浅析如何解决保障性住房建设资金的问题

文／梁岳衡 北京广安融盛投资有限公司 北京 100053

引言：

我国开展保障性住房建设工程的目地，主要就是为了中等、低等收入家庭提供房屋，由于我国目前房价都比较高，由此催生出一些人运用权力占用许多套房屋，达到倒售、倒租的目地；部分地方对保障性住房任务谎报数字；部分房屋闲置，出现资源浪费的情况。在保障性住房建设工程项目中，资金管理一直都是其中最重要的环节，如果没有严谨科学的资金管理措施，保障性住房工程建设就非常有可能存在资金链断裂的情况，对整个建设工程有着非常不利的影响。基于此本文主要分析如何解决保障性住房建设资金的问题。

1、保障性住房概述

1．1 保障性住房概念

保障性住房主要就是地方政府为了可以应对一些中收入、低收入部分人群住房的问题，为了有效解决此部分人群最基本的生存需求以及生活保障，向满足相关要求的家庭提供一些租金，让此部分人群有一定社会保障性质的住房。通俗来讲，保障性住房就是由地方政府自己建造的或者由开发商代理建造的，再主要以优惠政策提供给住房比较困难的人群居住。

1．2 保障性住房体系的构成

1．2．1 经济适用房

经济适用住房与其他普通的商品房略有不同，其主要就是地方政府规定的价格、限定的弧形，提供一些优惠的买房政策，它有着一定的福利性，坚持微利原则，从而对其进行定价。我国统一下发相关计划的指标，地方政府应该据此予以落实，划拨以及规划土地。对承建经济适用房的公司，地方政府应该免收相关的土地出让金，再给予一些政策优惠，并且对相关规定的费用予以减半征收处理。

1．2．2 公共租赁住房

2014年，我国发布相关的规定，将公租房以及廉租房进行统一安排，统称为公共的租赁住房。廉租房主要就是以市里最低生活保障的标准作为根据，以低租金向哪些满足相关条件城市住户提供住房。公租房主要就是面对一些“夹心层”的人群，这部分人群不仅没有买商品房的能力，还无法满足经济适用房的相关要求，应该以低于市场的价格来，对相关住房进行承租，并且，地方政府需要每个月对承租的家庭给予一些租房的补贴。

1．2．3 两限商品房

两限商品房就是限房价、限户型的一类商品房。主要根据竟地价以及竟房价的形式，面向我国社会通过公开招标形式明确项目的开发建设方，根据和对方谈好、规定好的价格卖给一些符合相关标准的特定人群，主要卖给一些具有购买能力的人群。

1．2．4 定向安置房

定向安置房主要就是地方政府在建造公共设施以及城市基础设施过程中，安置由于土地被国家征用，从而被拆迁户所建造的一类住房。面向人群就是为城市居民拆迁户和农村被征地拆迁户。

1．3 保障性住房建设发展历程

保障性住房提出阶段。1995年，我国颁布《国家安居工程实施方案》，其中表示安居工程项目计划在国内开始实施，主要就是运用5年时间增加1．5 亿平方米的住房。以此项工程项目计划来促进我国城市住房的相关制度改革，促进我国城市住房交易市场的良好发展与形成，不断地加快我国城市住房社会化的进程，推进城市住房的良好发展。

保障性住房确立阶段。1998年，我国颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革》，主要标志着以经适房作为核心的住房供给体系被逐渐确立。住房实物分配制度逐渐地朝向货币化的形式转变，个人慢慢变为消费市场的主体，这就代表着福利分房向住房商品化方向进行转变。

保障性住房萎缩阶段。2001年，部分城市主要以出让土地的方式，从而增加地方政府的经济收入，使得我国经适房积极性逐渐降低。第二年，经济适用房的投资数额占比我国房地产投资总额下降，大部分开发商主要以建设商品房当作此次盈利的重要途径，使得大部分城市停止销售经适房的计划。

保障性住房完善阶段。2010年，我国颁布《关于遏制部分城市房价迅速上涨的通知》，不断促进我国保障住房的建设，规定住房占地的使用量需要高出城市建造总使用量的30%。对于房屋的价格比较高等部分城市，需要加大经济适用房的供给力度，进一步满足人民群众的相关居住需求。

2、现行保障性住房建设资金的问题

2．1 税收支持作用有限

房地产税属于地方财政税务。我国房地产税本身制度的诸多不合理性，使得地方政府的财政收入没有办法依靠预算外的非税收入维持财政。例如，我国河北省，主要数据来源根据《国家统计局2013年河北省财政收入统计公报中》显示，在2013年，财政的收入为2295．62 亿元，其中财政非税收入是 570．75 亿元，仅占收入总额的1．7%。与西方发达国家以房产税为代表的财产税占主要来源相比，由此开看，在我国地方政府财政收入中房产税处于比较尴尬的地位。

众所周知，我国土地资源有限，只是依靠买卖土地，这时不可以维持社会经济长远发展的，主要因为土地总有一天会卖完，如果比较依赖土地财政，在短时间内促进我国经济的良好发展，其中会具有许多经济方面的问题，一旦地方政府没有地可出售，财政体系就会存在比较大的困难，进一步影响政府对保障性住房的投入资金，影响到我国住房保障体系的发展。

2．2 金融融资方式单一

目前，我国正在建设的保障性住房工程在建设期间存在一些问题，缺少实际参考案例。众所周知，保障性住房的资金需求链较为庞大，若仅仅依赖于单一形式的投资主体，很难有效地支撑整体建筑工程的运转，因此，多元化投资的主体才是至关重要的。

从实际情况予以分析，现阶段保障性住房建设的主要融资方式多是依赖于银行贷款，融资平台和债券等其他融资渠道所占比例较低。据《银行业专题研究报告》中显示，保障性住房在建设的初期阶段，需要4000-7000 亿元的信贷资金，然而，在初期阶段工程建设的资金仍主要以银行信贷作为支持。其中只是政策性银行国家开发银行就累计发放保障性住房建设贷款3591 亿元。尽管我国不管从政策方面还是法律方面，均鼓励融资创新保障性的住房项目，然而受到一些资本市场不发达等许多因素的影响，使得我国融资体系较为单一，从而影响到保障性住房资金的筹集。

2．3 财政资金投入压力比较大

纵观全世界具有完善的住房保障体系国家，运营良好的住房保障体系的可持续发展，都需要有足够的资金支持。根据《财政部综合司》中数据显示，在2013年，中国工程项目建设540 万套住房，投资的总数额是1．12 万亿元；在2014年，开工建设保障性住房700 万套，投资的总数额大概是1．2 万亿元。通过这些基础的数据可以看出，倘若按时来完成相关的任务目标，每年保障性住房工程项目的建设资金都会达到1 万亿元以上。因此对于地方政府财政来说有着很大压力。

以保障性住房为例，中央政府就是保障房政策的制定者，由中央政府负责相关资金的投资以及统筹的工作，地方政府就是住房建设的执行者，只需要负责分配以及建设任务等相关辅助的工作，然而，在实际执行中，地方政府在负责建设任务的同时，它还需要负责大量资金的筹集工作。根据相关数据显示，在2011年，某市地方政府财政部门主要向各个区下达了租赁住房补助资金为31．3亿元，但是我国中央财政只给了5．8 亿元的补助款项，只占据总数额投资的18%，由此看来，我国地方政府还是承担大部分资金的压力。然而因为现阶段我国财政制度，每年我国中央政府主要通过税务的形式，使大多数的税收统统上缴给中央政府，地方财政收入只能够通过土地出让金的形式进行获得。然而，保障性住房工程项目的建设用地规定应该无偿划拨土地，对土地出让金予以免征的处理。因此，地方政府除了会花费大量的资金予以支持之外，还会使其财政收入减少。

2．4 建设资金短缺，收益较低

目前，在经济适用房的发展进程中，存在着诸多问题，尤其是在建设资金不足的情况下，许多国家的经济适用房的发展速度都比较慢。“十二五”时期，为了缓解保障房建设用地的供不应求，中央财政明确指出，要在“十二五”年底实现社会保障房使用率提高至30%，并投入了103亿元。不过，以中国目前的发展速度，这些资金无异于杯水车薪。再加上后续的政策，造成了严重的经济问题，没有足够的经费来弥补，导致了很多项目迟迟不能交付，严重影响了住房的使用。

而在大部分的二线城市，由于保障型住宅的收益太低，所以许多地产公司都将目光投向了那些可以带来更高利益的项目，这就表明了中国在引进外国资金上所做的努力还远远不足；并且，在政府的支持下，经济适用房的建设还没有得到充分的支持，这是最主要的问题。但现实却是更加的复杂，这涉及到了许多的社会福利制度，所以，政府要做到公平公正，既保证了中产阶级的基本权利，同时不能损害普通大众的居民的合法利益。

3、如何解决保障性住房建设资金的问题

3．1 创新目前土地出让金支持保障性住房建设的模式

首先，地方政府投入保障性住房的金额，需要改为由中央政府收取，并负责投入在建设保障性住房工程中，对比较贫穷地区而言，应该减少对该区域收取的力度。其次，需要改革土地出让金制度，主要将其改成每年收一次租金。通过这种做法，每年为政府提供稳定收入，与此同时为保障性住房提供稳定资金的支持，进一步确保保障性住房工程的建设。最后，将土地财政收入列入财政预算中，我国需要有效地监管地方政府的财政预算，使财政收支保持平衡，避免财政缺口的产生。

3．2 创建健全的融资体系

首先，创新保障性住房融资的方式。地方政府需要与银行合作，给其授权发行相关债券、彩票，从而建立基金，后期运作基金来获取一定的收益。银行利用这些收益发放给保障性住房开发商较低利率的贷款。地方政府还需要考虑推广与社会资本合作模式，主要由地方政府主导，通过招投标的形式，对相关项目管理的公司进行确定。由该公司负责此次工程项目管理的工作，其中主要包括施工、建设以及建成销售等过程。在保障性住房建成后，临时创建的项目管理公司主体解散，将房产的所有权交还给政府。

其次，增加资金回报方式。将保障性住房装修工作也承包给保障性住房建设开发商，从而以装修的收入来弥补开发商前期投入的工程项目的成本。同时，将经济适用房的改造工作也包在了经济适用房的建设者身上，以此来补偿开发商在施工中所投资的资金。由于大多数经济适用房都是以单元形式的形式出现，实行单一的调控，将造成巨大的财力和财力损失；当地政府应当将多个单元串联起来，利用邻近单元进行整合的办法，从而节约了许多的物业管理费用；剩余的资金将被用来资助经济适用房的开发商。同时，当地也可以将周围的配套设备和经济适用房结合起来，从而为开发商提供更多的利润增长点，并持续的将大量的资金引入到经济适用房中。

3．3 完善财政支持制度

首先，要建立一个完善的机制，确保长期投资。保障资金的长期投资，是指在经济发展和国情不断变化的条件下，能够持续有效地进行经济适用房的投资。例如，在经济适用房的建设经费问题上，可以借鉴美国纽约的做法，实行强制转让；在住宅的基础上，将收益的固定比率用于建造经济适用房，同时，对城镇物业税的征税体系进行优化和完善，将物业税所得作为经济适用房的投资数额；因此，中低层居民的住房状况将持续得到提高，进而促进整个社会的平等、公平。

其次，中央政府应该投入大量的资金。中央财政和地方政府是推动保障性用房建设两大主要推动力，也是整个保障性住房建设过程中最重要的参与者和主导者。为了有效地环节地方政府现阶段资金压力比较大等相关问题，中央政府应该在保障性住房项目建设过程中加大资金投入，让投入占比更高，进一步帮助地方政府减轻资金方面的压力，让地方政府的财权达到一个合理化的范围。

最后，不断加强关于政策性贷款资金的扶持力度。为有效缓解申购保障性住房职工的生活压力，有效地控制保障性住房建设施工成本，建议：各地方政府结合区域发展实际情况合理地调控调低政策性扶持贷款的利息，对用款审批流程予以简化，拓宽用款范围，加快贷款资金放款速度。使保障性住房建设项目多、快、好、省的用上政策性贷款扶持资金，加快保障性住房项目建设进程，从而使得保障性项目能够最大程度上发挥出保障性作用。

3．4 强化保障性住房实际入住率监管，维护弱势群体合法权益

从目前我国经济适用住房的运行状况来看，存在着大量的转租、空置等问题，这是未来实施经济适用住房时必须解决的一个重要问题。作为经济适用房资格审核的会员，双方要加强合作和交流，在经济适用房的审核过程中要加强合作，建立定期的联合工作；以此为依据，实现各种信息的高共享，提高经济适用房的审查精度，并根据经济适用房的动态管理，加强对经济适用房的审批和监督；同时，加强对经济适用住房的审批、审批和分配情况的监测，确保经济适用住房的运行受到媒体、纪检部门和社会大众的监督，如果发现保障性住房管理过程中存在违规转租、房屋空置等一些问题，要及时进行社会曝光，被曝光者要纳入我国不诚信信息库，取消其未来3 ～5年享受保障性住房政策和其他民政低保、困难补助等优惠政策，从而对弱势群体合法权益进行有效保障。

结语：

综上所述，保障性住房对我国经济的发展有着非常重要的意义，还是促进房地产行业健康发展的重要举措。资金管理就是其中经营管理的重要组成部分，进一步影响到保障性住房工程推进的顺利与否。基于此，保障性住房建设需要积极地从拓展资金渠道入手，这不仅是核心还是难点。与此同时，还需要创建健全的融资体系，充分地发挥出国企等相关企业的带头作用，解决保障性住房建设资金的问题。