房地产企业融资问题探讨

吴海兵

摘要：房地产行业是我国的支柱产业，与民生和社会经济发展息息相关。作为国家财政收入的主要来源之一，房地产企业的发展推动了城市化进程，促进了相关产业的快速发展，为社会各阶层提供了大量的就业机会，极大地提高了人民的生活质量、生活水平和幸福感。房地产业的特殊性在于项目开发需要大量的资金，融资已经成为房地产业发展过程中不可分割的一部分。在一系列因素影响及限制下，房地产企业的融资将面临极大的制约和困难。本文首先介绍了房地产企业在当前外部环境和政策背景下的几种融资方式；其次，对当今我国房地产企业融资方面现存的典型问题进行了剖析；最后本文提出了针对性的融资路径和应对策略，以期相关的研究内容能够为广大工作者提供参考和启示。

关键词：房地产企业；融资方式；融资策略

房地产企业能够快速发展，需要依靠充足而有效的资金支持，因此其具有强金融属性。当前，国家针对房地产行业现状，相继颁布了一系列管控办法予以规范房地产市场，因此，房地产市场在国家政策管控、市场环境下行、社会环境变化等多重因素影响下，行业井喷式扩张已开始逐渐降速，行业发展由依靠粗放式融资转变成理性融资的新阶段。房地产企业在融资过程中，充足的资金来源、可靠的融资渠道、可控的成本支出都影响着企业抵抗风险的能力及其可持续的发展。在当前背景环境下，改善房地产行业融资环境，确保企业“生命线”畅通迫在眉睫。

一、房地产企业融资方式介绍

（一）房地产企业融资的概念

房地产企业融资本质上是一种金融操作行为，具体定义为：在房地产企业的土地获取、设计定位、施工建设、房产销售等一系列经营活动中，通过运用多种信用手段、工具和方法为企业或者企业内特定部门进行资金融通的金融操作方式。广义上来说，房地产融资是指房地产企业在投资拿地、企业资金流通、对外消费等环节，通过信用渠道或者货币流动所进行的融资、筹资、借贷等相关金融活动的总和，包括资金的筹集和应用以及清算等；狭义上来说，房地产融资主要指的是外生性融资，即房地产通过境内渠道获取的直接融资和间接融资的集合，包括银行贷款、债权融资、股权融资等。

（二）房地产企业的融资渠道

我国房地产企业在实际融资过程中，运用多种不同的融资渠道和融资方式获取企业生产经营所需要的资金。从融资属性角度看，具体可分为内生融资、外生融资两个类别。其中，内生融资分为以下几种：第一，供应链融资，具体包括应付票据与应付账款；第二，销售回款，具体包括定金及预付款、个人住房金融；第三，供应链融资，具体包括应付票据、应付账款等。外生融资分为境外融资、境内间接融资、境内直接融资三部分。第一，境外融资，可通过境外股权融资和境外债券融资实现；第二，境内间接融资主要渠道是非标准化债务融资工具、银行借贷；第三，境内直接融资主要包括股权融资、信用债、合作开发、民间借贷、资产证券化等方式。以上融资渠道多数以运用杠杆的方式进行。

二、房地产企业融资现状与问题

（一）融资结构不合理，融资体系不完善

当前我国房地产金融市场还不够完善，还未能形成健全的、多层次的房地产金融体系，存在一二级市场结构不合理的情况。其中一级市场也主要以商业银行为主体，而这些商业银行则成为了多数房企近七成的融资来源，导致房企直接融资占比不高。同时，住房公积金中心、非银行金融机构对于房企融资支持力度较弱。此外，房地产二级市场不够成熟，相关保障机构未能发挥其担保或者抵押等的职能，专业化服务机构多数还处于起步阶段，诸如资产评估、信用评估等，因此未能给予房地产企业多元化的支持并有效分担其风险。

一方面，我国房地产融资体系的不完善和金融市場的不健全，导致房地产间接融资占比过高，如过度依靠金融机构信贷产品等进行融资，市场波动时会将风险转嫁到金融机构之上，又如大量房地产企业使用海外发债的形式融资，若不能还本付息会造成国内和国外债券市场的联合波动，这将给经济带来更大的不良影响。另一方面，房地产融资相关立法及规定还不健全，比如房地产企业因为项目开发整体经营周期较长，上市融资是符合该特点的融资的渠道，而在上市融资方面多数房企并不符合政策要求。而商业银行作为房地产企业融资的主流渠道，仅能为其提供短期贷款，这就与房企经营周期长的特点相悖。以上矛盾的存在，说明了现阶段我国房地产市场融资结构并不合理、融资体系也不够完善，不利于房地产企业多渠道多途径实现融资，进而在市场竞争中难以获得更好的发展。

（二）融资渠道较窄，融资门槛较高

2021年房地产行业“三道红线”的融资新规试行，对房地产企业的融资造成了很大的冲击和影响。国家调控政策的收紧，让越来越多的房地产企业因相关指标达不到融资机构的要求，未能成功筹措到资金，进而影响了房地产项目的进程，严重的甚至导致资金链断裂，危及到房企的生存。多数房企因自有资金有限，以外生融资为主，而房地产企业的股权结构、资质、信用亦难达到债券的发行要求，同时也不具备上市融资条件，因此只能已银行贷款作为主要的资金来源。而近年来，我国房地产调控政策接连出台，国有银行对企业规模有要求，而为了推行房地产调控长效机制，对商业银行融资进行了政策性收紧，使得地产行业的融资难度“雪上加霜”，小型房地产公司为了项目继续运转，甚至选择民间借贷来筹集资金，直接导致了公司融资成本攀升、经营风险加剧，长此以往恶性循环，企业在“生死线”上挣扎。

（三）融资难度大，融资成本高

随着国家对房地产市场监管的逐级加码，房地产行业所面临的融资形势更加严峻，国内外各类金融机构已逐步提升了融资放宽难度，对于融资方面的审批也在持续收紧，房企的融资难度越来越大。因此多数民营房地产企业以及中小型房地产企业，正在面临更加严峻的考验，融资难度加大了上述竞争力较弱房企资金方面的危机，使其经营阻力重重。另外，房地产行业本身融资成本相较于其他行业是偏高的。根据贸易部公布的数据，平均而言，房地产公司融资成本就高达10%，再加上其他间接费用诸如审计费、咨询费等，其融资成本已经超过20%。融资难度大，融资成本高，已成为房地产行业必须面对的现实问题。

（四）缺乏财务风险管理意识，专业人才有效内控不足

当前，我国房地产行业内企业数量已突破十万，且还在程持续增长，市场竞争激烈程度显而易见。国内的房地产市场起步较晚但发展速度飞快，因此导致地产企业普遍存在内控体系不健全、甚至缺失的情况。一方面，因为市场竞争导致多数房企的生命周期不足3年，且由于此类企业生命周期不长，例如很多企业仅经历一个项目则宣告破产，财务管理体系未能进行搭建或者搭建不完全，因此在该体系的推行中缺乏完备性和有效性；另一方面，中大型企业由于资金压力及快周转需求，未能严格落实内控制度，使内部管控流于形式。资本结构不合理也成为显而易见的结果。

此外，因为企业忙于快速开发，在人才储备以及培养方面不够重视，进而导致了企业缺乏专业人才进行融资内控管理工作，降低了企业融资工作效率、增加了融资的成本和风险。

三、房地产企业融资路径探讨

（一）完善融资市场体系，健全相关政策法规

鉴于房地产金融市场不完善，房地产企业融资仍面临较大困难，房地产市场的有序和规范需要政策和法律层面的支持。当前，我国设立融资相关机构的进程亟需提速，具体包括相关抵押和贷款机构设立，担保机构、投资机构等，全方位搭建房地产融资支持体系；与此同时，有效促进专业中介服务机构的发展，具体包括资产评估机构、信用评估机构、审计机构等，搭建风险分担体系从而分散房地产融资的风险，为房地产企业融资进一步扫清障碍。

我国金融市场体系还在发展中，骗取贷款的情况还时有发生。具备完善的法律、法规和规范化、程序化的融资行为，是当下我们进行融资市场体系搭建的终极目标。这是融资市场规范化，房地产企业能良性竞争的有力保障。具体而言，可以结合经济发展及房地产行业形式专门立法，规范房地产企业融资。此外，成立专门的监督检查机构，监督、管控、处置存在于我国房地产金融市场中的各类违规行为、甚至违法行为，营造一个规范有序的融资环境。

（二）拓宽融资渠道，搭建融资平台

当前在房地产行业的融资难的困境下，亟需搭建多元化的融资管理平台，并创新融资方式、着重开拓多种类的融资渠道，确保房地产行业的顺利运营与发展。首先，房地产企业应该充分分析自身企业所具备的融资特性和优势，进行融资模式的创新，可强化复权融资的方式。例如，为了缓解房地产企业自有资金不足的普遍性问题，融资创新上可以结合资产证券化的模式；其次，非规模化房企或者中小型房企可以联合品牌房企或资金雄厚的上市企业进行联合开发、经营，在资源上形成了优势互补，资金上实现了融通，缓解了彼此的资金压力，更能在管理方式、项目运营上最终实现互利共赢。再次，房地产企业应站在时代前沿，充分利用创新发展模式进行融资，运用网络作为媒介，例如民间的“众筹”等融资方式正逐步兴起，该种新型融资方式也为部分企业成功筹集到了资金。

（三）强化财务风险意识，优化内部管理和人才机制

企业财务管理贯穿于企业的生命周期始终，它是企业经营管理中的关键环节。客观上讲，财务管理的结果将直接影响企业的生存和发展，所以其在企业中的作用毋庸置疑。在当前激烈的市场竞争中，以及各项融资政策的多重约束下，房地产企业要想获得长久稳定的发展，必须认识到财务管理在企业中发挥的重要作用，努力提升对其重要性的认识，尤其提高财务管理风险意识。与此同时，房地产企业须进一步优化内部财务管理能力，培养复合型高素质的财务人才。

优化财务管理能力，强化内部制度建设，建立人才培养机制。具体分为以下几个方面。第一，财务管理体系科学化，财务资金利用合理化。在房地产项目的整体运营过程中，要对资金的使用做好计划、控制和调整，并定期进行回顾和复盘，及时发现风险点。确保现金流充足，避免财务风险的产生。第二，人才队伍建设专业化，加强财务部门整体水平。日常经营中，房地产企业要充分进行分析，及时发现制度体系、人才管理中存在的不科学之处，积极推进企业管理进步，搭建财务体系人才梯队，优化财务相关制度和流程，为企业良性发展奠定好的基础。

（四）健全融资管理机制

房地产企业要想在融资管理方面取得成功，首先须全方位提升企业自身的财务管理能力，不断地积累经验，确保资金的高效利用；其次要健全融资管理机制，对融资规模进行有效核定，对融资风险进行提前預警，对融资内控管理做进一步强化。健全的融资管理机制具体分为如下方面：

第一，对融资规模进行有效核定。房地产企业都希望能获得充足的融资，然后再进行大量投资获得收益。如今在外部不利环境的制约下，如缺乏可行的投资项目，过度融资只会造成资金闲置，甚至有些情况下小额的贷款本金和利息都可能会给企业造成不小的损失。因此房地产企业应充分了解企业实际情况，结合当前的经济形式和市场环境，合理确定融资规模，选择适合的融资方式，不过度投资和盲目扩张，深度挖掘提升资金的使用效率，维持企业可持续发展。

第二，建立融资风险预警机制。外部环境的变化可能会直接影响房地产企业的资金运转，因此房地产企业应建立融资风险预警机制，有条件的企业可以配备专业人员，或者聘请外部的专业机构，采用信息化技术对企业的融资计划、负债规模、偿债能力、市场预测等方面进行客观分析，持续动态进行风险监控，做到及时预警风险并制定有效应对风险的预案，增加企业的核心竞争力。

第三，加强融资内部控制。房地产企业加强融资内部控制其实就是要加强融资环节的监督和相关控制措施。首先应对融资相关部门的岗位职责进行权限设置，在权责分配上相互制约、相互监督；其次不断加强融资工作者的专业化能力和职业化素养，使其能充分参与到融资的内部控制流程中，使得各项流程能够层层细化拆解，增强各流程的可执行性，并将监督职能落实到位，保障内部控制的有效实施。

四、结束语

综上所述，房地产行业在内外部的诸多因素影响下，企业融资难的问题一段时期内仍会持续存在。首先，期待国家能不断完善融资市场体系，健全相关政策法规，为地产行业创造利于企业生存和发展的融资环境；其次，房地产企业要积极进行融资渠道的开拓和创新，搭建多元化的融资平台，以保障房地产企业能够获得持续经营和发展；再次，房地产企业应强化财务风险意识，加强财务管理，完善内部人才机制并建立一支专业的融资团队，进而降低融资成本，有效控制融资风险。最后，各房企要对其融资管理机制进行完善，并对其融资规模进行有效核定，建立融资风险预警机制，加强风险的监控和应对，加强融资内部控制，将监督职能落实到位。相信通过多方面的共同努力，房地产企业能够在本轮经济发展中披荆斩棘，获得新的机遇和发展。

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