房地产开发企业土地增值税纳税的筹划研究

文/张慧云（中海宏洋（深圳）投资有限公司）

在目前社会经济高速发展的背景下，我国的房地产企业已经得到了较为全面的发展优化，而站在房地产开发企业成本的角度上来看，土地增值税在其中占据了极大的比例，由于企业内部所实行的主要为四级超率累进税，使得企业自身需要承担相对较大的税负。同时，如果在房地产开发企业后续的实际发展进程中，其面临着相对较大的赋税压力，不仅会对房地产市场的健康成长产生制约作用，也会导致这部分赋税压力逐步转移至消费者当中，引发房价上涨以及房地产市场泡沫等多种问题出现。因此，这就需要在房地产开发企业在实际发展阶段中，针对土地增值税的税收筹划工作进行完善优化，通过更加科学合理的税收筹划工作，大幅度降低企业自身受到的赋税压力，从而为房地产开发企业后续的稳定发展奠定坚实基础。

一、房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的重要性

在房地产开发企业的实际发展进程中，如果不针对土地增值税等内容展开科学合理的筹划，其所产生的支出就会处在较高的水平上，为了稳步提高房地产开发企业自身的发展活力，就必须要进一步降低整体赋税压力，还要及时展开对应的税收筹划工作。站在实际情况的角度上来看，房地产开发企业必须要针对内部的税收筹划进行完善优化，这也具备着极大的现实意义，一方面，站在房地产开发企业的角度上来看，其在房产项目的实际开发阶段中也会涉及多种支出内容，甚至还要开展垫资拆迁等多种工作。而在大多数项目支出过程中，土地增值税的支出方面都相对比较高，如果房地产开发企业面临着较大的支出压力，就会对企业的快速发展产生不利影响，也会进一步压缩企业的盈利水平；而在另一方面，房地产企业在后续的发展阶段中，也要更加科学的做好纳税筹划工作，在根本上提高房地产开发企业的市场竞争力，确保各大项目可以实现高质量运转，为房地产市场的良性发展奠定坚实基础[1]。

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的基本概述

土地增值税，其所指的主要就是纳税人在转让不动产的实际过程中，所产生的增值额进行纳税的具体税种，而在税务核算过程中存在的主要问题就在于不动产的有偿转让。同时，在这一阶段中涉及的税务筹划方式具备着多样性特征，所采用的主要为收入分散以及增减项目金额等多种内容，还要在合同内容当中进行分开的利用以及规划，确保能够在总价不变的情况下逐步促进物业成本的稳步提升，结合城市内部的政策内容展开合理的纳税工作。还应当将销售毛坯房以及装修工程等内容进行区分，只采取销售毛坯房或是车位销售等业务内容，所以，土地增值税只是针对销售毛坯房征收所进行的内容，而在利息扣除过程中，对于土地增值税贷款利息进行扣除的实际过程中，涉及的土地利息扣除问题，其应当在5%以内进行扣除，而那些不符合规定内容的贷款利息，比如土地出让金以及开发成本等内容，就要扣除在此项业务当中。除此之外，在增加或是降低项目金额的实际过程中，应当进一步确定好扣减的项目内容并非虚开发票，所指的主要就是开发商在小区内部增添部分公共设施，也就是园林或是绿地等方面的投资工作，确保土地增值税可以得到更加合理的清算[2]。

如果房地产开发企业当中缺少高效的土地增值税规划内容，其在支出方面就会不断提升，所以，这就需要及时开展税收筹划工作，以此来逐步提高房地产开发企业自身的发展活力，大幅度降低整体赋税压力。同时，其中很可能会涉及多种费用类型，在房地产开发企业的整体项目支出当中，土地增值税属于其中支出比较大的内容，土地增值税所指的主要就是土地在利用过后增值内容所征收的税种，征收范围具体涉及了土地使用权以及各类建筑物的建设等内容，在目前的社会经济发展进程中，医疗、国防建设以及卫生等专业领域的发展都起到了十分重要的作用，而税收就属于为其提供经济来源的主要支撑。在新时期的发展进程中，我国社会主义市场经济发展的完善程度也在持续提高，其中通常不会采用各类行政措施来对经济发展进行干预，而是通过市场调节所起到的积极作用来进一步做好社会经济的稳定工作。并且税收杠杆在其中也起到了十分重要的作用，同时也属于经济发展过程中调节的主要措施，而在针对税收经济进行调节的实际过程中，也要在宏观的角度上明确经济政策产生的影响，将生产成本控制与企业优化、结构调整等多种工作内容进行充分落实，更好地促进企业的良性发展。而在整体房地产企业的发展进程中，各类成本压力如果不断提升，这就进一步突出了土地增值税政策筹划的重视程度，在不断节约纳税成本的同时，逐步提高工作的有效性。

三、目前房地产开发企业土地增值税纳税筹划中存在的风险

（一）对税务筹划没有产生明确认知

房地产企业在实际生产运营过程中，一些企业并没有形成土地增值税的税务筹划意识，也没有及时了解税收筹划的主要目的，而引发这种问题出现的主要原因就在于多方面因素产生的影响：首先，站在税收筹划引入时间的角度上来看，税收筹划理论知识在我国出现的时间较晚，在这一过程中房地产企业当中很少会真正采用税收筹划，而那些使用了税收筹划的企业也主要为场外投资，或是大型的国有企业；其次，在房地产开发企业的发展进程中，为了更好地落实税务筹划工作，就必须要保证各类资源可以得到科学合理的投入，比如人力资源、物力资源等，都需要进行更加稳定的控制，这部分内容属于筹划成本的主要内容，会影响到企业后续的经营成本。所以，如果房地产企业在土地增值税税收筹划工作的实际开展进程中，没有进行积极主动的学习，就很难形成系统化的税务筹划管理意识，不利于后续工作的顺利开展[3]。

（二）税务筹划机构与人员较为匮乏

税务筹划工作与企业运转的各方面内容都有着较为紧密的联系，站在土地增值税税务筹划的角度上来看，其中要求人才应当具备多方面内容的专业知识，比如法律知识、财务知识以及金融知识等，并紧紧跟随时代的发展脚步，确保其能与社会发展之间保持一致，积极学习各类新技术以及新思路，在根本上提升税务筹划工作中的落实程度，更好地达到信息共享的主要目的。而站在目前房地产企业行业运转水平的角度上来看，税务筹划工作在实际开展进程中，缺少专业化的税务筹划机构或是筹划人员，税务筹划岗位大多数情况下都是由财务工作人员所担任的，在房地产开发企业当中，不仅人才的流动性比较强，财务人员自身的综合素质与业务能力也存在着较为显著的差异，在后续的税务筹划阶段中，很有可能因为财务能力不足而很难及时掌握国家相关的财政内容以及税收政策，导致土地增值税的税务筹划工作缺乏高效性，很难顺利实现税务筹划在房地产企业当中的实际作用，这样也会在潜移默化之间提升企业的财务风险。

（三）税务筹划思路与风险抵御能力较差

税务筹划思路不够清晰，是引发业务风险产生的主要因素，这是由于在税种的纳税筹划过程中，其无论是在收入还是成本费用等方面，都具备着较为显著的可操作性。在实际税务筹划阶段中，也要在业务操作流程等方面进行前瞻策划，而不是将重点转移至财务工作环节中，而相关工作人员在进行操作的实际过程中，由于自身的思路不够清晰，介入时的延时情况也比较长，这样就会在潜移默化之间加大税务筹划的难度。同时，土地增值税税务筹划活动还具备着较为显著的预先性，在实际开展阶段中应当进一步结合目前的税收政策，但税收政策方面的时效性比较低，还具备着不稳定特征，这也使得附加税务筹划对于各类风险的抵御能力相对较为有限，在开展活动的过程中也会出现各种突发性因素，对房地产企业税务筹划工作的顺利开展带来极大的挑战，企业方面出现的损失也无法定损。举例说明，在目前的税收政策当中，部分规定不够清晰或是模糊的区域在修正过后，或是具体税收政策被调整后，筹划的权利就会逐步向着义务方面倾斜，这对于企业后续的稳定运转来说产生了较为严重的影响。而一些房地产开发企业中负责税务筹划工作的工作人员，其在综合素质方面存在着较为显著的差异，在突发情况下很难展开妥善处理，附加企业内部因素对于税收筹划工作也会产生影响，企业抵御风险的能力也比较差，这也不利于后续税务筹划工作的顺利开展[4]。

四、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的具体措施

（一）强化房地产开发企业的税收筹划意识

站在房地产企业税收筹划管理工作的角度上来看，企业应当进一步明确基本的税收筹划意识，通过税收筹划方面的各类优惠内容来选择出符合企业实际发展情况的税收筹划内容。同时，房地产开发企业也要进一步明确税收筹划观点以及意识等多种问题，要在充分落实土地增值税税收筹划制度的基础上，保证税收筹划管理工作可以得到精细化执行，保证税收基础以及税额等内容可以符合相关需求。而站在实际发展情况的角度上来看，房地产开发企业为了更好地实现高速发展，就必须要加大对于土地增值税税收筹划工作的重视程度，在最大程度上控制好税务成本，确保能够为房地产企业后续的发展创造出更高的效益。

（二）加大对于税收筹划人才的培育

在房地产企业税收筹划工作的实际开展进程中，首先，应当充分落实好土地增值税的税收筹划管理工作，通过更加科学合理的措施来完成对于税收筹划的管理工作，所以，在企业后续的发展进程中，就要进一步引进那些专业化的税收筹划人才，尽量聘请更加专业的，能够针对土地增值税税收筹划工作进行稳定控制的人员；其次，还要更好的培训房地产企业内部的财务管理人员，针对其自身的税收筹划管理能力进行全面提升，确保税收筹划管理工作人员可以更好地完善税收筹划工作，保证其可以针对房地产开发企业当中出现的各种情况进行有效应对，站在企业实际经济发展情况的角度上入手，更好地促进企业税收筹划工作的稳定运转。同时，土地增值税的税收筹划管理工作人员，也需要针对企业自身的综合效益展开准确衡量，从根本上降低企业所产生的税务负担，还要逐步拓展国家税务的优待政策。在房地产企业具体税收筹划工作的开展进程中，税收筹划人员必须要充分结合实际情况来制定出符合相关需求的税收筹划内容，加大对于税收数据信息的深入分析。更好地解决税务工作中存在的各类问题。除此之外，房地产企业的税收筹划人才，也要在以下几方面内容上进行培育，比如节约意识等，确保税收筹划专业人才在后续的工作过程中不会出现铺张浪费等情况，确保房地产开发企业的节税工作可以得到充分落实[5]。

（三）强化整体风险管理意识

站在房地产企业发展的角度上来看，税收筹划工作人员属于一把双刃剑，其针对税收筹划过程中存在的各类风险也要进行综合考虑，在权衡利弊后得出对应的结论，保证最后的税收筹划方案具备着更高的完整性，引导工作人员能够在风险前明确土地增值税税收的重要程度，确保房地产开发企业可以实现更加健康稳定的发展。而土地增值税的税务筹划工作，其主要目的就在于降低整体税收成本，在风险防范以及风险控制阶段中，土地增值税的税务筹划也属于其中至关重要的工作内容，充分结合自身的实际情况开展对应的控制工作，从多角度内容上进行综合分析，从而进行稳定控制，保证税收筹划工作的稳定性与持续性可以不断提升。而在后续的实际工作过程中，还要针对项目发展的实际情况、收入、成本等多方面内容进行充分落实，不仅需要采取单一化的方式加以控制，还要在联合多个工作部门的基础上进行全方位的策划工作，保证房地产开发企业可以在合法合理的基础上进行事前计划、事中控制以及事后分析，在理清工作思路的基础上来降低纳税风险的发生概率。

（四）做好项目销售阶段的纳税筹划工作

站在房地产开发企业经营发展的角度上来看，项目的销售阶段属于其中的核心内容，为了有效促进整体企业的健康化发展以及有序化发展，进一步保证房地产开发企业销售阶段中的纳税筹划工作可以取得预期中的效果，就必须要准确把握好这一阶段所具备的发展特征，并做好针对性的纳税筹划工作，简单来说，通过更加精准、全面的纳税筹划内容，不仅可以确保项目能够进行更加科学的销售，也有利于稳步提高房地产开发企业的经营效益。应当把握好临界点来制定好具体的销售价格，站在房地产开发企业的角度上来看，想要在销售阶段做好纳税筹划工作，就必须要更加精准、全面的把握好各大关键临界点，简单来说，就是要将临界点作为主要内容来制定出更加精准的销售价格，这样不仅可以确保房地产开发企业能够实现健康发展，也可以从根本上降低企业的赋税压力。在实践阶段中，企业还要做好自身的工作内容，更加准确的把握好税法提出的基本要求，在逐步夯实发展实效的基础上，把握好临界点的关键节点，在税法当中规定，通常情况下纳税人在对外销售普通住宅时，增值率低于20%的免征土地增值税。因此，结合实践内容可以明显看出，企业为了更好地享受税收临界点存在的优惠政策，就必须要将各类销售价格稳定控制在预先测算好的价格内容当中，一旦超过了这部分价格，房地产开发企业就很可能需要面临全部纳税[6]。

五、结论

综上所述，在房地产开发企业的经营发展进程中，土地增值税属于其中的主要赋税种类，为了有效提高房地产开发企业的发展质量，促进其后续的健康发展，就必须要更加深入地做好纳税筹划，充分结合不同的项目阶段来进行更加科学合理的纳税筹划。