广州城市更新微改造技术经验探讨——以环东广场项目为例

文／任明霞 广州珠江发展集团股份有限公司 广东广州 510000

1、广州城市更新概述

1.1 广州建成区概况

公元前214年，秦朝在岭南地区设南海郡，建立番禺城（今广州），面积约0.05km2，从此开启了广州2200多年的建城历史。中华人民共和国成立后，广州城市发展发生了翻天覆地的变化，广州市行政区划经历了数次调整，目前市辖11 区，全域总面积7494km2，截止2021年底，广州市城市建成区总面积为1351 km2，全国排名第四（全国部分重点城市建成区面积排名见图1）。

图1 部分重点城市建成区面积一览表

1.2 广州城市更新概况

据克而瑞不完全统计，截至2021年上半年，全市共有402 个整村改造项目，合共占地规模27807 万m2正在推进；其中已中标的合计150 个，有126 个项目已被纳入相应城市更新计划，占比达84%。广州城市更新工作逐步从过去简单的三旧改造，转向以“存量与增量联动、产业与空间结合、文化与活力并重”为特征的转变。

1.2.1 城市更新政策概述

《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》提出全面提升城市品质，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升；加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造；2022年1月，全国住房和城乡建设工作会议提出要重点抓好城市更新行动，实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。国家城市更新政策发展历程见图2。

图2 国家城市更新政策发展历程

2021年8月30日住房和城乡建设部印发的政策文件《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63 号），要求原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%。同时，通知还要求保留既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌；加强统筹谋划，探索可持续更新模式，鼓励推动由“开发模式”向“经营模式”转变，补足功能短板，提高城市安全韧性。

《广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）》提出，在老城区范围内，广州将严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，不突破原有密度强度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理，延续城市的历史文脉和特色风貌；通过实施城市更新，提供高质量产业发展空间，推动城市结构调整优化，提升城市品质。当前政策的收紧，是对城市更新沿用过度房地产化老路的否定，也是为接下来城市更新指引方向——城市更新不再是简单的旧城旧村改造，还要涵盖建成后的经营、服务、管理以及功能拓展等内容，城市更新将从“开发”转为“经营”。

1.2.2 城市更新微改造的必要性

（1）老城区土地资源稀缺，依靠城市更新挖掘存量资源成为促进经济增长产业优化升级的重要抓手。广州市中心六区建成面积占比36.4%，排名前四的越秀、荔湾、天河、海珠，建成区比例达70%以上，其中越秀区建成区面积比例为99.4%，较难通过增量土地资源引入产业，资源约束倒逼政府从过去的“增量扩张”转向“存量挖潜”，以新的发展和资源观念为指导，以构建经济发展与用地、人口、环境、资源的和谐关系为目标，探索一种“非扩张型”的城市发展模式。各区建成区面积详见图3。

图3 2021年广州市各区建成区面积占比图

（2）政策面要求防止大拆大建、破坏环境和保护历史文化。从近年来的政策来看，一方面要加大力度实施城市更新行动，将城市更新作为拉动经济增长、提高城市品质的重要引擎；另一方面要防止过度拆建行为破坏生态环境和历史建筑。既要鼓励城市更新，解决公共配套不足、土地利用率低下、城市规划不合理、居住安全隐患等城市病，也要避免城市更新中的过激行为产生新的城市问题。保护城市格局和肌理、不增加资源环境承载力，老城区范围内严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，不突破原有密度强度，以“绣花”功夫进行修补、织补式城市更新微改造，将成为转变城市开发建设模式，形成以调整重构为主、结构性拓展为辅的空间发展模式的重要举措。

2、环东广场项目改造技术分析

广州市越秀区环市东路418 号项目（下称本项目）毗邻区庄立交，地段位置优越，区位价值明显。项目始建于1986年，证载权属建筑面积3.3 万m2，高度90m，共30 层，原功能为酒店；在2021年前长期闲置，外观老旧落后、内部装修老化，无法实现一线城市核心区域价值，亟待改造更新。

2.1 改造总体思路

习近平总书记在视察广东时提出城市规划和建设“要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种‘绣花’功夫”，结合住建部提出的我国城市发展已进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，项目在维持建筑高度及面积不变前提下，保留现状主体结构，加固完善，翻新建筑外立面及室内装饰，重塑周边环境景观；结合区政府对产业转型升级的要求，拟将项目打造“科技+健康”产业综合体，促进区域产业升级发展。

2.2 保留城市记忆

原建筑结构由中国工程院院士容柏生设计，在局限的三角场地内通过折型立面和多层退台，大大提升了采光和通风面积。项目保留了原来极具特色的退台设计，重塑老城区新地标（详见图4）；保留原有树木作为重要的绿化景观和城市记忆，设置沿街文化景墙，通过城市轮廓的描摹来塑造城市文化印记，改善街区环境，提升人文景观，打造“老城市新活力”。

图4 环东广场改造前后外立面实景图

2.3 社会效益和经济效益兼顾

优化人车动线，退让部分用地打造市民广场，释放更多公共空间，同时优化人车流线，提升通行的便利性。

（1）打造市民广场。原车道入口占用了大量内部场地，本次改造将车道入口调至南侧，将原车道入口填平后作为市民广场来打造，增加公共空间，同时保留原有树木并提升景观品质，在保留城市记忆的基础上实现换新升级。

（2）优化交通动线。调整交通动线，实现人车分流，同时对行车流线重新规划，整体上实现“东进西出”，一方面进入时增加标识导引，另一方面离开时进入立交环岛，增加方向可选性，减少对城市交通的压力。

（3）聚焦产业转型升级，发展总部经济。改造前项目用于低端酒店经营，长期经营不善、效益低下；改造后整体持有经营，重点服务优质中小企业，为地区经济增长注入活力。通过全面分析城市发展规划、识别区域优势产业，围绕政府工作目标，明确项目以生物医药及健康产业为主题，改造后全部自持经营、统一运营管理，引入符合所在区域产业规划的优质中小企业，并提供完善的产业配套服务，盘活存量资产，促进区域产业升级发展。

环东广场微改造项目实现了政府、企业、社会三赢效果。为政府，实现助力经济增长、推动产业升级。为企业，改善物业经营状况、提升收入水平。为社会，提供现代宜人空间、创造消费办公场所。

2.4 修炼“绣花”功夫，实现建筑物整体升级

（1）调整建筑功能布局，内部交通组织优化。项目将原有单一业态（低端酒店）单一动线（一组电梯），改造为多业态多动线复合。为保障办公、酒店、商业动线相互独立，通过调整建筑布局增加了6 座手扶梯、3 座垂直梯，保证了日常运营的使用效率，办公区升级配置了时速2.5m/s 的客梯，满足高峰期的使用需求。

（2）优化立面设计，营造舒适健康办公环境。把原建筑的窗台改成落地窗，将玻璃升级为双层中空low-E玻璃，以达到更好的采光、隔音和节能效果，同时实现窗窗可开启，最大限度做到自然通风、降低能耗；利用原有建筑退台升级多层花园露台，提供有氧休憩空间，打造更舒适、更健康的办公环境。

（3）突破结构加固难关。组织结构超限专家会，通过性能化设计，采用剪切型锚栓技术加固方式，将原Dsu级别（需立即加固）的旧楼改造成满足今后长期使用要求的建筑。整个建筑实施了1 万多个结构加固点、近4 万处的裸露老旧钢筋保护处理、约30%的梁柱剪力墙加固加强；同时通过精细化管理，管线路由精准开洞，分毫必争确保室内净高，净高从改造前的2.0-2.5m 提高到2.3-2.8m，最大限度保证了办公空间的品质。

（4）升级机电设备，完善业态配套功能。办公区域采用VRV 小型中央空调，可实现24 小时全天候办公，通过独立开关及温控、分户计量，极大降低了无效冷量的浪费，节省了企业运营成本，助力碳排放目标实现。同时为完善项目内部停车需求，通过牺牲部分建筑面积并调整场地标高，设置两组机械停车库，从原有35 个车位提升至75 个，一定程度上缓解了停车困难的问题。

3、广州城市更新微改造经验总结

3.1 开发与保护的协调，实现从“物质空间”改造向“社会治理”提升转变

坚持以人民为中心，保护传承历史文化，城市更新微改造对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义，应坚持因地制宜，“一项目一特色”。从片区统筹的角度推进老城区进行联动改造，结合需求缺口与用地资源挖潜进行整合提升，实现片区服务设施、公共空间等共建共享。改造要涵盖基础设施改造、整体内外部环境整治、社区公共服务产品的供给等。组织实施上注重公众参与，提升社区治理能力，实现共谋、共建、共管、共评、共享，鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

3.2 各方主体的均衡

传统的城市更新由市场主导，是“经济利益”驱动下的城市更新，更多关注单一经济效益，未来的城市更新应围绕“实现城市结构优化、人居环境改善”的目标，均衡考虑多方主体诉求（参见图5），以利于实现城市更新总体目标，保证更新效率和社会公平的统一，实现社会效益和企业经济利益的平衡。

图5 各方主体诉求示意

3.3 关注技术难点，合理控制成本

关注项目更新改造与周边的和谐统一。项目定位应匹配周边区域功能，实现“强链补链”，更好的发挥改造价值；同时，应考虑周边交通组织和容量，对周边居民的影响，提升城市景观。

打磨内部交通动线组织，提升建筑使用价值，消费、办公更加便捷高效；注重提升项目的绿色环保水平，尽可能采用绿色建材和性能优良的部品部件，实现改造与后期运维管理相融合；结构安全前提下兼顾空间舒适度，必要的话组织召开结构专家会，运用先进技术进行结构加固，确保建筑物安全。

经济可行性是项目的前提，项目改造必须有较强的成本导向，精细控制成本，以实现投入产出相匹配，这对改造主体的设计和产品能力提出了较高的要求。

结语：

城市更新微改造是城市转向“存量挖潜”，实现“有机更新”的重要模式，有利于提升城市产业结构升级和经济转型发展，改造主体应统筹考虑各方主体诉求，充分论证技术细节，实现经济利益和社会效益相统一，助力城市发展目标实现。