整合区域存量资源，连片策划历史文化街区活化方案，实现景点间的空间联动，打造超级文化IP。

思考三：建立机制，弥补政策指引空白。探索建立历史文化街区、历史建筑保护与活化利用机制，补齐资金筹措、腾退与安置、长效保护等方面的政策短板。

3.3 闲逛——现代商贸空间的活力新生

近年来，随着广州商业中心东移、电商冲击和防控等外部因素的影响，加之存在一定设施老旧等问题，那些与中华广场一样仍旧存活在城市旧城区核心地段的传统商场，一般周边的商圈群偏少，很难形成半日到一日游的购物体验，人们更愿意去天河、珠江新城等商圈密度大的地区，传统商圈定位若未随着城市发展变化有所调整，其终究与所在地区需求不匹配，逐渐活力欠佳（见图3）。

图3 广州中心城区商场分布图

随着“Z 世代”“国潮”“海外购”等新形式不断出现，以传统商厦为载体的老牌商场再难以满足消费者的多样化需求，亟需谋求一条转型升级之路。

思考一：空间翻新，注重体验感和功能性创新设计。设计上以人本角度，更注重体验感的细节和功能性的创新，营造趣味性公共空间，重构内部结构。

思考二：业态更新，注重自身业态升级和区域错位发展。连片谋划区域产业发展，明确自身发展定位，与商圈内的各综合体的商业业态发展形成错位联动［4］。

3.4 乐娱——次元文化产业的激活

广州是国内动漫行业的领头羊，拥有动画、漫画、电影、玩具、手办、游戏、服装、主题乐园等全动漫产业链条［5］，产业空间主要集中在越秀区，但相关产业在空间布局上主要还是呈现自发且零散分布状态（见图4）。

图4 广州市旧城区动漫产业链条分布图

“宅经济”近几年异军突起，需求巨大，自发形成的产业空间困境渐显，进一步发展的用地受限，导致一方面缺少成长型企业孵化及加速发展空间载体，另一方面产业集聚效应有待进一步激发更多创意及活力（见图5）。

图5 全国近五年“宅经济”数据分析图

思考一：激发商业空间活力，重铸“泛娱乐综合体”。充分挖掘产业成熟片区周边的低效存量传统商业综合体、低效办公楼宇，进行产业转型升级，注入产业新活力，大力策划各类主题活动，打造动漫体验主题街区。

思考二：释放载体空间，打造“湾区数字文化梦工厂”。通过就近原则，选取周边自住率较低的老旧小区、闲时空置会展中心、附近的成人教育设施空间，提供初创、培养、教育等空间，开展文化展览、联名集市、漫画比赛、中小学生校园参观等多种活动，为产业发展提供持续活力，打造数字文化全产业链［6］。

4 结语

后疫情时期，认清老城市具有的资源优势和存在问题，使用合理有效的工作策略，实现旧街区新繁荣、旧商圈新发展、老城市新活力，采用微改造的“绣花”功夫，为城市高质量和精细化发展出谋献策，让广州这座千年古城文化得到更好的保护和传承，实现城市高质量发展。