房地产“金九银十”已成历史

易宪容

在往年，十一黄金周都会成为房地产繁荣的标志，也会成为全国房地产的嘉年华。“金九银十”更是房地产开发商收获的季节。但是，今年的“金九”没有出现，“银十”更是不可能到来。来自一线城市的消息，今年所谓的房地产嘉年华上，房地产销售比平时甚是黯然失色。比如，深圳5天的房地产秋交会，尽管房价逐渐走低，但日均销售量不足2005年之前的正常成交零头，更不能与2006年相比。

为何“金九银十”已不复

首先，当前的房地产政策、国内外金融市场环境、居民住房理念、购买住房的对象等都发生了大的改变，但是房地产开发商的经营手法与销售模式没有变，房地产市场的价格没有调整，那么市场供求关系又如何能够找到相应的结合点？

可能有人会说，各地的房交会上，房地产开发商不是在打折销售吗？有些地方的房价不是下调不少吗？为什么住房的销售仍然没有上去？其实，这要看与什么价格比，与什么样的购房对象的价格预期相比。比如说深圳的房价今年与去年同期相比下降近24%。如果不是市场条件环境的变化，炒房者在房价下降24%时，当然是有利可图的事情，他们可能进入这个市场。但是，目前市场环境变化了，加上政府对炒房者严格遏制，因此，房价即使下降24%，他们也不愿意进入房地产，因为他们进入这个市场投资风险过高。而对于住房自住者来说，房价下降24%后仍然在自住者能够承受的房价范围外，只有房价下降到他们出价期望值范围之内，他们才会去购买，而这种自住者的出价期望值就是住房自住者不同的购买住房支付能力。

今年十一黄金周住房销售的失败，还在于房地产开发商仍然以往年的套数来推销住房。比如，不少房地产开发商告诉我，只要购买住房者的信心有了，再加上一定程度的促销活动，住房销售的繁荣就又会出现。但是，今年房地产市场的购买对象是不同的，由去年的投资者为主变成了自住者为主，因此用以往的促销方式来做是不成功的。因为在投资者为主导的房地产市场，房地产的价格是由投资者或炒作者对市场风险评估及预期来决定的。如果炒作者认为市场风险低，投资的预期收益高，那么就会涌入市场。在这种情况下，市场信心当然十分重要。但是，如果是以住房消费者为主导的市场，住房价格由消费者的支付能力来决定。若把房产价格定得过高，让绝大多数没有支付能力的人进入这个市场是不可能的。在这种情况下，开发商的促销政策再好，需要购买住房的居民同样无能力进入该市场。因此在目前的房地产市场，希望通过提振信心来诱使住房消费者进入房地产市场是不可能的。要让住房消费者进入房地产市场唯一的方式就是让房地产市场价格回归到他们有支付能力的水平上。

同样，不少地方政府希望以购房优惠的政策诱使居民进入房地产市场也是不太可能的。对绝大多数居民来说，由于过高的房价超过他们的支付能力，政策对他们的优惠，其意义并不大。还有，随着美国次贷危机所暴露出来的房地产泡沫的风险越来越大，尽管中央政府也可能推出短期繁荣政策，但是中央政府更不愿意看到美国的“金融海啸”在中国重演。因此，中国的房地产市场要想重新走上炒作或投机之路不可能，对房地产炒作遏制的政策不会改变。

“三率”齐降影响甚微

对于日前推出的“三率”(存贷款利率、存款准备率)下降，有人说这表明货币政策出现完全转向，政府打出房地产“救市组合拳”会降低房地产开发企业的融资成本，防止开发商资金链断裂。笔者认为这些想法基本上都是一厢情愿。

第一，“三率”下降对房地产开发商影响几乎微乎其微。

一是银行的流动性虽然增多，但这些流动性是否一定会流入房地产企业，是相当不确定的。这主要看商业银行对房地产行业的判断。如果商业银行认为未来房地产业贷款的风险较高，那么即使流动性再高，商业银行对房地产业贷款仍然会十分谨慎，其流动入房地产的贷款也不会太增加。特别是当前美国房地产泡沫引起金融海啸的情况下，商业银行对房地产业贷款风险更为警惕。因此，流动性的增加不一定会流入房地产市场。

二是降低贷款有利于降低房地产的融资成本，这是自然的。但是，0.27%的贷款利息下降，对于房地产的暴利来说，这样的贷款利率根本就可以忽略不计。贷款利息下降，主要是影响房地产开发商的市场预期。从这个意义上说，“三率”下降对房地产开发商影响不会多大。特别是当前房地产问题主要是销售迅速萎缩，而与房地产开发商的融资成本关系不大。因此，即使假定“三率”下降是针对房地产而来，其所起到的作用仍然十分有限。

第二，“三率”下降对炒房者或投资者的影响。就目前情况看，全球房地产泡沫都在挤破，房地产泡沫引起的金融危机也在四起。在这种环境下，房地产炒作有可能会血本无归。世界都是如此，中国有没有例外？如果没有例外，中国房地产投资者在这样的背景下是不会进入房地产市场的。我想，这是不言自明的事情。面对市场巨大的风险，房地产投资者是不会轻易进入市场的。况且这种幅度的贷款利率下降对他们的投资收益根本没有多少影响，任何住房投资者都不会因为下降0.27%的贷款利息而贸然进入。而且自2007年下半年以来，政府就在严厉遏制房地产的炒作与投机，这就使得房地产炒作者更是无法进入房地产市场。也就是说，无论是从市场客观环境、政府的遏制政策，还是从主观认知来看，房地产炒作者都无法利用利率下降而再进入房地产。因为股市的现实早就把他们教训得清清楚楚了。

第三，对已经购买住房的民众来说，特别是对于通过按揭贷款进入购买住房的民众来说自然是好事。这次贷款利率下降幅度这样高，再加上连续两次下降贷款利息，当然有利于减轻按揭贷款者的负担。但是，由于他们住房早就购买了，这种按揭贷款负担减轻并不会影响房地产销售的增减。

第四，“三率”下降对没有购买住房的民众的影响如何，是不是会鼓励他们增加住房信贷，鼓励他们进入房地产市场？这些民众又分为两类，一类是不需要贷款的，另一类是要按揭贷款的。对于前者，由于经济条件的关系，他们什么时候进入房地产市场，完全由自己选择，与银行贷币政策没有多少关系。而在高房价时，只有这类人才有能力进入房地产市场。但是他们与贷款利率上升与下降没有多少关系。对于后者，则是贷款利率变化影响最大的人。但是，在目前情况下，由于房价仍在高位运行，因此，80%以下的绝大多数居民还是没有支付能力进入该市场。这点幅度的贷款利率与他们收入水平及住房心理价位差别太远，这些人光靠贷款利率小幅度调整同样没有支付能力进入房地产市场。“两率”下降对这部分购买住房的居民的影响也不大。

(作者为中国社会科学院金融研究所研究员)

编辑：许倩xu.qian.1982@gmail.com