浅析住房公积金风险成因及防范措施

李海洲

[摘 要]住房公积金管理是一项重大而重要的工作,而当前我国各地、各部门的住房公积金存在着或这或那的风险,本文从历史原因、外部环境原因和主观原因三个方面讨论了当前住房公积金风险的成因以及应对的办法和制度。

[关键词]住房管理 公积金 风险 管理

一、住房公积金风险成因

(一)历史原因

住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分,全国城镇住房制度改革是 1988 年全面推开的,改革的目的是按照社会主义市场经济的要求,使我国住房制度商品化、社会化。为此针对当时房源紧张、职工购买力低的现状,所以造成贷款质量低下,对贷款对象开发商没有一个严格的要求,严格的资信评估,致使许多开发商故意或无力偿还贷款造成。

(二)外部环境原因

1.公民信誉水平低

由于我国尚未建立起完善的个人信用制度,中心了解借款人的信用程度和收入状况只能靠申请人自己提供的有关收入资料,有些借款人素质不高,认为我既然缴存了住房公积金,就应该享受贷款的权利,抱着不借白不借,借了还不还无所谓的态度,所以一旦真的发生借款人无力偿还或恶意不还的情况,中心找到保人,保人也是一幅不予理睬的态度。

2.法律、法规欠缺

1999 年4月3日 国务院第262号令出台了《住房公积金管理条例》,对住房公积金的管理机构及其职责以及公积金的缴存、提取、使用、监督罚则等做了规定,但这只是一些初步的宏观的、不完善的立法,公积金的许多实际运作方面尚需用法律来规范,由于目前还没有对公积金中心的监督机制、对违规操作公积金行为的惩治办法、对逾期贷款的催收等方面做具体而严格的法律规定,致使有些人敢冒险、敢钻空子、违规操作公积金,投机使用公积金,从而造成公积金的损失。

3.社会保障机制不健全

我国的房改朝着市场化、商品化发展做出了贡献,但从它面对的种种不安全及风险隐患来讲,需要辅之以一定的保障机制,才能保证其安全,使其将来更好地为职工和社会服务,所以应该建立一些如相应的保险公司政府保障基金等公积金的保障机制来分散、化解公积金的一部分风险。

4.地方政府行政干预造成公积金风险

在公积金运用方面,政府应起到一个监督和保障其健康发展的作用,以使其更大限度地为职工排忧解难,发挥其应有的作用。然而个别地方政府却利用其行政权利左右中心的资金运用,挤占、挪用公积金,还有的指派中心向不符合条件的开发商发放项目贷款,政府的这些不良行为会直接给公积金造成风险。

二、公积金贷款风险的防范

住房公积金制度的生命力在于大力发展公积金贷款,在严控风险的前提下扩大贷款规模应成为管好用好住房公积金。总结公积金贷款风险管理的经验,借鉴银行防范风险措施,笔者认为防范公积金贷款风险应着重从以下几个方面人手

(一)加强对借款人资格、偿债能力的审查,申明其承担的义务及法律责任。借款人是否具备借款资格和还款能力是产生偿债能力和信用风险的源头,因此加强贷前审查工作尤为重要。公积金中心可以根据借款人的职业、收人、个人征信查询情况等对借款人的资格进行审查,帮助借款人正确了解和预测自己在未来一段时间内的还款能力,以确定合理的贷款额度和年限。重点向借款人明示其应承担的责任与义务及不按时还款所应承担的法律责任,以防范借款人违约行为的发生。

(二)完善住房置业担保制度和建立履约还贷保证保险制度。目前能够有效承接公积金贷款风险的主要方式是住房置业担保和履约还贷保证保险。前者由于受担保公司资金实力影响 ,一直没有发展起来,后者由于履还贷保险品种未经保监会正式备案,还属于地下操作阶段。为防范风险及结合公积金贷款的资金性质,应组建以政府为主导的专门的住房抵押信用担保或保险机构,以增加公积金贷款的安全性。这个机构必须体现以化解中低收人职工购房贷款风险为宗旨,为中低收人职工提供贷款担保并实行合理收费。对借款人在还款期内发生失业、伤残及死亡等情况在其期收人无力偿还时,由保险公司或担保公司赔偿全部或部分款项从而将中心承担的风险转嫁为保险公司或担保公司承担。

(三)建立公积金贷款风险准备金制度。根据《住房公积金理条例》和国家财政部财综字【1999】149号通知第三条的规定要求,中心应按不低于住房公积金增值收益的60%比例核定,并在值收益中列支住房公积金贷款风险准备金,用以核销公积金贷中出现的资金损失,以保护全体公积金缴存职工的合法权益。中心应积极落实好这一政策,抓紧建立贷款领导小组 申报,同级财审核,管委会审批的贷款核销制度,强化专款专用,以此应对意风险的发生。

(四)加强对贷款受托银行的管理,建立有效的贷款委托业考核机制。

1.理顺与受托银行的委托关系。中心应随着贷款业务的发展,不断完善与受托银行的委托协议,明确委托双方各自享有的权利和承担的义务,细化有关责任条款,本着“谁承办,谁催收”的原则,对受托银行自身因管理不力、操作失误和人员失职的等原因造成公积金贷款的风险,应追究受托银行的责任。2.加强对银行工作人员的公积金政策和业务培训。针对办理公积金贷款的银行工作人员变更频繁、政策掌握不够熟练的特点,对受托银行相关工作人员进行公积金贷款政策和业务知识的经常性培训,不定期检查和指导受托银行的委贷工作,对受托银行委贷业务实行规范化管理。3.建立有效的贷款业务考核制度。对受托银行公积金贷款催收工作实行量化管理,设计科学合理的考核指标,将公积金贷款逾期率等指标与奖惩挂勾,打破受托银行干和不干一个样、干好干坏一个样的不良现状。

(五)建立逾期贷款风险管理体系。对逾期贷款的管理是风险控制的最后一道关,抓好这项工作对贷款风险的化解起着至关重要的作用。

1.建立逾期贷款分类预警。借鉴人民银行年制定的《贷款风险分类指导原则》,将逾期贷款划分为5类:即正常、次级、关注、可疑、损失。每月要对借款人的还款情况进行监测,按标准进行分类,发现异常即刻采取相应措施 。2.建立逾期贷款催收管理办法 。在目前办事处人手比较紧张的情况下,逾期贷款的催收仍应以受托银行为主、保险公司和担保公司为辅的做法,增强受托银行和保险公司、担保公司责任意识,但中心要加强指导和检查,制定逾期贷款催收管理办法,督促受托银行和保险公司、担保公司按照逾期贷款的分类采取不同方式与手段,加大催收力度。3.健全抵押物处置制度。一是对房屋抵押人的安置可以由其自行到市场上租住房屋。如果抵押人属特困户,则应由中心向其提供廉租房屋进行安置。二是遇抵押房屋拆迁时,应要求抵押人提供新的抵押物,或者与拆迁主管部门商议,以该房屋拆迁补偿款优先偿还公积金贷款,以保障中心的权益。4.加大诉讼和执行力度。对于符合起诉条件的借款人,即借款人具有两套以上房屋的,在规定时间内必须起诉,建议中心设立专职律师,采取个案集体诉讼的方式,对案件进行集中处理,力争以最小的成本获得最大的效果。使不良贷款得到有效控制。当然,任何好的经验都应与自身实际相结合才能有效发挥作用,只要我们以务实的态度研究改进,不断完善风险防范办法,以扎扎实实的作风做好每项具体工作,公积金贷款风险就一定会得到有效防范 。

参考文献

[1]《中国房地产》,2003年第10期

[2]郭杰,《住房公积金管理中心建设与管理及规范化工作流程》,2005

[3]住房公积金管理规章制度全集,2006