后疫情时代写字楼需求变化研究

摘 要：写字楼作为城市商务活动的重要空间载体，其需求变化趋势反映了房地产市场动态和经济形势。文章以上海市写字楼市场为研究对象，从供应量、空置率、租户行业、办公空间四个方面进行数据分析，研究其在疫情期间发生的变化，预测疫情后全国一线城市写字楼市场面临的需求变化，为写字楼运营提供趋势分析和理论支撑，为客户提供更有助于赋能企业发展的产品，共同建设更完善的新办公生态，构建城市商务空间发展新格局。

关键词：后疫情时代 写字楼 构建空间 需求变化

中图分类号：F290

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2023）07-283-02

疫情过后的2023年，气候变化将是人们广泛讨论的重要议题。世界各国都致力于减缓气候变化，减少碳排放。同时，人们密切关注房地产实现碳减排目标的情况。根据联合国的数据，房地产对全球温室气体排放的贡献估计为40%。随着越多的商业办公室投资者和开发商意识到需要确保他们的房产符合“绿色”标准并且保持可持续的发展模式。写字楼作为商业办公的主要场所之一，也经历着一系列的变化。

一、全国写字楼市场概述

预计2023年全国多个城市的优质写字楼供应量将进入高峰期。在2023年至2025年期间，未来将完成的大部分供应将位于新商圈。全国主要城市的新兴商圈有很多，包括北京的丽泽、上海的前滩和西岸，以及香港的鲫鱼涌。根据戴德梁行报告数据显示，截至2022年底，上海新兴商圈徐汇滨江的优质零售项目存量达到19.2万平方米，到2027年底，存量将增加到31.6万平方米左右。

随着许多租户寻求租金较低的优质空间，城市多中心发展格局将进一步凸显。随着新兴商圈将有大量新供应，将继续支持对成本敏感和寻求大面积可租空间租户的区域化发展，特别是金融业、TMT、生命科学、制造和物流等行业。这些行业的租户正逐步在新兴商圈寻找优质空间，因为这些地区已经积累了产业集群的基础，并且正逐步完善周边的基础及配套设施。上海目前有20条地铁线路，地铁轨道长831公里。预计到2027年，上海将增长4条地铁线路和180.8公里运营里程，这将减少上班族的通勤时间并提供更多便利性。未来预计更多新的地铁线路和地铁站将在全国新兴商圈竣工。配套零售等基础设施的建设和竣工，以及地铁线路网络的扩张，将推动了國内许多城市甲级写字楼市场的区域化趋势。

二、供应量变化

2022年，大量新增供应进入新兴商圈，上海甲级写字楼总存量因此突破1500万平方米。新兴商圈市场总体占比为73.7%。但是由于2022年需求放缓，全市平均租金有所下降，目前平均月租金约为每平方米人民币247.5元。2022年核心商圈中的老商圈持续更新换代，预计未来将面临更激烈的竞争。例如，徐家汇中心三期T1的落成，标志着徐家汇的新转折点，为徐汇区带来114，692平方米的优质空间，将为该地区近期至中期的提升定下基调。到2026年，上海未来预计将有超过400万平方米的甲级写字楼新增供应并且存量将达到约1，920万平方米。

三、空置率变化

在经历了异常活跃的2021年之后，上海写字楼市场在2022年受到新冠疫情暴发的巨大冲击。2022年上半年的疫情限制了企业的流动，导致期间全市净吸纳量仅达到301，255平方米。在疫情防控期间，上海市政府出台多项重大政策措施稳定市场信心，从而带动了写字楼租赁市场的回暖。截至2022年底，新兴商圈的空置率约为23.6%，年净吸纳量为533，413平方米。而2022年上海核心子市场的平均空置率升至11.2%左右。

四、租户行业变化

总体来看，疫情3年间，更多写字楼空间仍迎来更多租户，全市空置率由2019年的19.6%降至2022年的16.6%。作为“改革开放”最早的城市之一，上海仍然是对国际商业资本最具吸引力的城市。疫情期间上海市政府非常重视跨国公司在上海的发展。据上海市商务局统计，目前上海市拥有跨国公司总部891家，外资研发中心531家，2022年上海市实际使用外资超过239亿美元，规模创历史新高。在写字楼租赁市场，跨国机构占交易面积的45.3%。总体而言，受疫情影响，企业在2022年的活跃度有所下降。然而，专业服务业、TMT和金融业仍以23.8%、17.4%和17.4%的份额在租赁交易面积占比中位列前三。值得注意的是，TMT行业在2022年总租赁成交面积中占比17.4%，在所有行业中仅次于专业服务业。

五、办公空间变化

后疫情时代更加考验上海写字楼业主的运营能力。疫情过后，更多优质写字楼业主将为各自的建筑追求绿色建筑认证、最先进的建筑设计、智能建筑技术以及更高水平的健康和安全管理，以保证写字楼运营保持高水准。在考虑办公室用户的健康和福祉时，业主考虑了很多内部办公空间的设计和使用。办公室所在的商圈、环境都可以有效改善内部办公室用户的健康和福祉。例如可以改变的两个重要元素包括外部自然景观和自然绿化。外部空间自然景观和绿化对办公室员工的好处很多，包括降低缺勤率、减轻压力以及提高工作效率和改善心理健康状况。所有这些都有助于提供一个更高效的办公室环境。就外部自然景观对办公室员工的积极影响，Ihab Elzeyedi在2011年专门研究观察了俄勒冈大学的一座开放式办公楼。其中30%的办公室可以看到树木和自然景观；31%可以看到街道、建筑物和停车场;而另外的39%没有窗外景观。该研究发现，能看到自然景观和日光的员工病假平均要少10%。

最近，上海的“新经济”行业的企业，更喜欢选择位于附近有绿化以及可以享受其他各种自然风光的办公楼，如靠近公园、湖泊或河流的商务空间。这种趋势背后的原因主要只吸引人才。“新经济”行业在全国的业务正在逐步扩大，行业内的优质员工备受追捧。为优秀员工提供积极高效和活跃、温馨办公空间成了企业提供吸引和留住人才方面的额外优势。

展望未来一年，考虑到经济和政策方向，上海优质写字楼需求可能会有所上升。鉴于疫情带来的商业、社会和生活方式的变化以及政府政策导向，专业服务业、TMT和金融业，医疗健康，零售商贸业等行业将看到潜在的新商机并引领写字楼需求的变化。

六、2023年写字楼需求变化

2022年以来，全国各地城市的写字楼市场都因为本轮疫情受到了不同程度的影响，但是随着疫情管控的成效显现，各个城市都已经逐步恢复了经济生产。中国一线城市写字楼市场也在疫情前后发生了不同程度的转变。中国一线城市的办公行业正在经历如下的变化趋势。

（一）混合办公需求

在全球范围内，混合办公模式的概念及在企业中的运用在过去3年中一直在加快步伐。自疫情暴发以来，疫情防控期间，企业不得不适应在家远程办公的模式。但是，随着疫情防控措施的调整优化，许多员工已经回到办公室。在全球范围内，混合办公的概念并不新鲜。鉴于之前疫情管控相对严格，混合办公模式正迅速成为部分企业的常态。更重要的是，许多已经习惯了多场景办公的职员，并不真正想一直坐在办公室里办公。混合办公模式的相关技术已经逐步走向成熟，但全球企业在采用和实施更灵活的员工工作模式及制度的方面一直持谨慎态度。不可否认的是疫情和封控将企业为办公室员工提供更广泛的混合办公工作系统的进程加快了20年。

（二）健康办公需求

许多办公室租户认为工作场所的健康和安全对他们的员工、客户和办公室访客至关重要。他们需要确保他们的员工保持最佳工作状态，并尽可能地保持健康和快乐，因为采用和实施健康和福利计划从降低公司成本到提高员工工作效率来看都有很多不错的连锁效益。在过去的5到6年里，一线城市的企业员工越来越重视工作场所健康和福利的重要性，许多人主动利用工作外时间去健身房锻炼，在周末骑自行车和在公园里跑步来改善自己的健康状况。

此外，由于他们广泛的就业选择，这一代人，特别是那些顶尖人才，现在也不会满意不符合他们期望的工作场所。随着这一代人主要成为公司决策层的一部分，在过去的几年里，中国企业租户正在采用注重健康的生态办公和福利计划来留住人才。吸引并留住人才是全国一线城市企业在各自办事处采用和实施健康和福利计划时考虑的另一个非常重要的因素。办公室工作环境现在正成为许多职员在多个相似企业中做选择时的关键差异化因素。对于服务业企业来说，人才是他们最大的资产，為了保持领先地位，这些企业吸引和留住最有才华的人至关重要。完善的健康和福利计划可以更好地确保吸引和留住员工。尽管中国企业健康与福利计划的构想较为初期，但我们最近的调查显示，约有30%的办公室租户已拥有完善的计划。40%的企业表示，他们已经制定了部分计划。随着硬件条件的逐步提升，预计企业的健康和福利计划进一步完善。

（三）多种办公空间组合需求

2013年，全国一线城市那些希望在初期就可以吸引潜在Z世代（“95后”及“00后”）人才的企业需要进一步发展他们的办公工作场所。他们不仅可以在视觉上改变工作场所，还可以在功能上改变工作场所，以吸引Z世代人才群体。鉴于Z世代的一般特征，企业应当在整体办公室工作场所设计中提升场所的灵活性、利用最新技术在办公室融合协作和私人空间等方式吸引并留住年轻人才。一是多人协作工作桌。这些空间非常适合团队协作，并受到更多具有团队意识的员工的欢迎；二是2～4人的小型协作空间。这些小型会议区域非常适合非正式场合的集思广益或与同事会面；三是私人工作站。单人办公桌是需要专注工作员工的理想选择，并且受到更多独立意识强的员工的欢迎；四是安静区域分区。这些分隔区可以帮助员工远离干扰，并保护高度专注下的隐私，尤其适合网络会议。五是舒适的公共区域。提供了一个可以相对轻松地做好工作的地方，这些区域促进团队间的交流，让员工聚集在一起；六是大型办公室。在全球许多城市，密集的开放式办公空间已成为过去，大型办公室仍将是企业的工作核心，但企业不太可能要求所有员工返回办公室。在一线城市有些员工仍然想在办公室工作，因为办公室可以提供较好的协作环境、给员工带来归属感并且较好地支持工作。这种对实体办公环境的依赖度预计将持续到未来。

疫情无疑给全国各地的写字楼市场都带来了不同程度的变革，但这场变革也同时给我们带来了很多机遇。后疫情时代，我们发现了更具活力的产业方向，如金融、医药和TMT及相关的上下游产业将继续受到投资者青睐，写字楼的运营随着这些行业的发展也呈现出新的变化。后疫情时代也向未来写字楼的运营提出了更高的要求，物业体系的优化，线上线下的互补，这些都将不断促进写字楼市场向更好的方向发展。

高供应量的写字楼市场客户需求已然发生变化。企业开始更多关注办公面积整合、经营成本优化、租约灵活性等方面；而随着Z世代人群进入职场，办公人群则更加关注空间的高效、健康、智慧、舒适等附加价值。预计未来能够满足客户定制化需求，同时拥有优质服务的办公产品才能更加吸引客户的目光。

[项目名称：2021年教育部协同育人项目《基于BIM的装配式建筑技术人才培养实训》项目编号：201202463035；项目名称：成都大学2021-2023年人才培养质量与教学改革项目《教育新基建背景下装配式建筑技术人才培养实践与研究》（项目编号：cdjgb2022151）。]

参考文献：

[1] 周歆，张波.北京市写字楼市场价格趋势研究与政策启示[J].中国物价，2021（12）：81-84.

[2] 赵冬梅.新冠疫情对我国房地产的影响及走势分析[J].中国房地产，2020（12）：29-31.

[3] 黄程栋，刘端怡，吴佳，等.关于疫情对房地产市场的影响与对策建议[J].上海房地，2020（3）：2-6.

（作者单位：成都大学建筑与土木工程学院 四川成都 610000）

[作者简介：周玲珑（1981—），女，山西太原人，管理科学与工程专业，研究方向：智慧城市、虚拟仿真实验等。]

（责编：赵毅）