房产测绘面积中存在的问题及质量分析

文／蒋秀琴 安化县自然资源局 湖南益阳 413500

引言：

房产测绘面积作为工程测绘中比较重要的一部分内容，通常是在建筑工程竣工验收阶段进行，在实际房产面积测绘作业中，因测绘内容具有一定复杂性、多样性特征，为保证最终测绘结果的精准性，应根据当前我国现行规范标准来开展相应的测绘工作，根据房产实际采取科学合理的测绘技术，以此获取精准、可靠的房产面积数据信息。就此本文通过对房产测绘面积中存在的问题及质量进行分析，具有一定现实研究意义。

1.概述房产面积测绘

从本质上来讲，开展房产面积测绘，是基于服务工程项目测绘工作，对此进行更深层次的管理。简单来说，在完成房屋建筑施工作业后，政府部门委派房产管理工作部门工作人员，按照该建筑工程设计图纸，对房屋进行测量、绘制等，以此获取最终房屋建筑面积信息，包括套内、公用等建筑面积信息[1]。通过上述对房产面积进行全面、细致性的管理和计算，其根本目的在于为今后房屋建筑在使用中明确产权信息，以便于更好的开展房产管理工作。

2.房产测绘必要性分析

从某种意义上来看，房产面积测绘质量和测绘数据，不仅仅对房产实际面积结果有直接性影响，还会对房产交易过程中的买卖双方基本权益产生相应的影响，因此在进行实际房产面积测绘过程中，对测绘流程、操作细节、测绘标准等各项要求，都应该严格按照当前国家规范标准中提出各项要求[2]。对于房产法律纠纷的处理，通过开展房屋测绘面积工作，能够起到保护房屋建筑产权人的根本利益，而对于面积测绘作业所产生的结果，能够针对房产可能存在的法律纠纷、产权价值等提供关键性证据，是法律机构进行房屋产权纠纷事件处理以及违章类建筑审核的重要凭证。根据我国法律规范明确指出，开展房屋项目建设、房地产交易活动的，都需进行房屋面积测绘。除以上之外，在房产测绘面积过程中，因房屋之间的大小、规格等存在一定差异，对于非专业人士，很难看到其中的细节之处，个别不法开发商可能会利用购房者不了解房产交易规范的情况下，可能会出现偷换概念的行为，为购房者认知带来误导，由此赚取高额经济利润，对我国房产市场健康发展带来一定阻碍影响[3]。基于以上，做好房产面积测绘工作，一方面能够有效降低上述不法行为发生率，为消费者购房提供有力保障；另一方面还能够有效解决因产权面积不清而引发的纠纷事件，为国内房地产市场健康和谐发展，提供有利环境。

3.房产测绘面积中存在的问题

3.1 缺乏具体的技术标准

从本质上来讲，因房产测绘面积工作本身具有非常强的复杂性、精密性特征，其对于技术方面的要求非常严格，但就当前测绘工作现状来看，并没有可供测绘作业人员能够遵循的规范文件和技术标准，以此规范化测绘工作步骤、细节内容等，还有个别参考文件存在测绘参数标准不够明确的问题，缺乏技术标准在其中起到支撑性作用[4]。基于以上，因上述技术规范不标准、执行力弱的原因，很难满足相关工作部门、委托商对房产测绘面积工作提出的要求。如果其中出现测绘纠纷情况，很难提供可供参考的数据依据，大多情况下只能够根据测绘工作者个人经验来确定，以上也就使得最终面积测绘结果与实际测绘结果两者出现偏差。

3.2 从业人员专业水平低

就房产面积测绘这项工作性质而言，其对于测绘工作者专业技术方面的要求比较高，但就当前测绘机构中的职业测绘工作人员结构现状来看，很多执业人员专业水平比较低下，在实际面积测绘工作中，对一些相对精密的设备、仪器在操作上，存在某些不规范的行为，以上必然会对最终测绘结果精准度产生直接影响。另外，还有个别测绘机构为节约资金成本，不注重测绘人员的岗前专业培训，也没有基于劳动合同存续期间对测绘人员进行考核，以上都无法保证测绘人员专业水平。

3.3 公摊面积分配不准确

在进行房产面积测绘过程中，很多业主缺乏专业上的知识，并不了解房产面积是如何进行测绘和计算而获取的数据信息，这就在一定程度上侵犯用户本应具备的知情权[5]。另外在进行实际测绘工作中，对房屋内部一些突出性的部位，例如阳台、飘窗等位置，可能会出现测绘结果不精准情况，对于该部分的面积计算不知道应如何进行，在这种情况，个别开发商就会故意引导测绘工作人员，将原本不应由客户承担的公摊面积，全都包含在用户房产面积内。

3.4 面积测绘标准不完善

随着我国建筑领域高速发展，结构相对复杂性、大型类的建筑数量也随之增多，这就在一定程度上增加了面积测绘工作困难度，因建筑测量面积、处理数据、操作程序、测绘任务比较多，再加上测绘工作劳动量大，无法保证最终测绘结果准确度。除以上之外还需要特别注意的是，因房屋建筑设计理论快速发展，在实际面积测绘工作中也产生了一些新问题需要解决，但国家对这些新问题没有提出解决方案，测绘机构也只能根据当前所在区域实际进行解决，但这种情况很难针对性解决问题，还可能会对房屋使用人的合法权益造成损害影响，无法保证最终面积测绘数据的权威性和精准性。

3.5 房产测绘法律不全面

从某种角度来讲，房产面积测绘质量和结果对用户切身利益有直接性关联，因此在实际面积测绘工作中，对于测绘作业的工作流程、具体测量精度要求以及房产测绘面积的计算等方面，都应该制定相应的规范标准和具体要求，而这部分也是当前我国产权产籍管理工作部门，专门对房屋建筑产权人所提供的法律保护的重要依据，特别是在发生房产产权法律纠纷事件，或者是对违章性建筑进行审核工作时，能够起到一定的凭据性证明作用。

一般来说，房屋面积是当前我国建筑与房地产领域发展中的重要指标，更是对房产进行测量的基本要素，也是当前我国城市发展规划、房屋产权信息登记、征收税费、产权产籍管理等方面的一项重要参考，同时也是在进行房屋建筑拆迁安置、面积统计、买卖交易以及城市发展中的地价核算等进行计量的重要单位信息[6]。但在实际测绘工作中，因房屋面积种类多样，非专业人士在面对这种情况会决定产权面积测绘很难，特别是在进行房产交易时，存在一些不良开发商、房产买卖中介，会从建筑面积上偷换概念，由此误导消费者，因此只有完善房产面积测绘法律规范，以此减少房产交易活动可能引发的纠纷问题，有利于维护房屋购买主体的合法权益，保证房产市场的运营有序，具有重要意义。

4.提高房产测绘面积工作质量的策略

4.1 做好房产资料、图纸审核工作

要想顺利开展房产测绘面积工作，首先要做的就是做好房产资料、图纸的审核工作，而这也是进行房产测绘工作的根本前提所在，因此在正式开展房产面积测绘工作前，首先应要求委托方，将需要进行面积测绘的施工图纸，上交至规划工作部门进行审核，规划部门在完成施工图纸审核后，并保证审核结果符合相关规范标准的前提下，将审核合格后的施工图纸上交至测绘单位，以便于测绘工作人员根据施工图纸内容进行房产面积测绘作业。从委托方的角度来讲，要求其所提供的施工图纸内容完整、准确，图纸内容应包括房产建筑的剖面、立面、楼梯、立体、飘窗、阳台等具体的详图资料，同时还要委托方提供建筑功能位置以及相关说明，如蓄水池、配电器等；测绘人员在进行实际房产面积测绘过程中，查阅尺寸数据信息是否满足相关要求，且房产图内容应保持完整、清晰。举例来讲，在进行房产面积测绘过程中，对于坡屋顶房屋是基于2.2m范围线进行确定，如果在实际测绘中无法通过平面图确定范围线情况下，可通过委托方所提供的剖面图资料来获取信息。其中需要特别注意的是，如果委托方所提供施工图纸出现变更问题，对此应要求委托方将变更详单上交至测绘单位。对于测绘机构所编写的测绘报告，应严格按照规范进行编写，对于编写内容应表述清楚，由相关部门做好档案保存管理工作。

4.2 提高面积测绘工作者专业水平

要想从根本上提高房产面积测绘工作，其根本前提在于相关测绘工作者自身的专业内容，对于房产测绘工作人员，主要包括以下几种类型的专业技术人员：房产产品检验人员、相关房产资料整理人员、房产外业测绘人员以及房产内业计算工作人员，以上工作人员在正式进入房产面积测绘工作前，都需要进行专业性的培训和学习，只有培训符合标准要求才能进入岗位参加相关工作[7]。特别是在当前信息时代快速发展背景下，各大领域都在积极将现代信息技术引进于自身发展，以此提升自身在行业中的发展水平，而这也就在一定程度上为测绘工作人员的专业能力提出更高更严格的要求，要求其加强对信息化测绘数据的掌握度。从某种角度来讲，测绘工作者在实际房产面积测绘中的专业能力、测量水平，对最终测绘结果是否精准、可靠具有直接性影响。基于以上，对于现有测绘人员，可通过定期组织岗前培训，以此提升其专业水平，能够科学应用现代测绘技术和相关数据分析软件。对于培训内容主要有确定房产测绘面积部位、面积测绘主要方法、相关法律规范要求、原则以及标准等；另外还要针对测绘工作制定奖惩机制，这样做的目的在于体现良性竞争精神，以此激发职工在测绘工作中的积极性，降低测绘工作中失误率，进而提高测绘工作质量，具有重要意义。

4.3 提高公用分摊面积计算准确度

在进行房产面积测绘过程中，为有效降低测绘过程中可能出现的误差情况，严格根据《房屋测绘规范》中相关要求开展测绘工作，在正式开展测绘作业前，首先要做的就是对当前房产测绘需要进行计算的全面积、半面积以及不计算面积。基于以上，针对公摊面积的测绘和计算，应根据房产实际情况开展测量作业，若公摊面积处于全封闭时，应对全面积进行相应计算；若公摊面积处于敞开状态，则应查看公用面积是否包含在建筑主体结构范围内来决定，以此完成具体测绘活动[8]。在实际房产面积测绘过程中，要想进一步提高测绘结果的精准、可靠性，还需要委托方向测绘单位提供房产面积测绘的说明书，这样做的目的在于避免委托方错误标记阳台、飘窗、花坛等部位的面积。基于以上，在进行房产面积测绘过程中，其核心在于公用分摊面积是否合理，如果公用分摊面积测绘结果出现错误，必然会让房产实际使用者的基本权益带来直接性损害和影响；但如果无法明确具体的房产公用分摊面积，则应根据《房产测量规范》中规定，测绘、质检以及技术等相关人员共同探讨分析进行确定，完成公用分摊部分的面积计算，还要将此与之前所计算的各面积进行对比，保证最终计算结果的精准性。

4.4 建立房产测绘面积质量控制体系

在进行房产面积测绘过程中，要想切实保证测绘质量满足规范要求，其根本在于制定房产测绘面积质量控制体系，以此在测绘工作中起到约束性作用，进而提升房产测绘面积工作质量。关于质量控制体系的建立，主要有以下几方面内容：第一，明确房产测绘面值质量控制内容，基于当前现代数字测绘技术普遍应用的背景下，应特别注重测绘数据结果的精准性，以及房产面积测绘作业的流程规范性。对于测绘流程控制，主要是对其中所用的配置设备、软件等加强控制力度，根据测绘要求选择科学合理的测绘技术和测绘方法，做好对测绘结果的核查工作。对于数据方面的测绘内容主要有：已经获取的房产面积基本信息、完成房产测绘作业后所获取的数据信息、经过具体核实得到的最终测绘数据结果，对于上述数据要求应保证其精准度，并对此做好相应的记录、存储等工作；第二，通过制度体系，根据当前房产面积测绘工程，制定科学可行的测绘工作计划，并要求测绘工作人员严格按照计划中要求执行各项工作，与此同时，还要确定具体工作部门应落实的基本工作职责，在此基础上形成岗位责任制，以使所有工作人员能够提高工作意识，以此提升房产测绘面积工作质量。

4.5 完善房产测绘面积市场规范机制

就房产面积测绘这项工作的行政特征来看，具有非常强的复杂性特征，且在实际测绘中很容易受到各方面因素的影响。基于当前国外市场房产面积测绘经验来看，采取政企分离的方式开展房产测绘，在此基础上完善我做房产测绘市场规范，通过以此进一步提升测绘市场的监督力度，打击测绘市场中存在违法违规性行为，构建全面系统的市场化规范秩序[9]。因此在实际测绘中，第一，应要求测绘工作人员自身掌握测绘工作规范，使其能够在今后测绘工作中，注重细节部分的工作，避免因细节处对最终房产测绘面积工作带来严重质量影响；第二，加大对测绘机构专业资质的审核力度，通过审核对存在问题的机构清除出市场，严控测绘机构进入市场的门槛以及相关要求，基于现有市场机制，以法律规范在其中起到引导性作用，推动测绘领域市场的长足发展，对此为加快推动房产测绘领域的发展，应结合市场实际对法律、制度进行调整和优化，以使房产测绘领域市场朝正规、法治、市场的方向稳定发展；第三，针对测绘管理机制也要加快完善和优化进程，因房产测绘本身属于系统性的工作内容，其中测绘环境内容比较多、对工作要求也非常细致严谨，但在实际操作，个别机构对细节处的处理没有给予高度重视态度，使得最终测绘结果存在一定误差，为避免上述问题，可采取确定测绘人员工作职责，以公开、透明的方式开展房产面积测绘工作，以此保证最终测绘结果精准可靠。

4.6 重视外业测绘工作流程的质量控制

在房产面积测绘作业过程中，外业测绘部分对于整个房产测绘直接由直接性影响，因此这就要求相关测绘机构和工作人员对此给予高度重视，对于外业测绘质量控制要求，主要体现在以下几方面：测绘人员深入房产面积测绘实地进行勘察，所绘制的房产测绘范围、产权边界调查结果应与委托方所提供的房产设计图中内容相一致，基于确保房产面积测绘内容的全面性和完整性的基础上，才能提高最终测绘结果的精准性[10]；在正式开展外业测绘前，还要明确当前房屋的具体信息，其中包括房屋层次、幢号、结构、层号、用途等房产要素，保证其符合我国《房产测量规范》中相关规定要求。除以上之外，在房产测绘管理中，还需要依赖于工作流程技术这一手段来提升测绘质量，通过以此对整个测绘业务流程进行全方位的监控和协调。特别是在当前我国房产测绘工作朝向数字、流程的方向发展和转变，为更好的迎合当前测绘工作要求，当前已有很多测绘机构采用工作流程技术，结合各岗位工作职责、具体任务记录各环节测绘人员身份信息，将监控管理贯穿于整个测绘作业流程，确保测绘数据结果真实。

结语：

综上所述，房产测绘面积工作本身属于一项系统性的工作，其中所涉及到的工作内容相对繁杂，且测绘所获取的数据、图表等信息量也非常多，因此这就要求测绘机构测绘工作人员，严格按照根据当前我国现行规范标准要求，能够在测绘工作中总结经验，提高自身的专业能力，才能保证房产面积测绘质量，对推进国内房产测绘领域发展具有重要意义。