居住权设立对产权交易的影响

◎董筱晖（河南省产权交易中心，郑州450052）

随着《中华人民共和国民法典》的颁布，居住权这一新的法律概念逐步走进了公众的视野。那么，居住权究竟是什么？它的设立对房产交易会产生怎样的影响？作为产权交易机构，应如何应对涉及居住权的租赁及房产交易？本文在此作简要探讨。

一、什么是居住权

居住权的概念起源于《罗马法》，通俗来说，为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这是我国首次从民商事基本法层面明确居住权，旨在满足人民的住房权益，保障婚姻、家庭关系中赡养、抚养等长期性稳定居住的需求。

居住权的本质是用益物权，是一种非所有人对他人所有之物享有的占有、使用的权利。按照现行物权法规定，房屋所有权包括四项具体权利：占有、使用、收益、处分。而房屋居住权则是以他人的房屋为标的，行使的是占有、使用和有限收益权。从法律属性和实现方式上看，居住权作为一种他物权、限制物权，以实施对他人房屋的现实占有为实现条件，对比所有权的自物权和完全物权属性，居住权可以视为一种以所有权为基础并由其派生的权利。

二、居住权与租赁权的区别

值得注意的是，居住权作为一种新增的用益物权种类，需要与一直以来的房屋租赁权加以区分辨别。

首先，两者的权利性质不同。居住权是用益物权，居住权人可以对房屋进行专属、排他的利用；租赁权则属于债权，租赁权人的权利义务受制于与债务人之间的约定，双方都享有权利、承担义务，权利本身具有相对性和特定性。

其次，两者的取得和生效条件不同。《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 居住权的效力发生以登记为准，原则上无偿设立，带有互助帮扶的社会福利性质；而租赁权本质上是一种债权，是否登记并不影响其效力发生（除非租赁合同另有约定），其取得以租金或其他代价为条件，有偿出租，具有典型的市场性质。

最后，两者的权利期限不同。《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。” 第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。” 第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”从设立居住权的目的来看，居住权是为了保障权利人的生存利益，其期限应当具有长期性、终身性，如果权利人对房屋的居住权期限没有事先约定，应当理解为终身；而租赁权的期限则最长不超过二十年。

三、产权交易中的居住权

居住权与所有权同对房屋享有占有和使用权，权益关系相当，二者的分离无疑将对未来房地产市场产生巨大影响，而房产转让及租赁作为产权交易的重要组成部分，涉及居住权的同类交易将面临着诸多新问题，产权交易机构需要多加关注其中可能存在的风险并妥善处理好相关事项。

《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。” 居住权作为一种特殊的用益物权，只能保障居住权人的居住权利，权利主体具有特定性，其享有的居住权不得转让或由他人继承。同样，居住权的目的是生存居住，而不是用于商业收益，因此一旦房屋被设立了居住权，则不能被出租，除非另有约定，否则租赁合同将被认定为无效。受其目的和性质的要求和限制，应当明确居住权不可转让、设立居住权的房屋原则上不可出租。

对于房屋租赁类项目的进场挂牌，产权交易机构在确定出租方对出租标的的权属关系时，不仅要考虑到出租方是否对该房屋拥有完全的所有权或处置权，还有审查该房屋是否设立居住权，是否具备可以出租的条件。如核查确定标的设有居住权，则该标的不得挂牌出租；如有特殊约定的情形，该房屋设立居住权但确需出租，则需要充分披露该房屋的居住权利情况及出租限制条件；如居住权人基本情况、居住权期限到期时间、承租方是否需要具备特定资格条件、出租方式为整体出租还是部分出租等。

对于房产转让类项目的进场挂牌，产权交易机构除了要把握房屋产权信息、是否存在抵押、质押、租赁等情形外，还要确定房屋是否设立居住权，是否依法进行居住权登记。设立居住权的房产可以过户交易，但居住权不随着产权变更而发生改变，这也就意味着，居住权的延续将对过户后的产权所有人的权利行使产生影响。即使交易已经完成，房屋已经过户，受让方已经取得房屋所有权证或不动产权证，也无法对抗居住权人对房屋继续享有居住权。类比买卖不破租赁，租赁关系有期限限制，且存在收益，但居住权期限理论上可以无限长，直到权利人死亡才会消灭，在此期间内受让方既不能赶走居住权人，也不能将房屋用于出租收益。对于此类项目，交易机构应当充分了解标的房产的居住权现状，并将其作为必要事项对外披露。

部分涉诉国有资产司法拍卖在相关法律法规要求下必须进场，涉及抵押的房屋也可能出现在交易范围内，此类法拍房产则可以通过法院强制涤除的方式涤除居住权，保证买受人在过户后继续行使其对房屋的合法占有和使用权。《民法典》第五百二十四条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”抵押房屋的受让人作为对抵押物担保债务之清偿拥有“法律上的利害关系”的第三人，代为清偿后享有“代为清偿请求权”，即为俗称的“涤除权”。

司法拍卖是法院强制执行的手段之一，设居住权的抵押房产拍卖成交后，买受人向法院申请代为清偿请求权，房屋物权以执行裁定书的形式被强制转移到买受人名下，居住权被强制涤除，房屋恢复原状，此时房产交易将不再涉及居住权。然而，如果买受人并未及时发现并说明居住权相关情况，法院已经按照一般情况出具执行裁定书，居住权未被提及则视为延续，此时即便房屋已经过户，受第三人居住权的影响，买受人依然享受不到房屋的实际使用权。因此，在司法拍卖进场交易的过程中，产权交易机构应当有义务提醒买受人及时告知法院房屋可能涉及居住权的情形，并充分告知法院仍有作出保留居住权裁定的可能。

需要特别提醒的是，居住权目前还处于刚刚创立施行的阶段，相关的实施细则和司法解释都还没有具体完善，登记制度仍停留在区域性试点阶段，产权交易机构在居住权的审查方式、相关权利情况的披露程度（是否涉及隐私权）、未来居住权人是否需要缴纳房产税、居住权是否涉及落户、入学等问题上需要灵活处理，要时常留意相关政策法规的更新及进一步的解释说明。