“先民生、后提升” 全面提升居民幸福感——宁波华侨城小区城市更新实践分析

沈哲瑛

泛联尼塔生态环境建设股份有限公司 浙江 宁波 315000

以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，以共同缔造为理念，推动建立“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”机制，打造共建共治共享的社会治理格局[1]。

1 区位分析

华侨城小区位于宁波市鄞州区，于1995年建成建成，占地总面积约6万平方米，楼栋总数27栋,建筑面积约15.38万平方米，共计房屋1209户。小区东临君悦花园，南靠中山东路，西接中兴路，北连百丈东路，地理位置较为优越；同时小区东侧紧邻河道，且自然风光良好，为小区提供了较为优越的滨水环境。建筑类型包括高层、多层及有底商的中高层，并建有一所华侨城幼儿园。

2 现状与问题

根据现场勘测、调研、排摸，多次与社区及小区居民进行走访、讨论、交流，总结本小区有以下五大问题较为突出且居民反响较强烈：

2.1 建筑本体改造

沿外部市政道路（中山路）一侧建筑立面较新，不存在问题；其他建筑均存在屋顶渗水漏水，建筑侧墙渗水漏水的现象，且建筑立面较为陈旧，存在外墙剥落、开裂等现象。建筑楼道内，各种线路凌乱，存在安全隐患，且墙体脏乱。

2.2 综合管线

整个小区范围内路灯等设施相对较为陈旧，存在损坏现象；存在电线外挂在建筑外立面的现象，需要整体治理；楼道内，各种弱点箱体设备随意布置、线路无序接拉、凌乱，存在安全隐患。雨污合流：阳台废水、厨房废水与屋面雨水管合用，住户厨房自己接立管至室外雨水靠墙井，造成雨水污染；污水立管接室外雨水检查井；餐饮废水没有经过隔油设施，造成污染。

2.3 公共设施

安全防护措施较弱，本小区因为主各主要道路边上，人流量较大，虽入口门禁现状已经设置，但是监控系统相对较弱，门禁道闸缺失。环卫设施陈旧。晾晒区域较少，居民需要迫切。道路陈旧，存在地面高低不平、开裂等现象；停车位紧张、机动车随意停车。人车交通组织混乱。绿地利用率不高，小区小，公共绿地少，仅存在一处集中绿地，且位于下停车库上方，水池荒废，无活动场所，无休息设施；邻里交流空间与休憩设施缺少，滨水区域现存一条步道，乔木枯死，功能单一；整个小区缺少休憩与邻里交流的场所。

3 设计思路

3.1 设计原则

“先民生、后提升”，先满足功能需求，再提升品质需求。以政策为导向，规划发展与规范为依据，居民需求为出发点，全方位提升居民幸福感；以人为本，共同缔造的建设理念，提倡居民共同参与讨论、参与监督、参与共管、效果共评、成果共享。因地制宜，利用有限的资金，实现微创、有机更新，既有“面子”又有“里子”。

3.2 空间更新目标

以提倡“幸福 +”为基础，打造“理想家园”——精品园林式居住区。

4 更新策略

4.1 建筑

通过调研、盘查、问卷调查等方式，对所有涉及到屋顶漏水的建筑进行排查，对存在漏水现象进行屋面防水防渗处理。对所有涉及到建筑外墙漏水的建筑进行排查，先着重对存在渗漏的区域进行立面的防水防渗处理。因小区地理位置优越，因此对建筑外立面改造的处理方式，多次跟街道、社区、居民进行沟通协商，最后尊重原来风貌，颜色与外部材质与原建筑风格相统一，以保证整个小区整体风貌风格。

楼道内电线杂乱无章不统一，电线裸露在外，统一进行三网合一改造；楼道内墙体斑驳、陈旧，对于开裂、存在管道渗水区域进行修补，然后进行统一粉刷[2]。

4.2 综合管网

针对整个小区范围内路灯等设施相对较为陈旧，存在损坏现象；结合室外节点的景观照明补充亮度；局部存在电线外挂在建筑外立面的现象，利用桥架等方式统一对线路进行规整；楼道内，各种弱点箱体设备随意布置、线路无序接拉、凌乱，存在安全隐患，统一由涉及线路的部门进行三网合一。关于存在雨污合流的现象，改造如下：

情况一：阳台废水接到屋顶雨水管，室外已有雨水靠墙井，住宅有条件可新增雨水立管。解决方案：原混接的雨水立管在屋顶与雨水斗断开作阳台废水管用，设置伸顶通气帽， 此管道接室外新增污水靠墙井，再接室外污水管。（若此段无污水管，则需新建DN200污水管）重建屋面雨水立管，接室外原雨水靠墙井，再接室外原雨水管。情况二：阳台废水接到屋顶雨水管，室外无雨水靠墙井，住宅有条件可新增雨水立管。解决方案：原混接的雨水管在屋顶与雨水斗断开作污水管用，设置伸顶通气帽， 此管道接室外新增污水靠墙井，接室外污水管（若此段无污水管，则需新建污水管）。重建屋面雨水立管，接室外新增雨水靠墙井，接室外原雨水管。情况三：阳台废水接到屋顶雨水管，住宅无条件新增雨水立管。解决方案：原混接的雨水管接室外新增污水靠墙井，接室外污水管（若此段无污水管，则需新建污水管）。情况四：厨房或者阳台废水立管接到室外雨水靠墙井。解决方案：厨房或者阳台废水接至新建污水靠墙井，接室外污水管（若此段无污水管，则需新建污水管）。情况五：餐饮废水未做处理接近室外污水或者雨水管网。解决方案：餐饮废水接至新建餐饮废水管，接至隔油处理设备处理之后，再接市政污水管网。

4.3 交通组织

优化出入口交通组织：主车道实现人车分流，为了更好的服务居民，让居民出行更加便捷，在入口位置采用智能感应技术，快速记录、识别车牌号码，自动通行，更好的保障社区安全；主入口处单独设置人行通道出入口，且设置门禁系统；北侧入口结合场地设置门禁系统，且设置休憩等候空间；东北角人行出口设置人行门禁；确保居民安全出行。重新规划设计机动车停车位，结合道路宽度，将合理规划车行路线，局部区域设置成单行线，确保高峰期不堵车，且增加停车位的数量。全区域实现无障碍通行。

4.4 公共服务设施

监控设施，现状小区安保系统尚有，但未形成监控全覆盖，整体安全性不高，存在监控死角。改造方法，为了更好的服务居民，让居民出行生活更加安全便捷，分析现状监控布局，修复已损坏的监控，合理增加监控位置与数量，增加安全维护功能。楼道设施—消防系统，按照统一的标准和规范修复消防设施，配齐消火栓、灭火器等消防器材，疏通消防通道，消除火灾隐患等问题，并定期维护保养，增设小型（临时）消防站。

楼道设施—楼道照明现状：小区建筑内公共楼道内部空间，因缺乏照明设施或历史年代较早原有灯具不能满足现居民出行的安全需求，给居民夜间使用带来严重不便的情况给予整治。

改造方法：消除老旧小区公共盲区，灯具选择声光控LED节能灯。设置消防应急照明。照明设计合理布线，既便于施工，又能减少线路长度。对楼道内的照明线路要归并整理，采用直线槽和固定在楼板底部。

4.5 室外景观

4.5.1 改造策略

（1）设计以暖色调为主，暖色既代表着幸福，温暖与活力，也对老年人可识别化带来生活的安全感。暖色系给人以柔和的感觉，易识别的安全感，邻里温暖的幸福感、舒适活力感，融入在生活中（丰富的公园，多元化的邻里空间，休闲的滨水运动廊道）而阳光橙色感较红色更暖，最鲜明的橙色应该是色彩中诗人感受最暖的颜色，能给人以尊贵、神秘、温暖的颜色，选用最暖的颜色橙色，也是桔色，桔与吉的形近、音近，以桔喻吉。

（2）因地制宜、功能优先，绿地以功能需求为导向，提倡绿色、健康的生活模式与氛围营造。尊重现状，尽可能保留现有树木，并将社区功能融入其中[3]。

（3）需求为导向，对小区内的人群进行分析，满足交通、邻里生活、休憩等功能。梳理小区内已有的节点，并重新规划布局，挖掘空间潜力进行更新，实现区域内游憩场所的均好性，同时重点区域重点打造，形成“一轴、一心、一带、N个节点”。

（4）重组邻里空间，塑造微休闲景观。将部分纯绿化景观空间，改造成邻里互动休闲空间，从而促进邻里关系，增加沟通与交流。打造多元化邻里交流空间:根据场地的功能及性质，打造多元化的景观空间，从而形成不同的游憩体验。

4.5.2 重要节点

（1）一轴——入口形象轴。现状：主入口年久失修较破旧，道路上人车分流不完善，影响交通通行，有安全隐患问题。主入口现状人行道上有设施，具有一定的安全隐患。主入口右侧杂乱，影响小区入口形象。改造策略：人行非机动车道设置专门的出入口，增设智能门禁，提高社区安全性；入口人行道进行翻修整理，重新组织高差，确保全区域无障碍通行；杂乱区域采用形象景墙进行遮挡，保证小区的入口形象，提升小区整体的景观效果[4]。

（2）一心——社区活力中心。现状：位于入口南侧，水景占地面家大，并处于荒废状态；广场内高差显著，且无无障碍设施；场地内有高出的设施设备，具有安全隐患；绿地旁有一个地下停车场通道，但无安全遮挡，有安全隐患；绿化踩踏破坏现象较为严重；特色缺失，无人问津。改造策略：此绿地为整个小区最大的集中绿地，且小区内无面积较大的集中活动场地与休憩设施，根据地理位置，重新划分功能分区，分为健身、游乐、休憩三个区域，同时结合小区居民的年龄分布，以原水池区域为中心，改造成活动场地、同时结合休憩廊架，形成核心活动区，西侧地块则布置健身器材，形成林下健身区，形成面积虽小，功能齐全的小型邻里场所。详见图1提高场地安全，对安全隐患区域进行拆除或防碰撞处理，避免老人在室外公共空间发生跌倒、碰撞等意外事件；提高可识别性，老年人视力下降、记忆力下降，小区标识系统应明显，并具有一定的个性化特征以增强识别性；根据周边交通、建筑性质，分区设置，合理组织交通，形成一个微型的社区活动中心。

图1 小区功能分布图

（3）一带——社区绿色运动带。现状虽然宽度有限，但已经建设有一条平整的道路，栏杆完整，无安全隐患；场地总体良好，但乔木枯死，设施比较分散，且铺装局部高低不平；居民自行随意晾晒，影响小区景观环境[5]。改造策略：结合功能与需求，开辟微型空间，作为局部可停留的场地，设置互动型的活动设施，形成连贯有节奏的滨水运动带。顺应居民的晾晒需求，规整规划处居民晾晒的区域，保证整体的景观环境。

（4）一个知识角。现状：场地内绿化有人为踩踏现象 ,设施铺装破旧 , 坐凳老旧，没有特色；无障碍设施缺失，没有考虑小区内老人以及行动不便的特殊人群。详见图2。改造策略：根据区位、周边幼儿园的特性、社区建议，设置节点主要突出邻里谈天、休憩、等候等功能。

图2 小区绿化效果图

（5）N个邻里空间。A.屋顶空间。现状：场地内主要以功能性的铺装、简易的绿化为主，使用率低。周边多处铺地简易，有安全隐患；西侧大面积屋顶平台闲置。更新策略：根据社区建议，设置节点主要结合需求，考虑使用人群与屋顶的功能定位，明确场地功能，提供居民一处室外的活动休想、交流、晾晒的空间。B.社区中心。现状：根据社区意见，希望本区域能形成良好的形象；同一建筑分邻里社区中心、青少年科技俱乐部、警务室，区域内功能较多:现状均为停车区域，存在高差、交通混杂。改造策略：根据社区建议，该节点兼顾形象需求，同时合理组织交通，建议机动车重新调整位置，并设置无障碍通道，提供居民安全、便捷的活动的空间。C.北门出入口。现状：交通拥挤，无标识性，安全性差；缺少集散与等候空间；绿化风貌不佳。改造策略：以社区、居民需求为导向，提供一个可以标识小区的微形象标识；提供一处可以集散与等候的空间；绿化景观更加的精致。

4.5.3 绿化提升

对现状所有的现存苗木进行调研，最大限度的保留原有树木；新增苗木以乡土树种为主，考虑资金平衡，重点区域重点打造，其他以基础绿化为主；绿化品种主要以增香、增色、增彩为主；选择便于养护的苗木品种为主，方便后期管养。

5 结论

本文通过实地勘察、社区、居民讨论等，对华侨城小区的建筑、交通、公共设施、室外景观等存在的问题进行了分析，针对性的梳理民生建设项目与提升项目，以基础设施建设为主，在资金允许的前提下，合理进行提升改造。首先确保建筑屋顶外立面补渗补漏工程与污水零直排工程；然后考虑内墙、交通组织、户外公共设施；最后统筹室外景观节点与绿化的提升改造，增加邻里微空间，满足居民多样化的交往需求，华侨城小区的改造为鄞州区的老旧小区改造提供了较为成熟与完善的借鉴方法。