更好满足合理住房需求

文/本刊评论员

近期召开的中央政治局会议高度重视房地产市场问题。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这是非常重要的论断。《史记》有言，“善战者，因其势而利导之”。只有顺应事物的发展趋势，加以引导，才能取得预期成效。当前中国房地产市场发展的最主要形势，就是供求关系发生重大变化。自推动城镇住房制度改革以来，经过快速发展，我国在相对较短的时间内解决了住房总量短缺的严重问题，人民群众的居住条件得到了显著改善。根据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均住房建筑面积达到41.76平方米，相比2010年第六次人口普查数据31.06平方米，增加了10.7平方米。其中，城市、镇和乡村的家庭户人均住房建筑面积分别为36.52平方米、42.29平方米和46.8平方米。

但也应清醒地认识到，我国房地产市场供求关系的矛盾依然存在，尤其是供需失衡、供需失调、供需失配的矛盾较为突出。当前房地产市场运行呈现出不少复杂的现象，如供给侧的相对过剩与需求侧难以充分释放同时存在。这些现象是房地产市场发展不平衡不充分的具体表现，在机理上与房地产供求关系的区域性、特定性、动态性有关。首先，房地产的供求都是区域性的，这意味着区域分化将是一个必然趋势，即某些区域将面临去化库存的难题，而另一些区域可能面临有效供给不足的矛盾。其次，房地产的供求都是特定而具体的，这意味着产品分化将是一个明显趋势，即不能适应需求的产品将难以去化，而能适应需求的产品将可能供不应求。再次，房地产的供求都是动态均衡的，这意味着供求关系不会一成不变，而是受到多重因素的影响。

当前促进供求关系的均衡，关键是要满足合理的住房需求。首先，要深化对“合理住房需求”的认识。“合理”与否，因人而异，所以在微观层面难以形成统一定义。对于公共政策而言，要根据发展形势作出界定，以服务于发展目标。当前，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确合理界定住房需求的内涵。其次，要聚焦居民刚性和改善性住房需求。建议针对这些需求的主要特征以及需求释放的各类要件，全面梳理并科学评估现行各类政策，通过“废改立释”等方式作出调整，不断增强政策的针对性。再次，注重推进供给侧结构性改革。平稳有序推进房地产市场的风险出清，消除原有“高杠杆、高负债、高周转”模式的负面影响，加快探索新发展模式，不断改进供给的有效性，实现房地产供求关系的高质量均衡。