房地产开发项目全过程成本控制浅析

刘桂林

(北京市鑫诺律师事务所，北京 100052)

自19世纪末，根据国民经济的需要，房改工作逐渐加入到了社会发展工作中去，房地产行业逐渐地驶入快速发展的道路。但房地产行业由于缺乏历史经验和管理经验，因此在当时的发展过程中出现了诸多问题，比如房地产行业体系未完善、行业规则和管理不明确导致房地产项目价格控制过高等问题，而由于房地产行业刚处于萌芽状态，经验不足和行业整体相对脆弱等原因导致行业内部出现的问题没有得到有效处理，因此在我国的房地产行业的发展历史过程中，很大程度地压缩了行业本身的发展空间。

1 房地产开发项目全过程成本控制构成

近些年来，我国的房地产行业涌入了大量人才进行探索，试图梳理房地产行业相关的发展规律和市场发展体系。 2016年我国出台的房地产管控政策对房地产行业内部进行了深入的调整， 新政策的实施帮助了房地产行业迈向新的发展台阶， 与此同时，在经济管控方面也更加的严格。在经济管控政策条件下，为了使房地产行业更好地服务于居民的日常生活和社会经济发展的要求，那么房地产开发必须要进行相关成本控制，并建立起成熟的、适合我国房地产政策和经济发展需求的成本控制模式，建立起科学、完善的控制机制促进我国房地产开发项目的发展，顺应时代要求的同时帮助房地产开发企业创造出不错的盈利空间。

成本控制在房地产开发项目中是贯穿整个过程的，包括设计、准备、施工、售卖四个步骤，因此在对房地产开发性项目全过程进行成本控制时，要对其结构进行梳理，不同步骤具有的特点和要求都需要考虑到成本控制之内，帮助整个开发项目的工作创建稳定的条件。

1.1 决策阶段

在目前我国房地产开发项目工作中，决策阶段相关的成本控制较少，而重点关注的工作更多是盈利的决策。对盈利和设计的合理性进行客观分析，在今后的房地产融资方面具有重要的评估作用。

在前期房地产开发项目的决策工作过程中，成本控制需要参与到评估整个指标系统的构建中去，并且为了保证整个开发项目成本控制的合理性，需要在房地产项目的用地面积、建筑物分布、植物覆盖率、停车位、公共设施等多个方面进行考量，在前期决策阶段最大程度地使用更加科学的成本控制决策手段来控制项目指标，在确定成本控制指标的同时，还要将市场要求也考虑到最终的成本控制指标里。市场经济的成本控制指标要通过房地产项目在市场上的定位来进行评价，在评价过程中可通过使用调查数据和预测数据进行综合考量，使成本控制能够最大限度地保持与市场动态一致，完善决策阶段的成本控制指标，并提高其科学性和完整性，为今后的房地产开发项目打下坚固的基础。

1.2 准备阶段

对于房地产工作项目来说，资金控制是其准备阶段中最主要的成本控制内容，其资金控制主要涉及各类开发所使用的项目资金，比如土地出让金、税费、拆迁补偿款、相关水电费等，其所包含的费用多样且杂乱，因此准备阶段的资金控制工作相对较复杂。除此之外，在房地产开发项目开发过程中，需要勘察人员对其使用的土地、环境等可行与否进行勘察，过程中产生相关勘察费则也需要记入成本控制中。除以上所述，在施工过程中水、电等能源对于整个过程所产生的费用也需要进行估算和梳理，进入到准备阶段的成本控制指标中去，确保房地产工作项目在实施过程中不会因为能源问题而耽误项目进度，确保整个房地产项目在准备阶段能够将涉及的各项费用都进行有效的控制，帮助后续项目施工准确有效地进行。准备阶段的成本控制需要将各项大大小小产生的费用支出进行全面梳理，全部纳入到指标中去，才能确保在准备阶段的成本控制工作是有参考价值的。

1.3 施工阶段

房地产开发项目成本控制工作最主要的部分是施工阶段的成本控制，因为施工阶段在整个房地产开发项目的全过程占比最大，其中包含了施工过程中所产生的施工费、材料费、水电费、设施费等一系列费用。并且施工阶段不同系统的实施所产生的费用也不同，比如排水系统、供暖系统、天然气供应系统、供电系统等，在这些项目建设过程中会产生巨大的人工费和材料费，在整个房地产开发项目的全过程成本支出中占重要比例。由于施工阶段对于房地产开发项目整个过程具有重要作用，因此在进行成本控制指标估计时应当确定施工工作的组成部分，在确定整体施工阶段后对成本进行估算和控制。在施工阶段进行科学完善的成本控制工作能够帮助整个施工阶段更加有效、稳步的进行，并且通过不同阶段成本控制来分别进行针对性的费用分配，帮助整个施工阶段的成本控制完成更加多元的要求。

1.4 销售阶段

对于以上三个阶段来说，销售阶段所产生的成本费用相对较少，主要是针对销售阶段所产生的员工费用。比如在销售过程中所产生的营销费用、管理费用、税务费用等。对于销售阶段的成本控制的难点来说，主要是由于房地产销售周期较长，对未来销售和盈利较难预测，因此成本控制的变化趋势幅度较大，控制难度也会相对较大。由于以上客观因素的存在，在销售阶段的成本控制较差的情况下，会制约房地产项目整体工作的开发和盈利，对整个项目带来消极的影响。

2 房地产开发项目全过程的成本控制所存在的问题

目前我国的房地产开发项目在成本控制方面还存在许多问题，比如在施工阶段的房地产开发项目全过程的成本控制不够严谨，影响整个环节工作的有效进行，决策阶段由于管理意识不足导致后期开发项目工作安排混乱，准备阶段使用材料质量无法得到保证等。明确以上不同阶段房地产开发项目所存在的问题后，可以帮助今后开发项目全过程的成本控制工作创建完善的框架，对后续的成本控制也提供了更为方便的条件。通过分析目前房地产开发项目全过程中的成本控制存在的问题，有望进一步分析总结出成本控制工作如何提高准确性，并且能够在房地产开发项目过程中发挥积极作用。

2.1 决策阶段

决策阶段作为整个房地产开发项目的关键，该阶段的成本控制能够直接影响到全过程各个环节工作的开展和施工，并且对项目今后的盈利和成本有直接的关系。对于目前我国的房地产开发工作来说，传统的思维方式是影响决策阶段进行正确成本估计的重要因素，由于房地产开发企业在进行决策时忽略了项目中各项管理的重要性，加上管理经验不足，导致后续的施工工作出现管理混乱、策划随意安排等情况，致使房地产开发项目的全过程周期变长、成本增加，这无疑限制了房地产开发项目的成本控制工作的作用，使项目后续工作无法有效、高效性地进行。

2.2 准备阶段

在项目施工的准备阶段，目前主要是采用招标的方式来确定项目实施日期，最终选定施工方。近些年来，由于我国的房地产开发项目存在着工作进行不规范等问题，国家给予重视，出台了一系列针对招标相关的政策规范，很大程度上规范了招标工作。但目前仍然存在部分房地产开发企业在招标过程中非公开招标、串标等不规范现象，甚至出现施工方内定，这些现象无疑限制了招标本身存在的作用。除此之外，在招商过程中，部分承包商为了自身利益采用劣质的施工材料，减少施工成本，后续影响整个开发项目的质量和后续销售，影响房地产项目的盈利。在建筑质量无法得到保障的情况下，消费者的购买欲望和住房体验大打折扣，产生更多的后期维护工作，导致成本增加，给整个项目带来消极的影响。

2.3 施工阶段

施工阶段对于整个房地产开发项目来说是关键阶段，因此施工阶段的成本控制是整个项目的重中之重，同时由于施工阶段所需要考虑的支出费用和种类过多，施工阶段的成本控制也是全过程成本控制中的难点。对于我国的房地产开发项目来说，其中施工费用包含的成分较多，构成极其复杂，传统思想下对施工阶段进行成本控制是无法完整地满足施工阶段成本控制的需求，因此就需要一种系统、完善的成本控制思想运用于施工阶段。但从目前我国房地产开发项目成本控制水平来看，很多房地产开发企业不具备先进的思想来进行施工阶段的成本控制，在这种情况下，由于开展的成本控制工作结果不够准确，影响了整个施工阶段的高效进行。除此之外，由于房地产开发项目的营销具有较长的周期，房地产开发项目企业对运营认知的缺乏导致在施工阶段产生了不可控制的成本损失和资源浪费，对施工阶段的成本控制起到了消极的作用，影响房地产业后续的盈利。

2.4 销售阶段

在销售阶段的成本控制中，最主要的问题是管理者无法对人员流动和销售管理进行合理管控，导致工作人才流失或积极性下降，间接性地影响了房地产销售的盈利。从成本上看，由于管理无能导致的人才流失和工作积极性下降等一系列消极问题，致使整个房地产项目工作的周期拉长，随着周期变长使得房地产项目的成本随之增高，更加影响后续盈利问题。由于以上问题，在激烈的市场竞争中，企业本身所占有的市场生存空间降低，限制房地产开发企业的发展。

3 房地产开发项目全过程成本控制的手段

通过分析房地产开发项目全过程成本控制的存在的问题得出， 目前的房地产开发项目企业在开发项目过程中应当重视成本控制，立足于工作人员对成本控制工作的重视，明确成本控制对房地产开发项目工作的重要性， 并吸收优秀企业的成功经验，采用和创新更加科学高效的成本控制模式，满足企业自身和市场需求， 使房地产开发项目企业迈向更加现代化、先进化。

3.1 加强决策阶段成本控制

在决策阶段的成本控制中，最主要的是决策者梳理整个过程中需要进行成本控制的内容，了解各个内容具有的特点和在整个项目所起到的作用，梳理出成本控制相关框架，针对框架进行完整的成本控制工作，使成本控制形成更为长效的机制。在实际的成本控制过程中，务必要根据市场上的行情和规定，严格按照国内的政策要求对其进行科学的分析和调查，在进行成本控制工作之前，收集多种数据进行参考。由于目前许多企业在决策阶段的成本控制工作当中，经常受到传统思维模式的影响而产生消极的效果，因此对房地产开发项目中各种成本的成本预估，要摒弃传统思维，明确成本控制应当在保证房地产质量、满足房地产开发项目诉求、市场要求和满足国家政策的情况下，进行合理科学的成本压缩，保证后续的项目开发能够顺利进行。在此之后，对于后期项目的盈利和利润进行预估，并和成本投入进行对比分析，这样更有利于后续房地产开发项目决策。

3.2 加强准备阶段成本控制的管理和监督

在房地产开发项目的准备阶段，由于相关内容较多，产生的费用支出较多，因此在进行成本控制时难度较大。为了使准备阶段成本控制工作的有效进行，对招标和投标工作的管理和监督为后续工作打下基础，在此思想下，房地产开发项目，企业可从房地产的规模、地理位置、环境、设计创意、居民消费水平等方面出发，设计出更加完善的设计方案，依据房地产开发项目各项成果作为依据，考量当地市场是否需要或居民是否具备承受能力，降低后续房地产项目的销售难度。在房地产开发项目企业进行招标时，一定要根据国家政策规定，公平、公开、公正的进行招标工作，同时在进行开发商选择时，应当重视对开发商信誉和综合实力的考察，避免因为开发商为了控制成本而刻意压低资源质量，进而影响整个开发项目的后续进度。

4 结 语

综上所述，房地产开发项目全过程的成本控制对企业今后的利润和盈利问题有着重要的影响。在对房地产开发项目全过程中的成本控制分为四个步骤进行分析，发现四个步骤中分别存在不同阶段的成本控制问题，其中房地产开发项目企业受传统思想带来的消极影响较多，因此，需要分别从房地产开发项目施工准备和决策阶段进行有效的管理和监督，明确房地产开发项目成本控制的意义，吸取经验，建立完善的成本模式。